보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 전세사기피해자에서 제외되나요
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 “특별법”)은 임차인이 보증금을 온전히 회수할 방법이 있는 경우를 전세사기피해자 인정 대상에서 빼는 규정을 따로 두고 있다. 결론부터 말하면, 보증금을 전부 돌려받을 수 있다고 해서 무조건 제외되는 것은 아니고, 법이 정한 특정한 세 가지 경우에 해당할 때만 제외된다. 이 글은 특별법 제2조와 제3조 원문을 근거로 그 경계를 정리한다.
“전세사기피해자”는 요건을 갖췄다고 자동으로 되는 지위가 아니다
특별법 제2조제3호는 “전세사기피해자”를 다음과 같이 정의한다.
“전세사기피해자”란 제3조의 요건을 모두 갖춘 자로서 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 말한다.
즉 전세사기피해자가 되려면 (1) 제3조의 요건을 모두 갖추고, (2) 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐, (3) 국토교통부장관의 결정을 받아야 한다. 요건을 갖췄다는 사실만으로 즉시·자동으로 피해자 지위가 생기는 것이 아니라, 위원회 심의ㆍ의결과 장관 결정이라는 별도의 절차가 필요하다.
제3조제1항 — 갖춰야 할 네 가지 요건과 그 예외
제3조제1항은 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다)이 다음 네 가지 요건을 모두 갖추어야 한다고 정한다.
- 「주택임대차보호법」 제3조에 따른 주택의 인도와 주민등록(전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다)을 마치고, 같은 법 제3조의2제2항에 따른 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것(임차권등기를 마친 경우 또는 전세권이 설정된 경우도 포함)
- 임차인의 임차보증금이 5억원 이하일 것. 다만 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.
- 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세ㆍ지방세 체납으로 인한 압류 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 2인 이상의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것
- 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 반환능력 없는 자에 대한 양도 또는 반환능력 없이 다수 주택을 취득ㆍ임대하는 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것
여기서 주의할 지점이 두 가지 있다.
첫째, 제2호의 보증금 상한 5억원은 본문이고, 2억원 범위 내 상향은 위원회의 재량이지 의무나 자동 적용이 아니다. “5억원을 넘으면 무조건 상향된다”는 식으로 읽으면 안 된다.
둘째, 제1항 단서는 “경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다”고 정한다. 즉 경매ㆍ공매가 이미 끝난 임차인이라면 인도ㆍ주민등록ㆍ확정일자(제1호)와 2인 이상 피해 발생 요건(제3호)을 별도로 증명할 필요가 없다. 요건 네 가지를 언급할 때 이 단서를 빼면 사실과 달라진다.
제3조제2항 — 질문의 핵심, 보증금을 회수할 수 있는 경우의 제외 사유
이 글의 질문에 대한 답은 제3조제2항에 있다. 이 항은 제1항의 요건을 갖췄는지와 별개로, 다음 세 경우 중 하나에 해당하면 애초에 제1항의 적용대상에서 제외한다고 규정한다.
- 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나, 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우
- 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우
- 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우
즉 보증금을 전부 돌려받을 수 있다는 사실 자체가 아니라, 그 회수 가능성이 위 세 가지 경로 중 하나(보증ㆍ보험 가입, 최우선변제 대상, 대항력ㆍ우선변제권을 통한 자력 회수)에 해당할 때 전세사기피해자 인정 대상에서 제외된다. 예를 들어 임차인이 보증금 반환보증에 가입해 전액 반환이 보장되는 경우, 또는 소액임차인으로서 보증금 전액이 최우선변제금에 해당해 별도 절차 없이 회수가 가능한 경우, 또는 대항력ㆍ우선변제권 행사만으로 보증금 전액을 자력으로 되찾을 수 있다고 판단되는 경우가 여기에 해당한다.
바꿔 말하면 이 제2항은 제1항의 “다섯 번째 요건”이 아니다. 제1항은 갖춰야 할 적극 요건이고, 제2항은 그 요건 충족 여부와 별개로 작동하는 제외 사유다. 두 가지를 하나로 묶어 “요건 다섯 개”라고 정리하면 조문 구조와 맞지 않는다.
