분양가상한제 아파트, 입주일부터 살아야 하나요? 3년 안에 입주하면 되나요?
법이 정한 입주 기한은 주택 유형에 따라 다릅니다. 수도권에서 사업주체가 건설·공급한 분양가상한제 적용주택은 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주해야 합니다. 토지임대부 분양주택은 3년 유예가 적용되지 않고, 최초 입주가능일에 입주해야 합니다.
주택법 제57조의2 제1항은 입주 기한과 거주의무기간을 별도로 정합니다.
“해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내(제4호에 따른 토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 말한다)에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다.”
따라서 “3년 안에 입주하면 의무가 끝난다”는 뜻은 아닙니다. 3년은 해당 주택에 입주해야 하는 기한입니다. 그와 별도로, 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정해지는 거주의무기간 동안 계속 거주해야 합니다. 구체적인 거주의무기간은 이 조문만으로 확정할 수 없고, 거주의무기간의 기산점도 이 조문에는 적혀 있지 않습니다.
모든 분양가상한제 주택에 적용되는 것은 아닙니다
제57조의2 제1항이 정한 대상은 두 종류입니다.
- 수도권에서 사업주체가 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택
- 토지임대부 분양주택
그러므로 분양가상한제 적용주택이라는 이유만으로 지역에 관계없이 거주의무가 있다고 볼 수는 없습니다. 조문은 거주의무자를 입주자로 정하면서 상속받은 사람은 제외합니다.
부득이한 사유는 ‘면제’가 아니라 거주한 것으로 보는 규정입니다
조문은 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우, 그 기간을 해당 주택에 거주한 것으로 본다고 정합니다. 명시된 예시는 해외 체류이고, 그 밖의 사유와 적용 요건은 대통령령에 맡겨져 있습니다. 이를 거주의무 자체의 면제라고 단정할 수 없습니다.
거주의무를 마치기 전에 거주를 옮기려면
거주의무를 이행하지 않은 경우 해당 주택을 양도할 수 없습니다. 조문에서 양도는 매매·증여 등 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 말하며 상속은 제외합니다.
부득이한 사유에 해당하지 않는데 거주의무기간 중 거주를 이전하려는 경우에는 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청해야 합니다. 사업주체가 공공주택사업자라면 그 사업자에게 신청합니다. 공사는 의견 청취 등 절차를 거쳐 특별한 사유가 없으면 주택을 매입해야 하며, 지급액은 납부한 입주금과 그 입주금에 은행 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액으로 정해집니다.
요약하면, 해당되는 수도권 분양가상한제 주택은 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주할 수 있지만, 입주 기한과 별도로 정해지는 거주의무기간도 지켜야 합니다. 토지임대부 분양주택은 최초 입주가능일에 입주해야 합니다.
참고 법령
- 주택법 제57조의2 제1항·제2항·제3항·제4항·제5항·제6항·제7항·제8항
