분양가상한제 아파트 실거주의무, 입주일부터 바로 살아야 할까 3년 안에만 들어가면 될까
요약 및 결론: 주택법 제57조의2제1항에 따르면 사업주체가 수도권에서 건설ㆍ공급한 분양가상한제 적용주택의 입주자는 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하면 됩니다. 입주가능일 당일부터 살아야 하는 것은 아닙니다. 반면 토지임대부 분양주택은 3년의 여유가 없고, 최초 입주가능일에 입주해야 합니다. 두 주택 모두 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 거주의무기간 동안 계속 거주해야 합니다(그 기산점은 이 조 문언에 없습니다). 거주의무를 지키지 않으면 주택을 양도할 수 없고, 한국토지주택공사가 위반사실을 알게 되면 의견청취 등 절차를 거쳐 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 주택을 매입해야 합니다.
현행 주택법 제57조의2 문언은 법률 제20393호(공포 2024. 3. 19.) 개정으로 만들어졌습니다. 이 개정으로 거주의무 대상 가운데 제2호와 제3호가 삭제됐고, 재공급받은 사람에게 매입신청 의무를 지우는 제8항이 새로 생겼습니다. 주택법은 2026. 9. 8. 법률 제21902호로 다시 일부개정돼 같은 날부터 시행 중입니다. 그런데 이때 제57조의2는 고쳐진 조문 목록에 없어 실거주의무 규정은 그대로입니다. "입주일부터 바로 살아야 하느냐, 3년 안이면 되느냐"는 질문이 끊이지 않는 이유는 법 문언이 입주 기한과 거주기간을 서로 다른 숫자로 정해 두었기 때문입니다.
분양가상한제 아파트라면 모두 실거주의무가 있나요?
모든 분양가상한제 아파트에 실거주의무가 있는 것은 아닙니다. 주택법 제57조의2제1항이 거주의무를 지우는 주택은 두 가지뿐입니다. 하나는 제1호의 “사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택”이고, 다른 하나는 제4호의 “토지임대부 분양주택”입니다. 제2호와 제3호는 2024. 3. 19. 개정으로 삭제돼 지금은 대상이 아닙니다.
따라서 수도권 밖에서 공급된 분양가상한제 적용주택은 제1호에 해당하지 않습니다. 다만 토지임대부 분양주택은 제4호에 따로 적혀 있어서, 수도권에서 공급됐는지와 상관없이 대상입니다. 의무를 지는 사람은 해당 주택의 “입주자”이고, 괄호에서 “상속받은 자는 제외한다”고 정합니다. 법은 이 의무를 지는 사람을 “거주의무자”라고 부르며, 이 용어는 제57조의2와 제57조의3에서 함께 쓰입니다.
입주일부터 바로 살아야 하나요, 3년 안이면 되나요?
수도권 분양가상한제 적용주택(제1호)은 “최초 입주가능일부터 3년 이내”에 입주하면 됩니다. 토지임대부 분양주택(제4호)은 제1항 괄호에 따라 입주 시점이 “최초 입주가능일”입니다. 그래서 3년의 여유가 붙지 않습니다.
여기서 3년은 입주를 마쳐야 하는 기한입니다. 실제로 살아야 하는 기간(거주의무기간)이 3년이라는 뜻이 아닙니다. 제57조의2제1항 본문은 ‘언제까지 입주하느냐’와 ‘얼마나 계속 사느냐’를 나누어 정합니다.
| 구분 | 입주 기한 | 거주 기간 |
|---|---|---|
| 제1호: 사업주체가 수도권에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택 | 최초 입주가능일부터 3년 이내 | 5년 이내 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속 |
| 제4호: 토지임대부 분양주택 | 최초 입주가능일 | 5년 이내 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속 |
거주의무기간은 몇 년이고, 언제부터 세나요?
주택법 제57조의2제1항은 거주의무기간을 “5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간”으로 정합니다. 구체적인 연수는 법률이 아니라 대통령령(주택법 시행령)에 맡겨져 있습니다. 기간의 길이는 “해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율”에 따라 달라집니다. 분양가가 주변 시세에 비해 어느 정도인지에 따라 주택마다 기간이 다를 수 있다는 뜻입니다.
법률 문언은 이 기간 동안 “계속하여” 거주하라고 정합니다. 기간을 나누어 합산하는 방식이 아니라 이어서 살아야 한다는 구조입니다. 거주의무기간을 입주일부터 세는지, 다른 시점부터 세는지는 제57조의2 문언에 적혀 있지 않습니다. 구체적인 연수와 기산점은 대통령령 등 하위 규정에서 확인해야 하며, 이 글이 다루는 범위 밖입니다.
