전세보증금을 월세로 돌릴 때 곱하는 비율, 둘 중 낮은 쪽이 맞나요

입력 2026.09.26. 오전 10:08

요약 및 결론: 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 제1호와 제2호의 두 비율 중 **낮은 비율**을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 정한다. 즉 "둘 중 낮은 쪽"이라는 말은 맞지만, 그 비율은 **상한**을 계산하는 기준이지 반드시 그 비율로 전환해야 한다는 의무가 아니다. 시행령 제9조는 제1호의 비율을 연 1할, 제2호의 더하는 이율을 연 2퍼센트로 정하고 있다.

전세를 반전세나 월세로 돌리자는 제안을 받은 임차인이 가장 먼저 부딪히는 질문이 "곱하는 비율이 얼마냐"다. 집주인이 제시한 비율과 임차인이 알고 있는 비율이 어긋나면서 "법이 정한 숫자가 하나인 줄 알았다"는 오해가 반복된다. 주택임대차보호법 제7조의2는 숫자를 하나로 못 박는 대신 두 개의 비율을 만들어 놓고 그중 낮은 쪽을 상한으로 삼는 구조를 택했고, 시행령 제9조의 현행 문언은 2020년 9월 29일 공포된 개정으로 만들어졌다.

법은 정확히 뭐라고 적혀 있나요

주택임대차보호법 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다”고 규정한다. 문장의 서술어가 “초과할 수 없다”이므로, 이 조문은 전환 금액의 천장을 정한 규정이다.

이 조문은 항 구분 없이 호가 2개다. 제1호는 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율이고, 제2호는 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율이다. 두 호가 서로 다른 값을 낳을 수 있기 때문에 본문이 “각 호 중 낮은 비율”이라고 적어 둔 것이다.

제7조의2의 현재 문언을 만든 개정은 법률 제14175호(공포 2016년 5월 29일)이다. 법령 상단에 표시된 공포번호(법률 제21065호, 2025년 10월 1일 타법개정)와 다르며, 이 법의 시행일은 2026년 1월 2일이다.

두 비율은 각각 얼마인가요

주택임대차보호법 시행령 제9조가 두 호의 빈칸을 채운다. 제1항은 법 제7조의2제1호의 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다고 정하고, 제2항은 법 제7조의2제2호의 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다고 정한다.

주의할 점은 제2호가 “기준금리 + 연 2퍼센트”라는 식이라는 것이다. 연 2퍼센트는 더하는 이율일 뿐이고, 여기에 더해지는 한국은행 공시 기준금리는 시점에 따라 달라지는 값이다. 따라서 제2호의 비율은 고정된 숫자가 아니며, 특정 시점의 기준금리 수치는 이 글의 근거 자료 범위 밖이므로 여기서는 숫자를 제시하지 않는다.

계산 구조만 정리하면 이렇다. 제1호 값은 연 10%로 고정되어 있고, 제2호 값은 그때의 기준금리에 연 2%를 더한 값이다. 이 두 값을 비교해 더 낮은 쪽을 전환되는 금액에 곱하면, 그 결과가 법이 허용하는 월차임의 상한이 된다.

시행령 제9조의 현재 문언을 만든 개정은 대통령령 제31080호(공포 2020년 9월 29일)이고, 법령 상단의 공포번호(대통령령 제36423호, 2026년 6월 23일 타법개정)와 다르다. 시행령 시행일은 2026년 7월 1일이다.

보증금을 일부만 월세로 돌려도 이 제한을 받나요

받는다. 제7조의2 본문은 적용 대상을 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”라고 적었다. 전세 전액을 월세로 바꾸는 경우뿐 아니라, 보증금의 일부만 떼어 월세로 돌리는 이른바 반전세 형태에도 같은 제한이 적용된다.

곱하는 대상은 보증금 전액이 아니라 “그 전환되는 금액”이다. 조문이 곱셈의 기준을 전환되는 금액으로 명시했으므로, 일부만 전환할 때는 남아 있는 보증금이 아니라 월세로 돌리는 부분이 계산의 출발점이 된다.

상한을 넘겨 월세를 내버렸다면 어떻게 되나요

주택임대차보호법 제10조의2는 임차인이 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우 초과 지급된 차임 상당금액의 반환을 청구할 수 있다고 정한다. 같은 조는 제7조에 따른 증액비율을 초과해 차임 또는 보증금을 지급한 경우도 함께 규율한다.

문언이 “반환을 청구할 수 있다”는 재량 형식이라는 점이 중요하다. 초과분이 자동으로 정산되거나 즉시 공제된다고 적혀 있지 않으므로, 반환을 받으려면 임차인이 청구해야 하는 구조로 읽힌다.

제10조의2는 [본조신설 2013.8.13]으로 들어온 조문이고, 그 문언을 만든 개정은 법률 제12043호(공포 2013년 8월 13일)다. 이 역시 법령 상단의 공포번호와 다르다.

행위별 정리 — 어떤 상황에 어떤 조문이 걸리나

★ 이 표의 셋째 열은 형벌이 아니라 법정 효과다. 제7조의2와 제10조의2에는 징역·벌금·과태료 규정이 들어 있지 않다. 두 조문은 전환 상한과 초과분 반환청구권을 정한 민사 규정이다.

실제 적용 수위 — 공표 자료 확인 범위

제7조의2와 제10조의2는 형벌 조항이 아니므로 법정형이나 양형기준이라는 개념 자체가 적용되지 않는다. 따라서 “법정형과 실제 선고의 간극”에 해당하는 형사 통계는 존재하지 않는다.

이 글이 근거로 삼은 자료 범위 안에서는 제7조의2·제10조의2에 관한 판례가 확인되지 않았고, 초과 지급분 반환청구의 인용률 등 공식 통계도 공표 자료 없음이다. 따라서 이 조문들이 실제 분쟁에서 어떤 비율로 인정되는지에 관한 수치는 여기서 제시하지 않는다.

확인되는 것은 문언 자체의 구조다. 제7조의2는 월차임이 그 상한을 초과할 수 없도록 정하는 방식으로 작동하고, 제10조의2는 이미 초과 지급이 이루어진 뒤의 사후 구제 수단을 임차인에게 준다.

개정 이력에서 헷갈리기 쉬운 부분

법령 상단의 공포번호와 개별 조문을 만든 개정의 공포번호는 다를 수 있다. 주택임대차보호법 상단은 법률 제21065호(2025년 10월 1일 타법개정)이지만, 제7조의2 문언을 만든 것은 법률 제14175호(2016년 5월 29일)이고 제10조의2는 법률 제12043호(2013년 8월 13일)다.

법률 제21065호 부칙은 시행일과 다른 법률의 개정을 정하는데, 주택임대차보호법에 대해서는 제8조의2제4항제3호 중 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고쳤을 뿐 제7조의2와 제10조의2는 건드리지 않았다. 다만 이 부칙의 제2조부터 제6조까지는 “생략”으로 표기되어 있어 적용례·경과조치의 유무는 확인되지 않았으므로 단정할 수 없다.

시행령 쪽도 마찬가지다. 대통령령 제36423호 부칙은 시행일(2026년 7월 1일)과 다른 법령의 개정을 정하면서 시행령에 대해서는 별표 1의 공단 광주지부 관할구역란만 고쳤고, 제9조의 산정률 자체는 대통령령 제31080호(2020년 9월 29일)로 만들어진 문언 그대로다.

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.