전세보증금을 월세로 바꿀 때 곱하는 비율은 둘 중 낮은 쪽이다
전세보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 월세의 상한선은 두 가지 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액이다. 주택임대차보호법 제7조의2에 명시되어 있으며, 이 규칙은 임차인을 보호하기 위한 법적 장치다.
비교 대상이 되는 두 비율
전환 월세의 상한선을 정할 때 비교하는 두 비율은 다음과 같다.
제1호 비율: 은행 대출금리와 해당 지역의 경제 여건을 고려하여 대통령령으로 정한 비율
법 시행령에 따르면 이는 **연 1할(10%)**이다.
제2호 비율: 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
시행령에 따르면 대통령령의 이율은 **연 2%**이며, 최종 비율은 한국은행 공시 기준금리에 이를 더한 값이다.
어느 것을 쓰나 — ‘낮은 비율’ 원칙
주택임대차보호법 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”고 규정한다.
즉, 위의 두 비율을 계산한 뒤 더 낮은 쪽을 선택하여 보증금에 곱하고, 그 결과가 월세의 최고액이 되는 것이다. 이것은 법이 정한 상한선(ceiling)일 뿐, 당사자들이 협의하여 이보다 낮은 월세로 정할 수 있다.
초과 지급했을 때는
만약 이 상한선을 초과한 월세를 지급했다면, 임차인은 초과분에 대해 반환을 청구할 수 있다. 다만 이는 청구권이므로 자동으로 정산되지 않으며, 필요시 청구 절차를 거쳐야 한다(주택임대차보호법 제10조의2).
참고 법령
- 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
- 주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
