보증금 판결로 경매 넣을 때, 집부터 비워줘야 하나요?
요약 및 결론: 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비우지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 따라, 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택에 경매를 신청하면 「민사집행법」 제41조와 달리 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다. 다만 집을 비워주는 것, 곧 조문상 '인도'는 다른 단계에서 문제가 됩니다. 같은 조 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다.
임대인이 보증금을 돌려주지 않아 소송에서 이긴 임차인은 그 판결로 임차주택에 경매를 신청할 수 있습니다. 이때 "집을 먼저 비워야 경매가 시작된다"는 말과 "끝까지 살면서 보증금도 받을 수 있다"는 말이 함께 퍼져 있습니다. 두 말 모두 주택임대차보호법 제3조의2의 구조와 맞지 않습니다. 이 조문은 경매를 시작하는 단계(제1항)와 보증금을 받는 단계(제3항)를 따로 정합니다.
보증금 판결로 경매를 신청하려면 집부터 비워야 하나요?
아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택에 경매를 신청할 때 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 집을 먼저 비워야 경매를 신청할 수 있다는 규정은 조문에 없습니다.
제3조의2제1항은 ‘인도’라는 말을 쓰지 않고 ‘반대의무’라고만 씁니다. ‘인도’라는 말은 같은 조 제3항에만 나오고, 그것도 보증금을 받는 단계의 조건으로 나옵니다. 따라서 제1항은 경매 집행을 시작하는 요건만 다루는 조항으로 읽어야 합니다.
제1항에서 말하는 ‘임차인’에는 주택임대차보호법 제3조제2항·제3항의 법인도 포함됩니다. 괄호에 “이하 같다”고 적혀 있으므로, 이후 이 법에서 ‘임차인’은 같은 뜻으로 쓰입니다.
원래 원칙인 민사집행법 제41조는 무엇을 요구하나요?
「민사집행법」 제41조제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있는 집행권원이라면, 채권자가 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 것을 증명해야만 집행을 시작할 수 있다고 정합니다. 문장이 “개시할 수 있다”로 끝나지만 법원이 재량으로 고를 수 있다는 뜻이 아닙니다. “증명하여야만” 개시할 수 있다는 요건 문언이므로, 증명이 없으면 집행을 시작할 수 없다는 뜻입니다.
주택임대차보호법 제3조의2제1항은 “「민사집행법」 제41조에도 불구하고”라는 표현으로 이 원칙에 예외를 둡니다. 다만 예외가 미치는 범위는 집행개시 요건뿐입니다. 보증금을 받으려면 인도해야 한다는 제3항은 이 예외와 별개로 그대로 적용됩니다.
같은 조 제2항은 다른 의무의 집행이 불가능할 때 그 대신 집행할 수 있는 집행권원에 관한 규정입니다. 이 경우 채권자가 그 집행이 불가능하다는 것을 증명해야만 집행을 시작할 수 있습니다.
그러면 집은 언제 비워줘야 보증금을 받을 수 있나요?
주택임대차보호법 제3조의2제3항은 “임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다”고 정합니다. 집을 넘겨줄 상대는 임대인이 아니라 ‘양수인’이고, 이 조건이 걸린 돈은 ‘제2항에 따른 보증금’, 곧 우선변제로 받는 보증금입니다.
제3항은 인도를 언제까지 해야 하는지 정하지 않습니다. 조문이 정한 것은 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다는 조건뿐입니다. 정리하면 경매 신청 단계에서는 인도가 요건이 아니고, 보증금을 받는 단계에서는 양수인에게 인도해야 합니다.
경매 대금에서 보증금을 먼저 받으려면 무엇을 갖춰야 하나요?
주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따르면 우선변제를 받으려면 두 가지를 모두 갖춰야 합니다. 하나는 제3조제1항·제2항·제3항의 대항요건이고, 다른 하나는 임대차계약증서상의 확정일자입니다. 둘 다 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매나 「국세징수법」에 따른 공매에서 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금으로부터 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있습니다.
제3조제2항·제3항의 법인 임차인은 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다. 이 점은 제2항 괄호에 적혀 있습니다.
우선변제 순위나 보증금 액수에 이의가 있으면 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제3조의2제4항에 따라 이해관계인은 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있으면 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있습니다. 신청할지는 이해관계인이 정하는 재량 사항입니다. 경매법원에 이의를 신청하면 제5항에 따라 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용합니다.
체납처분청에 이의를 신청한 경우에는 제6항이 적용됩니다. 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인이나 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소를 제기한 사실을 증명하면, 체납처분청은 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위의 보증금 변제를 유보하고 남은 금액을 배분해야 합니다. 이 배분은 의무입니다. 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분합니다.
보증금반환채권을 금융기관에 넘긴 경우에는 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제3조의2제7항에 따르면, 제7항 각 호의 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 넘겨받으면 넘겨받은 금액의 범위에서 우선변제권을 승계합니다. 각 호에는 은행, 중소기업은행, 한국산업은행, 농협은행, 수협은행, 체신관서, 한국주택금융공사, 보증보험을 허가받은 보험회사, 주택도시보증공사가 있습니다. 제10호는 여기에 준하는 기관을 대통령령으로 정하도록 맡깁니다.
