보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 전세사기피해자에서 제외되나요?
네. 보증금을 전부 돌려받을 수 있는 경우에는 전세사기피해자 인정 요건을 갖추었더라도 법에서 정한 적용대상에서 제외됩니다.
보증금 전액 반환이 가능한 경우
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조제2항은 다음과 같은 경우를 제1항의 적용대상에서 제외한다고 정합니다.
- 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우
- 보증금 전액이 「주택임대차보호법」상 최우선변제 대상인 일정액에 해당하는 경우
- 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 행사해 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우
따라서 보증금 전액을 실제로 이미 돌려받았는지만이 아니라, 보증이나 보험에 따라 전액 반환이 가능한지, 또는 법적 권리 행사로 전액 회수가 가능하다고 판단되는지도 제외 여부에 영향을 줍니다.
요건과 제외사유는 구별해야 합니다
전세사기피해자로 결정되려면 먼저 제3조제1항의 요건을 모두 갖춰야 합니다. 주요 요건은 다음과 같습니다.
- 주택을 인도받고 주민등록과 확정일자를 갖췄을 것
- 임차보증금이 5억원 이하일 것
- 일정한 사유로 2인 이상의 임차인에게 보증금을 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상될 것
- 임대인등의 기망이나 반환 능력 부족 등으로 보증금 반환 의무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것
다만 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인은 제1호와 제3호 요건이 적용되지 않습니다. 또한 신청 주체는 자연인인 임차인으로 한정됩니다.
제3조제2항의 세 가지 사유는 위 요건에 더해지는 별도의 요건이 아닙니다. 제1항의 요건을 갖췄는지와 관계없이, 해당 사유에 해당하면 제1항의 적용대상에서 제외하는 규정입니다.
최종적으로는 별도 결정이 필요합니다
제3조의 요건을 모두 충족했다고 해서 곧바로 법률상 전세사기피해자가 되는 것은 아닙니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조제3호에 따르면, 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인이 전세사기피해자입니다.
한편 일부 요건만 충족하는 경우에도 제2조제4호 나목 또는 다목에 따른 전세사기피해자등 결정 경로가 있을 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 제3조제2항 각 호에 해당하면 제외됩니다.
결국 보증금 전액 반환이 가능한지는 전세사기피해자 인정 여부를 판단할 때 중요한 제외사유입니다. 다만 실제 적용 여부는 보증·보험의 반환 가능성, 최우선변제 해당 여부, 대항력이나 우선변제권을 통한 회수 가능성에 따라 판단됩니다.
참고한 법령
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조(정의)
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조(전세사기피해자의 요건)
