전세보증금을 월세로 바꿀 때 곱하는 비율은 둘 중 낮은 쪽인가요?
짧은 답: 그렇습니다. 다만 “둘 중 낮은 비율”은 그 비율로 전환하라는 뜻이 아니라, 그 비율을 곱한 월차임을 넘지 못한다는 상한입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 “다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다”고 적었습니다. 낮은 쪽을 고르는 것은 맞지만, 그 결과는 ‘정해진 월세’가 아니라 ‘넘으면 안 되는 한도’입니다.
이 글은 2026년 9월 24일 기준으로 확인한 법령 원문(주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.], 같은 법 시행령 [시행 2026. 7. 1.])만을 근거로 정리했습니다.
1. 조문은 정확히 무엇이라고 적었나
주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
- 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
- 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
이 조문은 항 구분 없이 본문 하나에 호가 두 개인 구조입니다. 읽을 때 꼭 나눠서 봐야 할 표현이 세 덩어리 있습니다.
| 문언 | 무엇을 정하는가 |
|---|---|
| “보증금의 전부 또는 일부를” | 적용 범위 — 전액을 돌리든 일부만 돌리든 같은 제한 안에 있습니다 |
| “다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한” | 산정 방법 — 두 후보 비율 중 낮은 쪽을 쓴다는 뜻입니다 |
| “월차임의 범위를 초과할 수 없다” | 효과 — 상한을 정한 문언입니다 |
주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다. ② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.
시행령 제9조는 항이 둘, 호는 없습니다. 제1항이 법 제7조의2제1호의 빈칸을, 제2항이 제2호의 빈칸을 각각 채웁니다.
2. 두 호를 나란히 놓으면
| 구분 | 법 제7조의2제1호 | 법 제7조의2제2호 |
|---|---|---|
| 법률이 정한 요소 | 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리 + 해당 지역의 경제 여건 등을 고려 | 한국은행에서 공시한 기준금리 |
| 대통령령이 채우는 부분 | “대통령령으로 정하는 비율” | “대통령령으로 정하는 이율” |
| 시행령이 정한 값 | 연 1할(시행령 제9조제1항) | 연 2퍼센트(시행령 제9조제2항) |
| 최종 비율 | 연 1할 | 한국은행 공시 기준금리 + 연 2퍼센트 |
여기서 중요한 차이가 있습니다.
- 제1호는 시행령이 값을 그대로 확정했습니다. “연 1할”이라는 고정된 숫자입니다.
- 제2호는 반쪽만 확정됐습니다. 시행령이 정한 것은 더하는 이율(연 2퍼센트)뿐이고, 밑바탕이 되는 한국은행 공시 기준금리는 법령이 아니라 공시에 따라 달라집니다.
따라서 “둘 중 어느 쪽이 낮은가”는 한국은행 공시 기준금리가 얼마인지에 따라 달라집니다. 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 값이 연 1할보다 낮으면 제2호가, 반대면 제1호가 적용 비율이 됩니다. 조문 구조 자체가 두 값을 비교하도록 설계되어 있다는 점이 핵심입니다.
주의 — 이 글에서는 특정 시점의 한국은행 기준금리 수치를 적지 않습니다. 기준금리는 법령 조문에 박혀 있는 숫자가 아니라 공시에 따라 바뀌는 값이므로, 실제 계산을 할 때는 그 시점의 한국은행 공시 기준금리를 직접 확인해야 합니다. 어딘가에서 본 옛 숫자를 그대로 대입하면 결과가 틀어집니다.
3. “낮은 비율”이 왜 상한일 뿐인가
가장 흔한 오해가 “법이 전환율을 정해줬으니 그 비율로 월세가 계산된다”는 생각입니다. 조문은 그렇게 적혀 있지 않습니다.
제7조의2의 서술어는 **“초과할 수 없다”**입니다. 즉 낮은 비율을 곱해 나온 월차임은 천장이고, 그 아래 범위에서는 얼마로 정하든 이 조문이 막지 않습니다. 조문 제목 자체가 “월차임 전환 시 산정률의 제한”입니다. 산정률을 ‘지정’한 것이 아니라 ‘제한’한 것입니다.
