분양가상한제 아파트, 입주일부터 살아야 하나요? 3년 이내 입주와 계속 거주를 구분해야 합니다
분양가상한제 적용주택이라고 해서 모두 같은 실거주의무가 적용되는 것은 아닙니다. 「주택법」 제57조의2의 대상은 다음 두 유형입니다.
- 사업주체가 수도권에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택
- 토지임대부 분양주택
해당 주택의 입주자 중 상속받은 자를 제외한 사람은 거주의무자가 됩니다.
결론: 수도권 분양가상한제 적용주택은 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하면 됩니다
수도권에서 건설ㆍ공급된 분양가상한제 적용주택의 경우, 법문은 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하도록 정합니다. 따라서 입주가능일 당일부터 반드시 거주를 시작해야 한다는 뜻은 아닙니다.
다만 “3년 이내”는 입주를 시작해야 하는 기한입니다. 3년 동안 자유롭게 비워 둘 수 있다는 뜻이나, 3년만 거주하면 된다는 뜻은 아닙니다.
반대로 토지임대부 분양주택은 최초 입주가능일에 입주해야 합니다. 이 유형에는 3년의 입주 유예가 붙지 않습니다.
입주 기한과 거주의무기간은 별개입니다
거주의무자는 정해진 입주 기한 안에 입주한 뒤, 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속 해당 주택에 거주해야 합니다. 이 거주의무기간은 5년 이내의 범위에서 정해집니다.
정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 법에서 정한 내용 |
|---|---|
| 수도권 분양가상한제 적용주택의 입주 시점 | 최초 입주가능일부터 3년 이내 |
| 토지임대부 분양주택의 입주 시점 | 최초 입주가능일 |
| 거주 방식 | 계속 거주 |
| 거주의무기간 | 5년 이내 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 |
따라서 “입주일로부터 3년 안에 살면 된다”는 표현은 정확하지 않을 수 있습니다. 3년은 입주 기한이고, 실제 계속 거주해야 하는 기간은 별도로 정해집니다. 또한 이 조문만으로는 거주의무기간을 언제부터 계산하는지 단정할 수 없습니다.
거주 중 공백은 허용되나요?
법은 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그 기간을 해당 주택에 거주한 것으로 봅니다. 이는 거주의무 자체가 없어지는 것이 아니라, 일정 사유가 있으면 실제 거주하지 못한 기간도 거주 기간으로 계산하는 구조입니다.
법문에 직접 든 예시는 해외 체류이며, 그 밖에 어떤 사유가 인정되는지는 대통령령에 맡겨져 있습니다. 따라서 단순한 사정만으로 거주의 공백이 인정된다고 단정할 수는 없습니다.
거주의무를 이행하지 않으면 양도할 수 없습니다
거주의무를 이행하지 않은 경우에는 해당 주택을 양도할 수 없습니다. 여기서 양도에는 매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되며, 상속은 제외됩니다.
거주의무기간 안에 제1항 각 호 외의 부분 단서 이외의 사유로 거주를 이전하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청해야 합니다. 사업주체가 공공주택사업자인 경우에는 그 공공주택사업자에게 신청하는 구조입니다.
한국토지주택공사는 매입 신청을 받거나 위반 사실을 알게 되면 의견청취 등의 절차를 거쳐, 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 해당 주택을 매입해야 합니다. 매입비용은 납부한 입주금과 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액입니다.
거주의무를 마친 뒤에도 확인 절차가 있습니다
사업주체는 거주의무기간을 거주해야 양도할 수 있다는 내용을 소유권보존등기와 동시에 부기등기해야 합니다. 거주의무자 등은 거주의무기간을 거주한 뒤 지방자치단체의 장에게 거주사실을 확인받은 경우 그 부기등기 사항을 말소할 수 있습니다.
즉, 기간이 지났다는 사정만으로 부기등기 사항이 당연히 말소되는 구조는 아닙니다.
핵심 정리
수도권 분양가상한제 적용주택이라면 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하면 되므로, 입주가능일 당일부터 반드시 살아야 하는 것은 아닙니다. 그러나 입주 후에는 별도로 정해지는 거주의무기간 동안 계속 거주해야 합니다. 토지임대부 분양주택은 최초 입주가능일에 입주해야 하며, 거주의 공백은 해외 체류 등 대통령령상 부득이한 사유에 해당해 거주한 것으로 인정되는 경우에 한해 검토됩니다.
참고 법령
- 「주택법」 제57조의2제1항
- 「주택법」 제57조의2제2항
- 「주택법」 제57조의2제3항ㆍ제4항
- 「주택법」 제57조의2제5항ㆍ제6항
- 「주택법」 제57조의2제7항ㆍ제8항
