분양가상한제 아파트는 입주일부터 바로 살아야 하나요? 주택법 제57조의2로 보는 입주 기한과 거주의무기간
핵심 답변
수도권 분양가상한제 적용주택이라면, 입주가능일 당일에 들어가지 않아도 됩니다. 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하면 됩니다. 다만 이 3년은 입주를 미룰 수 있는 기한일 뿐이고, 거주의무기간이 아닙니다. 입주한 뒤에는 대통령령으로 정하는 거주의무기간(5년 이내의 범위) 동안 계속하여 살아야 합니다.
토지임대부 분양주택은 다릅니다. 조문 괄호에 따라 입주 기한이 “최초 입주가능일”입니다. 3년 유예가 붙지 않습니다.
근거 조문은 주택법 제57조의2제1항입니다(현행: 법률 제21902호, 2026. 9. 8. 일부개정, 2026. 9. 8. 시행).
1. 거주의무가 있는 주택은 두 가지뿐이다
주택법 제57조의2제1항이 정한 거주의무 대상은 다음 두 가지입니다.
| 호 | 대상 주택 | 상태 |
|---|---|---|
| 제1호 | 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택 | 현행 |
| 제2호 | — | 삭제 <2024.3.19> |
| 제3호 | — | 삭제 <2024.3.19> |
| 제4호 | 토지임대부 분양주택 | 현행 |
- 분양가상한제 주택이라고 해서 모두 실거주의무가 있는 것은 아닙니다. 분양가상한제 적용주택 가운데 제1호에 해당하려면 수도권에서 건설ㆍ공급된 주택이어야 합니다.
- 제4호 토지임대부 분양주택의 조문 문언에는 지역 한정이 붙어 있지 않습니다.
- 의무를 지는 사람은 해당 주택의 입주자입니다. 상속받은 자는 제외됩니다. 조문은 이 사람을 “거주의무자”라고 부르며, 이 정의는 제57조의2와 제57조의3에서 함께 쓰입니다.
2. “입주 기한”과 “거주의무기간”은 서로 다른 개념이다
제57조의2제1항 본문은 두 가지 의무를 따로 정합니다.
”…해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내(제4호에 따른 토지임대부 분양주택의 경우에는 최초 입주가능일을 말한다)에 입주하여야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다.”
| 구분 | 수도권 분양가상한제 적용주택(제1호) | 토지임대부 분양주택(제4호) |
|---|---|---|
| 입주 기한 | 최초 입주가능일부터 3년 이내 | 최초 입주가능일 |
| 거주의무기간 | 5년 이내 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 | 5년 이내 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 |
| 거주 방식 | 그 기간 동안 계속하여 거주 | 그 기간 동안 계속하여 거주 |
| 기간을 정하는 기준 | 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율(인근지역 주택매매가격 결정 방법은 국토교통부장관이 고시) | 같음 |
질문에 맞춰 정리하면 다음과 같습니다.
- “3년 안이면 되나요?” 수도권 분양가상한제 적용주택이라면, 입주 시점은 최초 입주가능일부터 3년 이내면 조문상 기한을 지킨 것입니다.
- “3년만 살면 되나요?” 아닙니다. 3년은 입주 기한입니다. 실제로 살아야 하는 기간은 별도의 거주의무기간입니다.
- 거주의무기간이 정확히 몇 년인가요? 법률은 “5년 이내의 범위”까지만 정하고, 구체적인 연수는 대통령령에 맡깁니다. 이 글은 법률 조문만을 근거로 하므로 대통령령의 구체적인 수치는 다루지 않습니다.
- 거주의무기간은 언제부터 세나요? 제57조의2 문언에는 거주의무기간의 기산점이 적혀 있지 않습니다. 입주를 미룬 기간이 거주의무기간에 어떻게 반영되는지는 이 조문만으로는 단정할 수 없습니다.
3. 해외 체류 등 부득이한 사유: 거주한 것으로 “본다”
제57조의2제1항 단서는 다음과 같습니다.
“다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.”
- 이 단서는 간주 규정입니다. 의무 자체를 없애는 것이 아니라, 부득이한 사유가 있는 기간을 거주한 기간으로 보아 계산한다는 뜻입니다.
- 조문에 직접 적힌 예시는 “해외 체류”뿐입니다. 나머지 사유의 목록은 대통령령에 맡겨져 있습니다.
