전세대출 은행이 집주인에게 보증금을 직접 달라고 청구할 수 있나요?
전세보증금 반환채권에 질권이 설정된 경우, 질권자인 대출기관은 집주인에게 보증금을 직접 청구할 수 있습니다. 다만 금전 채권인 보증금을 청구할 수 있는 범위는 대출기관의 자기채권 한도입니다.
민법 제353조제1항은 질권자가 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있다고 정합니다. 이어 같은 조 제2항은 채권의 목적물이 금전이면 질권자가 “자기채권의 한도에서” 직접 청구할 수 있다고 규정합니다. 따라서 전세대출과 관련해 전세보증금 반환채권이 질권의 목적이 된 경우라면, 대출기관이 집주인에게 직접 청구할 수 있다는 것이 조문상 출발점입니다.
질권설정 통지와 직접 청구는 구별해서 봐야 합니다
집주인은 전세보증금 반환채권의 채무자이므로, 민법 제349조제1항에서 말하는 제삼채무자에 해당합니다. 이 조항은 지명채권을 목적으로 한 질권을 제삼채무자와 다른 제삼자에게 대항하려면, 설정자가 질권설정 사실을 통지하거나 제삼채무자가 승낙해야 한다고 정합니다.
여기서 통지의 주체는 조문상 “설정자”입니다. 따라서 대출기관이 보낸 통지만으로 제349조제1항의 대항요건이 갖추어졌는지는 이 조문 문언만으로 단정할 수 없습니다. 반면 질권자가 직접 청구할 수 있는 근거는 민법 제353조에 별도로 규정되어 있습니다.
즉, 통지·승낙은 질권설정 사실을 집주인 등에게 대항하기 위한 요건의 문제이고, 직접 청구는 질권자가 목적 채권을 실행하는 방법의 문제입니다.
집주인이 지급할 금액은 대출기관 채권 한도가 기준입니다
보증금 반환채권의 목적물은 금전입니다. 따라서 민법 제353조제2항에 따라 대출기관의 직접 청구는 자기채권 한도에서 가능합니다. 보증금 전액을 항상 청구할 수 있다고 일반화할 수는 없습니다.
또한 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적이 된 권리를 소멸시키거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없습니다. 다만 이 규정은 질권설정자에게 향한 규정이며, 집주인에 대한 효과를 직접 정하고 있지는 않습니다.
승낙과 통지만 받은 경우의 효과도 다릅니다
민법 제349조제2항은 제451조를 준용합니다. 집주인이 이의를 보류하지 않고 승낙한 경우에는 설정자에게 대항할 수 있는 사유로 질권자에게 대항하지 못하는 것이 원칙입니다. 다만 채무를 소멸시키기 위해 설정자에게 급여한 것은 회수할 수 있고, 설정자에게 부담한 채무는 성립하지 않았음을 주장할 수 있다는 단서가 있습니다.
반대로 설정자의 통지만 받은 경우에는, 집주인이 그 통지를 받은 때까지 설정자에 대하여 생긴 사유로 질권자에게 대항할 수 있습니다. 따라서 승낙과 통지는 같은 효과로 보지 않습니다.
변제기가 먼저 오면 공탁 청구 규정도 있습니다
보증금 반환채권의 변제기가 대출기관 채권의 변제기보다 먼저 도래한 때에는, 질권자는 집주인에게 그 변제금액의 공탁을 청구할 수 있습니다. 이 경우 질권은 공탁금에 존재합니다.
이는 질권자가 집주인에게 공탁을 청구할 수 있다는 규정입니다. 집주인이 스스로 공탁하면 된다는 내용까지 이 조문에서 정한 것은 아닙니다.
정리하면, 전세보증금 반환채권이 질권의 목적이 된 경우 대출기관은 집주인에게 직접 청구할 수 있습니다. 다만 금전인 보증금에 대해서는 자기채권 한도라는 제한이 있고, 질권설정 통지나 승낙의 방식과 그 효과는 별도로 살펴야 합니다.
참고 법령
- 민법 제349조
- 민법 제352조
- 민법 제353조
- 민법 제450조
- 민법 제451조
