보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 전세사기피해자에서 제외되나요
요약 및 결론: 임차인 또는 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증·보험에 가입해 보증금 전액 반환이 가능한 경우, 최우선변제·대항력 또는 우선변제권 행사로 전액을 자력 회수할 수 있다고 판단되면 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조제2항에 따라 전세사기피해자 요건의 적용대상에서 제외됩니다. 제3조제1항의 요건을 갖춘 경우라도 제외사유에 해당하면 같은 결론입니다. 전세사기피해자 여부는 요건 충족만으로 자동 확정되지 않으며, 전세사기피해지원위원회의 심의·의결과 국토교통부장관의 결정이 필요합니다.
보증금을 돌려받을 가능성이 있다는 사정과 보증금 전액을 회수할 수 있다고 판단되는 사정은 구별해서 볼 필요가 있습니다. 특별법은 전액 반환 또는 전액 자력 회수가 가능한 경우를 제3조제1항의 적용대상에서 제외하는 구조로 정하고 있습니다.
보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 왜 제외되나요?
보증금 전액 반환이 가능한 보증·보험이 있거나, 법이 정한 방법으로 보증금 전액을 자력 회수할 수 있다고 판단되면 제3조제2항의 제외사유가 됩니다. 이 제외사유는 제3조제1항의 네 가지 요건과 별개이므로, 별도의 다섯 번째 인정요건이 아닙니다.
제3조제2항은 다음 세 경우를 적용대상에서 제외합니다. 임차인이 보증금 반환 보증 또는 보험에 가입했거나 임대인이 가입한 보증으로 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 최우선변제 가능한 일정액에 해당하는 경우, 대항력 또는 우선변제권 행사로 전액을 자력 회수할 수 있다고 판단되는 경우입니다.
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 보증·보험으로 임차보증금 전액 반환 가능 | 특별법 제3조제2항제1호 | 제3조제1항 적용대상에서 제외 |
| 보증금 전액이 최우선변제 가능한 일정액에 해당 | 특별법 제3조제2항제2호 | 제3조제1항 적용대상에서 제외 |
| 대항력 또는 우선변제권 행사로 보증금 전액을 자력 회수할 수 있다고 판단 | 특별법 제3조제2항제3호 | 제3조제1항 적용대상에서 제외 |
| 보증금 전액을 회수할 수 없는 피해가 발생했거나 발생 예상 | 특별법 제3조제1항제3호 | 전세사기피해자 요건 중 하나를 검토 |
| 전세사기피해자로 결정 | 특별법 제2조제3호 | 위원회 심의·의결 및 국토교통부장관 결정 필요 |
전액 반환 가능 여부만 보면 되나요?
전액 반환 가능 여부는 중요한 제외사유이지만, 전세사기피해자 인정은 제3조제1항의 요건 전체와 제3조제2항의 제외사유를 함께 봅니다. 일반적인 경우 자연인 임차인은 주택 인도·주민등록·확정일자, 임차보증금 상한, 보증금 반환채권을 변제받지 못하는 피해 또는 예상, 임대인의 반환 의도를 의심할 상당한 이유라는 네 요건을 모두 갖추어야 합니다.
임차보증금은 원칙적으로 5억원 이하이어야 합니다. 전세사기피해지원위원회는 시·도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 상한액을 상향 조정할 수 있지만, 이는 자동으로 적용되는 기준이 아닙니다.
경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인은 제3조제1항제1호와 제3호의 요건이 제외됩니다. 경매 또는 공매가 완료되었다는 사정은 네 요건을 언제나 동일하게 적용하지 않는다는 점에서 별도로 확인할 사항입니다.
일부 요건만 충족해도 지원 대상이 될 수 있나요?
일부 요건만 충족한 임차인에게는 “전세사기피해자등”으로 결정되는 별도 경로가 있습니다. 다만 이 경로도 전세사기피해지원위원회의 심의·의결과 국토교통부장관의 결정이 필요하고, 제3조제2항의 제외사유에 해당하면 적용되지 않습니다.
특별법 제2조제4호 나목은 제3조제1항제1호·제3호·제4호를 모두 충족한 경우를 규정합니다. 같은 호 다목은 제3조제1항제2호·제4호를 충족하고, 임차주택 인도, 전입신고, 확정일자 등의 요건을 갖춘 경우를 규정합니다.
실제 처벌 수위와는 어떤 관계가 있나요?
전세사기피해자 인정 요건은 형사처벌의 법정형을 정한 규정이 아니라 지원 대상 여부를 정한 규정입니다. 특별법 제2조와 제3조에는 이 질문과 관련한 징역·벌금·과태료가 정해져 있지 않습니다.
이 자료 범위에서는 전세사기피해자 인정 여부와 관련한 실제 선고 수위 또는 공식 통계가 공표되어 있지 않습니다. 따라서 보증금 전액 회수 가능 여부는 처벌 수위가 아니라 특별법상 적용대상 제외 여부의 문제로 구분해야 합니다.
관련 법령
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "주택"이란 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물(공부상 주거용 건물이 아니라도 임대차계약 체결 당시 임대차목적물의 구조와 실질이 주거용 건물이고 임차인의 실제 용도가 주거용인 경우를 포함한다)을 말한다.
제3조(전세사기피해자의 요건) ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.
자주 묻는 질문
보증보험으로 보증금을 전액 받을 수 있으면 전세사기피해자 신청이 안 되나요?
보증·보험으로 임차보증금 전액 반환이 가능한 경우에는 특별법 제3조제2항제1호에 따라 제3조제1항의 적용대상에서 제외됩니다. 전세사기피해자 결정에는 제3조 요건뿐 아니라 위원회 심의·의결과 국토교통부장관의 결정도 필요합니다.
대항력으로 보증금을 전부 받을 수 있으면 피해자에서 제외되나요?
대항력 또는 우선변제권 행사로 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우에는 특별법 제3조제2항제3호의 제외사유가 됩니다. 단순히 회수 가능성이 언급되는 것과 법에서 정한 전액 자력 회수 가능 판단은 같은 표현으로 볼 수 없습니다.
보증금 전액을 못 받으면 바로 전세사기피해자가 되나요?
보증금을 전액 받지 못했다는 사정만으로 전세사기피해자가 되는 것은 아닙니다. 일반적인 경우 제3조제1항의 네 요건을 모두 갖추고, 제3조제2항의 제외사유에 해당하지 않으며, 위원회 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관의 결정을 받아야 합니다.