정리하면 이렇습니다.
- 낮은 비율을 곱한 금액보다 높은 월차임 → 제7조의2가 정한 범위를 초과합니다.
- 낮은 비율을 곱한 금액과 같거나 그보다 낮은 월차임 → 이 조문이 정한 상한 안에 있습니다.
계산 구조
조문이 곱하도록 정한 대상은 “그 전환되는 금액”입니다. 보증금 전액이 아니라 실제로 월세로 돌리는 금액입니다.
(전환되는 금액) × (제1호 비율과 제2호 비율 중 낮은 비율) = 조문이 정한 월차임의 범위(상한)시행령이 정한 값은 ‘연 1할’, ‘연 2퍼센트’로 표현되어 있습니다. 조문이 정한 것은 “전환되는 금액 × 낮은 비율”이라는 곱셈과 그것이 월차임의 상한이라는 점이며, 그 밖의 구체적 환산 방법은 이 글의 확인 범위에서는 조문에 나타나 있지 않습니다.
4. 일부만 월세로 돌려도 적용됩니다
조문 첫 구절은 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”입니다.
전세보증금 전액을 월세로 바꾸는 경우만 대상이라고 읽는 것은 문언과 맞지 않습니다. 보증금 일부만 덜어내 월세로 돌리는, 이른바 반전세 형태로 조건을 조정하는 경우에도 전환되는 그 금액에 대해 같은 제한이 걸립니다. 남겨두는 보증금이 얼마인지와 무관하게, 곱셈의 대상은 ‘전환되는 금액’입니다.
5. 상한을 넘겨 지급했다면 — 제10조의2
주택임대차보호법 제10조의2 (초과 차임 등의 반환청구)
임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.
이 조문에서 반드시 정확히 읽어야 할 부분은 서술어입니다. “반환을 청구할 수 있다” — 청구권을 인정하는 재량 문언입니다.
따라서 다음과 같은 서술은 조문과 맞지 않습니다.
- ✗ “상한을 넘긴 월세는 자동으로 정산된다”
- ✗ “초과분은 무효가 되어 즉시 돌려받게 된다”
- ✗ “무조건 되돌려진다”
조문에는 ‘자동’, ‘즉시’, ‘무조건’에 해당하는 표현이 없습니다. 제10조의2가 정한 것은 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액에 대해 반환을 청구할 수 있다는 것입니다. 참고로 제10조의2는 제7조(차임 등의 증감청구)의 증액비율 초과와 제7조의2의 월차임 산정률 초과를 함께 다루는 조문입니다.
6. 개정 이력에서 자주 헷갈리는 지점
법제처에서 조문을 열면 화면 위쪽에 법령 전체의 공포번호가 뜹니다. 이것을 그 조문을 만든 개정으로 오해하기 쉽습니다.
| 조문 | 현재 문언을 만든 개정 | 법령 상단 공포번호 |
|---|---|---|
| 법 제7조의2 | 법률 제14175호(공포 2016. 5. 29.) | 법률 제21065호 |
| 법 제10조의2 | 법률 제12043호(공포 2013. 8. 13.) — [본조신설 2013.8.13] | 법률 제21065호 |
| 시행령 제9조 | 대통령령 제31080호(공포 2020. 9. 29.) | 대통령령 제36423호 |
- 법 제7조의2의 연혁 표기는
<개정 2010.5.17, 2013.8.13, 2016.5.29>이고[전문개정 2008.3.21]입니다. 현재의 “다음 각 호 중 낮은 비율” 문언을 만든 것은 2016. 5. 29. 공포 개정입니다. - 시행령 제9조의 연혁 표기는
<개정 2016.11.29, 2020.9.29>이고[전문개정 2013.12.30]입니다. - 법령 시행일은 각각 법 2026. 1. 2., **시행령 2026. 7. 1.**입니다.