해외 체류처럼 거주하지 못하는 기간은 어떻게 되나요?
주택법 제57조의2제1항 단서는 “해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다”고 정합니다. 이 단서는 거주의무를 없애 주는 규정이 아닙니다. 부득이한 사유가 있는 기간을 거주한 기간으로 셈해 주는 간주 규정입니다.
법률 문언에 적힌 예시는 “해외 체류” 하나뿐입니다. 나머지 부득이한 사유의 목록과 요건은 대통령령이 정합니다. 해외에 나가 있기만 하면 언제나 인정되는지, 어떤 사유가 추가로 인정되는지는 시행령 기준에 따라 판단됩니다. 같은 단서는 제7항 단서에 따라 한국토지주택공사로부터 주택을 재공급받은 사람에게도 간주 규정으로 적용됩니다.
거주의무를 지키지 않거나 중간에 이사하면 어떻게 되나요?
거주의무를 이행하지 않은 거주의무자는 주택법 제57조의2제2항 본문에 따라 해당 주택을 “양도할 수 없다”. 여기서 양도에는 “매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위”가 포함되고 상속은 빠집니다. 이 양도의 정의는 제57조의2와 제101조에서 함께 쓰입니다.
거주의무기간 안에 이사해야 하는 경우도 있습니다. 그 사유가 제1항 단서의 부득이한 사유가 아니라면, 거주의무자는 제2항 단서에 따라 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 “신청하여야 한다”. 매입 신청은 고를 수 있는 선택지가 아니라 법이 정한 의무입니다. 사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자라면 신청 상대방은 그 공공주택사업자입니다.
한국토지주택공사는 두 가지 경우에 움직입니다. 매입신청을 받은 경우, 그리고 거주의무자등이 제1항이나 제7항을 위반했다는 사실을 알게 된 경우입니다. 이때 제57조의2제3항에 따라 위반사실에 대한 의견청취 등 대통령령으로 정하는 절차를 거칩니다. 그리고 “대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면” 해당 주택을 매입해야 합니다.
매입 가격은 시세가 아닙니다. 제4항이 정한 “매입비용”은 거주의무자등이 납부한 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액입니다. 한국토지주택공사가 이 금액을 지급한 날에 해당 주택을 취득한 것으로 봅니다. 시세 차익을 보장해 주는 구조가 아닙니다.
한국토지주택공사는 이렇게 취득한 주택을 제7항에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 재공급해야 합니다. 재공급받은 사람은 거주의무기간 중 남은 기간을 계속 거주하지 않으면 주택을 양도할 수 없습니다. 재공급받은 사람이 부득이한 사유가 아닌 이유로 그 기간 안에 이사하려 할 때도 제8항에 따라 매입을 신청해야 합니다.
행위별로 정리하면 어떤 효과가 생기나요?
아래 표의 셋째 열은 주택법 제57조의2 문언이 정한 법적 효과입니다. 거주의무 위반에 대한 징역ㆍ벌금 등 형벌 문언은 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않아 효과 열에 형량을 적지 않았습니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과(조문 문언 기준) |
|---|---|---|
| 수도권 분양가상한제 적용주택에 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하지 않음 | 제57조의2제1항 본문, 제2항 본문, 제3항 | 해당 주택 양도 불가. 한국토지주택공사가 위반사실을 알게 되면 의견청취 등 절차를 거쳐 특별한 사유가 없으면 매입해야 함 |
| 토지임대부 분양주택에 최초 입주가능일에 입주하지 않음 | 제57조의2제1항 본문 괄호, 제2항 본문, 제3항 | 위와 같음 |
| 거주의무기간 동안 계속 거주하지 않음 | 제57조의2제1항 본문, 제2항 본문, 제3항 | 위와 같음 |
| 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 거주하지 못함 | 제57조의2제1항 단서 | 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 봄 |
| 부득이한 사유가 아닌 이유로 거주의무기간 안에 이사하려 함 | 제57조의2제2항 단서 | 한국토지주택공사(공공주택사업자)에 매입을 신청해야 함 |
| 거주의무를 이행하지 않은 상태에서 매매ㆍ증여 등 권리 변동 | 제57조의2제2항 본문 | 양도할 수 없음(상속은 제외) |
| 한국토지주택공사의 매입 | 제57조의2제3항, 제4항 | 입주금에 1년 만기 정기예금 평균이자율 이자를 더한 매입비용을 지급한 날 취득한 것으로 봄 |
| 재공급받은 사람이 남은 기간을 거주하지 않고 양도하거나 이사하려 함 | 제57조의2제7항, 제8항 | 양도 불가. 이사하려면 매입을 신청해야 함 |
| 거주의무 위반에 대한 형사처벌 | 제104조(벌칙, 제57조의2를 인용) | 구성요건ㆍ법정형 문언 확인 안 됨 |
거주의무기간이 끝나면 부기등기는 저절로 지워지나요?