- 같은 단서는 한국토지주택공사로부터 주택을 재공급받은 사람에게도 간주 방식으로 적용됩니다(제7항 단서).
4. 거주의무를 지키지 않으면: 양도할 수 없다
거주의무 불이행의 효과는 제57조의2제2항에 있습니다.
“거주의무자는 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 아니한 경우 해당 주택을 양도…할 수 없다.”
- 양도의 범위: 매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함합니다. 상속은 제외됩니다. 이 정의는 제57조의2와 제101조에서 쓰입니다.
- 중간에 이사해야 할 때: 단서의 부득이한 사유가 아닌데 거주의무기간 안에 거주를 이전하려면, 거주의무자는 한국토지주택공사에 해당 주택의 매입을 신청하여야 합니다. 사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자라면 그 공공주택사업자에 신청합니다. 이 신청은 선택이 아니라 의무입니다.
- 재공급받은 사람: 거주의무기간 중 잔여기간을 계속 거주하지 않으면 그 주택을 양도할 수 없습니다(제7항). 단서 사유가 아닌 이유로 그 기간 안에 거주를 이전하려면 한국토지주택공사에 매입을 신청하여야 합니다(제8항, 2024. 3. 19. 신설).
5. 한국토지주택공사의 매입과 매입비용
매입 요건(제3항)
한국토지주택공사는 다음 중 하나에 해당하면, 위반사실에 대한 의견청취 등 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 “대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면” 해당 주택을 매입하여야 합니다.
- 제2항 단서나 제8항에 따른 매입신청을 받은 경우
- 거주의무자등이 제1항이나 제7항을 위반했다는 사실을 알게 된 경우
매입하지 않을 수 있는 “특별한 사유”도 대통령령에 맡겨져 있습니다.
매입비용(제4항)
- 매입비용 = 거주의무자등이 납부한 입주금 + 그 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자
- 이 매입비용을 지급한 날에 한국토지주택공사가 해당 주택을 취득한 것으로 봅니다.
- 조문이 정한 기준은 입주금과 이자입니다. 시세를 기준으로 매입한다는 내용은 조문에 없습니다.
재공급(제7항·제9항)
한국토지주택공사는 취득한 주택을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 재공급하여야 합니다. 한국토지주택공사가 주택을 취득하거나 재공급하는 경우에는 제64조제1항을 적용하지 않습니다.
6. 부기등기: 기간이 끝나도 저절로 지워지지 않는다
| 구분 | 주체 | 조문 표현 | 내용 |
|---|---|---|---|
| 부기등기(제5항) | 사업주체 | “하여야 한다”(의무) | 거주의무자가 거주의무기간을 거주해야 해당 주택을 양도할 수 있다는 사실을 소유권에 관한 등기에 부기. 소유권보존등기와 동시에 해야 함. 표기내용은 대통령령으로 정함 |
| 말소(제6항) | 거주의무자등 | “할 수 있다” | 거주의무기간을 거주한 뒤 지방자치단체의 장으로부터 거주사실을 확인받은 경우 부기등기 사항을 말소할 수 있음. 확인 절차ㆍ방법은 대통령령으로 정함 |
거주의무기간이 지났다고 부기등기가 말소되는 구조가 아닙니다. 거주사실을 확인받는 단계를 거쳐야 말소할 수 있습니다.
7. 개정·시행 상태 (기준일 2026. 10. 24.)
- 현행 법률: 주택법 법률 제21902호(2026. 9. 8. 일부개정, 2026. 9. 8. 시행).
- 제57조의2의 현재 문언을 만든 개정: 법률 제20393호(2024. 3. 19. 공포). 현행 법률 번호와 다릅니다. 제2호·제3호 삭제와 제8항 신설도 이 날짜(2024. 3. 19.)로 표기되어 있습니다.
- 시행 예정 개정: 법률 제21901호(2026. 9. 8. 타법개정, 「빈 건축물 정비 및 지원에 관한 특별법」 부칙)는 2027. 9. 9. 시행 예정입니다. 이 개정 후에도 제57조의2 문언은 바뀌지 않습니다.
- 이 부칙 제6조<31>은 주택법 제57조제2항제4호와 제68조제3항이 인용하는 법률명을 「소규모주택정비에 관한 특례법」으로 바꿉니다. 기준일 현재 아직 시행 전입니다.
