전세보증금을 월세로 바꿀 때 곱하는 비율은 둘 중 낮은 쪽인가요?
네. 전세보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때는 법에서 정한 두 비율 중 낮은 비율을 기준으로 합니다.
주택임대차보호법 제7조의2는 전환되는 보증금에 다음 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 정하고 있습니다.
- 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율
- 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
시행령 제9조에 따르면 첫 번째 비율에서 대통령령으로 정한 비율은 연 1할이고, 두 번째 비율에 더하는 이율은 연 2퍼센트입니다. 다만 두 번째 계산에 사용되는 한국은행 공시 기준금리 수치는 별도로 확인해야 하므로, 이 자료만으로 실제 어느 쪽이 더 낮은지는 단정할 수 없습니다.
중요한 점은 제7조의2가 정한 것이 ‘반드시 낮은 비율로 전환해야 한다’는 의무가 아니라, 그 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다는 상한이라는 것입니다. 따라서 임대차 당사자가 상한보다 낮은 월차임을 정하는 것까지 금지하는 조문은 아닙니다.
또한 적용 대상은 보증금 전부를 월세로 바꾸는 경우에 한정되지 않습니다. 보증금 일부만 월차임으로 전환하는 경우에도 같은 제한이 적용됩니다.
만약 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과해 차임을 지급했다면, 임차인은 초과 지급된 차임 상당 금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 조문은 반환을 ‘청구할 수 있다’고 정하고 있으므로, 초과분이 자동으로 정산된다고 표현해서는 안 됩니다.
결론
전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 월차임의 상한은 다음 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 범위입니다.
- 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율: 연 1할
- 한국은행 공시 기준금리 + 연 2퍼센트
다만 이는 월세 전환액의 상한을 정하는 기준이며, 반드시 그 최대 금액으로 월세를 정해야 한다는 뜻은 아닙니다.
참고한 법령
- 주택임대차보호법 제7조의2
- 주택임대차보호법 제10조의2
- 주택임대차보호법 시행령 제9조제1항·제2항