최근 부칙은 이 조문들을 건드리지 않았습니다
- 법률 제21065호 부칙(2025. 10. 1., 타법개정): 주택임대차보호법에 대해서는 제8조의2제4항제3호 중 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고쳤을 뿐입니다. 제7조의2와 제10조의2는 손대지 않았습니다. 다만 이 부칙의 제2조부터 제6조까지가 “생략”으로 표기되어 있어, 별도의 적용례나 경과조치가 있는지 여부는 이 자료 범위에서 확인되지 않았습니다. 없다고 단정하지 마십시오.
- 대통령령 제36423호 부칙(2026. 6. 23., 타법개정): 시행일을 2026년 7월 1일로 정하고, 시행령에 대해서는 별표 1의 공단 광주지부 관할구역란만 고쳤습니다. 제9조의 연 1할·연 2퍼센트는 그대로입니다.
7. 자주 묻는 질문
Q. 결국 “낮은 쪽”이 맞나요? 맞습니다. 법 제7조의2 본문이 “다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한”이라고 명시했습니다. 다만 그 결과물은 월차임의 상한입니다.
Q. 두 호 중 어느 쪽이 항상 낮은가요? 법령만으로는 정해지지 않습니다. 제1호는 연 1할로 고정되어 있지만, 제2호는 ‘한국은행 공시 기준금리 + 연 2퍼센트’이므로 기준금리 수준에 따라 달라집니다. 실제 판단은 그 시점의 공시 기준금리를 확인해야 가능합니다.
Q. 곱하는 대상은 보증금 전액인가요? 아닙니다. 조문이 곱하도록 정한 대상은 “그 전환되는 금액”입니다.
Q. 보증금 일부만 월세로 돌리는 경우에도 적용되나요? 네. 조문 자체가 “전부 또는 일부”라고 적었습니다.
Q. 상한을 넘으면 그 계약이 어떻게 되나요? 제7조의2는 “초과할 수 없다”고 정하고, 제10조의2는 초과 지급한 경우 “초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다”고 정합니다. 그 이상의 효과(자동 무효·자동 정산 등)를 이 두 조문의 문언에서 끌어낼 수는 없습니다.
Q. 관련 대법원 판례는요? 이 글이 근거로 삼은 자료 범위에서는 판례가 확인되지 않았습니다. 조문 해석을 다룬 구체적 사건번호를 이 글에서는 제시하지 않습니다.
8. 한 문장 요약
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 두 호 중 낮은 비율을 전환되는 금액에 곱하도록 하고, 그렇게 산정된 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 정했습니다. 제1호 비율은 시행령상 연 1할이고, 제2호 비율은 한국은행 공시 기준금리에 시행령상 연 2퍼센트를 더한 값입니다. 상한을 넘겨 지급한 차임에 대해서는 제10조의2에 따라 반환을 청구할 수 있습니다.
참고 법령
주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] (소관: 법무부)
- 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) — 제1호, 제2호
- 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구)
- 부칙(법률 제21065호, 2025. 10. 1.) 제1조, 제7조 <121>
- (제7조의2 문언을 만든 개정: 법률 제14175호, 공포 2016. 5. 29. / 제10조의2 본조신설: 법률 제12043호, 공포 2013. 8. 13.)
주택임대차보호법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정] (소관: 법무부)
- 제9조(월차임 전환 시 산정률) 제1항, 제2항
- 부칙(대통령령 제36423호, 2026. 6. 23.) 제1조, 제3조 <62>
- (제9조 문언을 만든 개정: 대통령령 제31080호, 공포 2020. 9. 29.)
조문에서 인용된 법령
- 「은행법」 (법 제7조의2제1호에서 인용)
법령 원문 출처: 법제처 국가법령정보. 조문은 2026년 9월 24일 기준으로 확인한 내용이며, 법령은 개정될 수 있으므로 실제 적용 시에는 해당 시점의 현행 조문과 한국은행 공시 기준금리를 함께 확인해야 합니다.