- 제20393호·제21902호의 부칙 내용, 그리고 제21901호 부칙 가운데 제1조 단서와 제2조부터 제5조까지, 제7조는 확인되지 않았습니다. 적용례나 경과조치가 있는지는 이 글에서 판단하지 않습니다.
8. 이 글에서 확인하지 않은 것
- 벌칙: 법률 제21902호가 함께 고친 조문에 제104조(벌칙, 제57조의2를 인용), 제102조(벌칙), 제97조(벌칙 적용에서 공무원 의제)가 있습니다. 그러나 제57조의2 위반에 대한 구성요건과 법정형 문언은 확인되지 않았습니다. 처벌 여부와 형량은 이 글에서 단정하지 않습니다.
- 판례: 제57조의2에 관한 판례는 확인되지 않았습니다.
- 하위 규정에 맡겨진 값:
- 대통령령: 거주의무기간의 구체 연수, 부득이한 사유 목록, 매입신청 절차, 매입하지 않는 특별한 사유, 부기등기 표기내용, 거주사실 확인 절차
- 국토교통부령: 재공급 방법
- 국토교통부장관 고시: 인근지역 주택매매가격 결정 방법
자주 묻는 질문
Q1. 수도권 분양가상한제 아파트인데, 입주가능일에 바로 들어가지 않으면 위반인가요? 제57조의2제1항 본문에 따르면 입주 기한은 최초 입주가능일부터 3년 이내입니다. 그 안에 입주하면 입주 기한은 지킨 것입니다.
Q2. 토지임대부 분양주택도 3년 안에 입주하면 되나요? 아닙니다. 조문 괄호가 토지임대부 분양주택의 입주 기한을 “최초 입주가능일”로 따로 정하고 있습니다.
Q3. 3년 안에 입주해서 몇 달 살다가 나가도 되나요? 입주한 뒤에는 거주의무기간(5년 이내 범위에서 대통령령으로 정하는 기간) 동안 계속하여 거주해야 합니다. 부득이한 사유가 아닌데 그 기간 안에 거주를 옮기려면 한국토지주택공사(또는 해당 공공주택사업자)에 매입을 신청해야 합니다.
Q4. 수도권이 아닌 지역의 분양가상한제 아파트도 실거주의무가 있나요? 제57조의2제1항제1호의 대상은 “수도권”에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택입니다. 제2호·제3호는 2024. 3. 19. 삭제되었습니다. 다만 토지임대부 분양주택이라면 제4호에 따라 대상이 됩니다.
Q5. 해외 근무로 나가 있는 기간은 어떻게 되나요? 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있으면, 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 봅니다. 해외 체류 외의 구체적인 사유는 대통령령에서 정합니다.
Q6. 부모님께 상속받은 집도 거주의무가 있나요? 제57조의2제1항은 거주의무자에서 “상속받은 자”를 제외합니다. 또 제2항의 양도 제한에서도 상속은 양도에서 빠집니다.
Q7. 한국토지주택공사가 사가면 시세대로 받나요? 조문상 매입비용은 납부한 입주금에, 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액입니다(제4항).
Q8. 거주의무기간을 다 채우면 등기부의 부기등기가 지워지나요? 거주의무기간을 거주한 뒤 지방자치단체의 장으로부터 거주사실을 확인받은 경우에 말소할 수 있습니다(제6항). 기간이 끝났다고 등기부에서 지워지는 구조는 아닙니다.
참고 법령
- 주택법 제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) 제1항~제9항
- 현행: 법률 제21902호(2026. 9. 8. 일부개정, 2026. 9. 8. 시행)
- 문언을 만든 개정: 법률 제20393호(2024. 3. 19. 공포)
- 주택법 제57조의3(거주의무자 정의가 함께 적용되는 조문)
- 주택법 제101조(양도의 정의가 함께 적용되는 조문)
- 주택법 제64조제1항(한국토지주택공사의 취득·재공급 시 적용 배제)
- 주택법 제104조(벌칙, 제57조의2를 인용; 구성요건·법정형은 확인되지 않음)
- 「수도권정비계획법」 제2조제1호(수도권의 정의)
- 「공공주택 특별법」 제4조(공공주택사업자)
- 「은행법」(매입비용 이자 산정 기준이 되는 은행)
- 「빈 건축물 정비 및 지원에 관한 특별법」 부칙 제1조, 제6조<31>(법률 제21901호, 2027. 9. 9. 시행 예정; 주택법 제57조제2항제4호·제68조제3항 개정)