제8항은 승계한 금융기관등이 우선변제권을 행사할 수 없는 경우로 세 가지를 듭니다. 임차인이 대항요건을 잃은 경우, 제3조의3제5항의 임차권등기가 말소된 경우, 「민법」 제621조의 임대차등기가 말소된 경우입니다. 또 제9항에 따라 금융기관등은 우선변제권을 행사하려고 임차인을 대리하거나 대위해 임대차를 해지할 수 없습니다.
단계별로 정리하면 어떻게 되나요?
아래 표는 형벌이 아니라 각 단계에서 법이 정한 요건과 효과를 정리한 것입니다. 주택임대차보호법 제3조의2에는 징역이나 벌금 같은 형벌 규정이 없습니다.
| 어떤 행위·단계 | 적용 조문 | 법정 요건·효과 (형벌 아님) |
|---|---|---|
| 보증금 판결로 임차주택에 경매 신청(집행개시) | 주택임대차보호법 제3조의2제1항, 민사집행법 제41조제1항 | 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않음 |
| 일반적인 반대의무 있는 집행권원의 집행 | 민사집행법 제41조제1항 | 반대의무 이행 또는 이행 제공을 증명해야만 개시 가능 |
| 경매·공매 환가대금에서 우선변제 | 주택임대차보호법 제3조의2제2항 | 대항요건과 확정일자를 모두 갖추면 후순위권리자 등보다 먼저 변제받을 권리 |
| 제2항에 따른 보증금 수령 | 주택임대차보호법 제3조의2제3항 | 양수인에게 임차주택을 인도하지 않으면 받을 수 없음 |
| 우선변제 순위·보증금에 대한 이의 | 주택임대차보호법 제3조의2제4항·제5항 | 경매법원·체납처분청에 이의 신청 가능, 경매법원이면 민사집행법 제152조부터 제161조까지 준용 |
| 체납처분청 이의 후 7일 이내 소 제기 증명 | 주택임대차보호법 제3조의2제6항 | 체납처분청은 이의 범위의 변제를 유보하고 남은 금액을 배분할 의무 |
| 금융기관 등의 보증금반환채권 양수 | 주택임대차보호법 제3조의2제7항·제8항·제9항 | 양수 금액 범위에서 우선변제권 승계, 대항요건 상실 등이 있으면 행사 불가, 임대차 해지 대리·대위 불가 |
실제로는 어떻게 운용되나요? (통계·판례)
주택임대차보호법 제3조의2는 형벌 조항이 아니므로 양형기준이나 선고형 통계가 없습니다. 이 조항으로 경매를 신청한 건수, 걸린 기간, 보증금 회수율을 보여주는 공식 통계는 이 글의 근거 자료에 없습니다(공표 자료 없음). 이 주제에 관한 판례도 근거 자료에서 확인되지 않아 소개하지 않았습니다.
언제 기준의 법인가요?
이 글은 2026년 10월 11일에 시행 중인 조문을 기준으로 합니다.
- 주택임대차보호법: 현행본은 법률 제21065호(2025. 10. 1. 공포, 2026. 1. 2. 시행)입니다. 이 법률은 정부조직법 개정에 따른 타법개정으로, 주택임대차보호법에서는 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾸었을 뿐이고 제3조의2는 고치지 않았습니다. 제3조의2의 현재 문언을 만든 개정은 법률 제14175호(2016. 5. 29. 공포)입니다.
- 민사집행법: 현행본은 법률 제20733호(2025. 1. 31. 공포, 2026. 2. 1. 시행)입니다. 이 법률이 고친 조문은 제246조와 제246조의2이고, 제41조에는 연혁 표기가 없어 현재 문언을 만든 개정이 확인되지 않습니다.
- 민사집행법 시행 예정 개정: 법률 제21456호는 제26조·제173조·제224조·제278조·제303조를 고치며, 시행일은 2028년 3월 1일이라 2026년 10월 11일에는 아직 시행 전입니다. 제41조는 이 개정 뒤에도 문언이 같습니다.
관련 법령
제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
제41조(집행개시의 요건) ①반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.
자주 묻는 질문
보증금 소송에서 이기면 이사 가지 않고도 경매 신청할 수 있나요?
네, 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 따라 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택에 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아닙니다. 집을 넘겨주는 '인도'는 같은 조 제3항에서 보증금을 받는 단계의 조건으로 따로 정해져 있습니다.
경매로 집이 팔리면 보증금 받기 전에 집을 비워줘야 하나요?
주택임대차보호법 제3조의2제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 집을 넘겨줄 상대는 양수인이고, 이 조건이 걸린 돈은 제2항에 따른 우선변제 보증금입니다. 인도를 언제까지 해야 하는지는 조문에 정해져 있지 않습니다.
확정일자를 받았으면 경매에서 보증금을 먼저 받을 수 있나요?
확정일자만으로는 부족하고 대항요건도 함께 갖춰야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2제2항은 제3조의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 경매나 공매의 환가대금에서 후순위권리자 등보다 먼저 보증금을 받을 권리를 줍니다. 그렇게 받은 보증금도 제3항에 따라 양수인에게 인도해야 받을 수 있습니다.