부기등기는 저절로 지워지지 않습니다. 주택법 제57조의2제5항에 따라 사업주체는 이 주택을 공급할 때 소유권 등기에 부기등기를 해야 합니다. 내용은 “거주의무자가 거주의무기간을 거주하여야 해당 주택을 양도할 수 있음”이고, 소유권보존등기와 동시에 해야 합니다.
부기등기를 말소하는 절차는 제6항에 따릅니다. 거주의무자등이 거주의무기간을 거주한 뒤 지방자치단체의 장으로부터 거주사실을 확인받으면 부기등기 사항을 “말소할 수 있다”. 기간이 끝났다는 사실만으로 지워지는 구조가 아닙니다. 거주사실 확인 절차와 방법은 대통령령이 정합니다.
실제 처벌ㆍ제재 수위는 어느 정도인가요?
거주의무 위반의 형사처벌 수위는 이 글의 근거 자료로는 확인할 수 없습니다. 2026. 9. 8. 법률 제21902호가 함께 고친 조문 가운데 제104조(벌칙)는 제57조의2를 인용하고 있습니다. 하지만 그 구성요건과 법정형(징역ㆍ벌금 선택형인지 포함)은 확인되지 않았습니다.
실거주의무 위반 사건의 선고 통계나 양형기준 수치도 공표 자료가 없습니다. 이 조문에 관한 판례도 확인되지 않았습니다. 확인된 범위에서 위반자가 실제로 받는 불이익은 제57조의2 자체가 정한 것입니다. 해당 주택을 팔거나 증여할 수 없고, 한국토지주택공사가 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 시세가 아닌 매입비용(납부한 입주금과 이자)으로 주택을 사들이는 구조입니다.
2027년 9월 시행 예정인 개정이 실거주의무를 바꾸나요?
2027년 9월 시행 예정인 개정은 제57조의2 실거주의무 문언을 바꾸지 않습니다. 법률 제21901호(2026. 9. 8. 타법개정, 시행 2027. 9. 9.)가 시행된 뒤에도 제57조의2 문언은 지금과 같습니다. 이 법률 부칙 제6조<31>이 고치는 것은 제57조제2항제4호와 제68조제3항에서 인용하는 법률 이름입니다. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 「소규모주택정비에 관한 특례법」으로 바꾸는 내용이며, 2026. 10. 24. 현재 아직 시행되지 않았습니다.
이 부칙에서 확인되는 것은 제1조 본문(“공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다”)뿐입니다. 단서와 제2조부터 제5조까지, 제7조는 확인되지 않아 적용례나 경과조치가 있는지는 알 수 없습니다.
관련 법령
제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 "거주의무자"라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내(제4호에 따른 토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 말한다)에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 "거주의무기간"이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에
자주 묻는 질문
분양가상한제 아파트 실거주의무, 입주하자마자 바로 살아야 하나요?
수도권에서 사업주체가 건설ㆍ공급한 분양가상한제 적용주택은 바로 살지 않아도 됩니다. 주택법 제57조의2제1항에 따라 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하면 됩니다. 다만 토지임대부 분양주택은 최초 입주가능일에 입주해야 합니다. 두 경우 모두 5년 이내 범위에서 대통령령으로 정하는 거주의무기간 동안 계속 거주해야 합니다(그 기산점은 이 조 문언에 없습니다).
수도권이 아닌 지역의 분양가상한제 아파트도 실거주의무가 있나요?
수도권이 아닌 곳의 분양가상한제 적용주택은 주택법 제57조의2제1항 제1호의 대상이 아닙니다. 제1호는 "수도권에서 건설ㆍ공급하는" 주택으로 한정돼 있고, 다른 대상이던 제2호와 제3호는 2024. 3. 19. 삭제됐기 때문입니다. 다만 토지임대부 분양주택이라면 제4호에 따라 지역과 관계없이 실거주의무 대상입니다.
실거주의무를 못 지키면 아파트를 팔 수 없나요?
거주의무를 이행하지 않은 거주의무자는 주택법 제57조의2제2항에 따라 해당 주택을 양도할 수 없습니다. 이때 양도에는 매매ㆍ증여 등 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되고, 상속만 빠집니다. 부득이한 사유가 아닌 이유로 거주의무기간 안에 이사하려면 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 합니다. 이 경우 매입 가격은 시세가 아니라 납부한 입주금에 1년 만기 정기예금 평균이자율 이자를 더한 금액입니다.