요건 일부만 충족해도 인정되는 경로 — “전세사기피해자등”
특별법은 제3조의 요건을 완전히 다 갖추지 못해도 일부 요건만으로 지원 대상이 되는 경로를 제2조제4호에 따로 두고 있다.
- 나목: 제3조제1항제1호ㆍ제3호 및 제4호를 모두 충족하는 자(단, 제3조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외)로서 위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인
- 다목: 제3조제1항제2호 및 제4호를 모두 충족하고, 임차인으로서 임차주택(적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택 포함)을 인도(과거 인도받았거나 인도가 불가능하였던 경우 포함)받았으며, 전입신고를 하고 확정일자를 받은 자(제3조제2항 각 호에 해당하는 경우는 제외)로서 위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인
두 경로 모두 제3조제2항 각 호의 제외 사유가 적용된다는 점은 동일하다. 즉 보증금 전액 회수가 가능한 세 가지 경로 중 하나에 해당하면, 전세사기피해자뿐 아니라 이 “전세사기피해자등” 경로에서도 제외된다.
시행 시점에 관한 유의사항
특별법 제2조와 제3조의 현재 문언은 법률 제20429호(공포 2024. 9. 10.)의 개정으로 만들어졌다. 2026. 5. 12. 공포된 법률 제21634호는 제11조, 제20조, 제22조, 제25조, 제25조의2, 제25조의3, 제25조의6 등 다른 조문들을 개정한 것으로, 제2조ㆍ제3조의 정의ㆍ요건 규정 자체를 바꾸지는 않았다.
다만 같은 법률 제21634호가 신설ㆍ개정한 제25조의8(전세사기피해자등 지원액의 압류금지), 제25조의9(임차보증금의 최소보장), 제28조의4(피해자등이 설립한 협동조합 등에 대한 지원), 제29조의2제4항부터 제6항까지(자료의 협조요청), 제34조(과태료)는 부칙 제1조 단서에 따라 공포 후 6개월이 경과한 2026. 11. 13.부터 시행된다. 이 글 작성 기준일(2026. 9. 25.) 현재 이 조문들은 아직 시행 전이므로, 최소보장금 지급이나 관련 과태료 등을 현행 제도처럼 서술하면 안 된다.
부칙은 시행일 외에도 여러 적용례를 두고 있다. 제2조는 공공주택사업자 등의 전세사기피해주택 매입에 관한 개정규정을, 제3조는 공공임대주택 지원에 관한 개정규정을, 제4조는 최소보장피해자에 대한 최소지원금ㆍ선지급금 지급에 관한 개정규정을, 제5조는 최소지원금 신청 제한에 관한 개정규정을 그 시행 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고를 하는 경우부터 적용하도록 정하고 있고, 제6조는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률의 특례에 관한 개정규정을 이 법 시행 전 사안에도 적용하도록 정하고 있다.
요약
- 전세사기피해자는 제3조 요건을 모두 갖췄다고 자동으로 인정되지 않는다. 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결과 국토교통부장관의 결정이 있어야 확정된다(제2조제3호).
- 제3조제1항의 네 가지 요건 중 경매ㆍ공매가 완료된 임차인은 제1호ㆍ제3호를 갖출 필요가 없다(제1항 단서).
- 보증금을 전부 돌려받을 수 있다는 사정만으로 제외되는 것이 아니라, 보증ㆍ보험 가입을 통한 전액 반환 가능, 최우선변제 대상 해당, 대항력ㆍ우선변제권을 통한 자력 회수 가능 — 이 세 경우 중 하나에 해당할 때 제외된다(제3조제2항).
- 요건 일부만 충족해도 “전세사기피해자등”으로 인정받는 경로가 따로 있으며, 이 경우에도 제3조제2항의 제외 사유는 동일하게 적용된다(제2조제4호 나목ㆍ다목).
- 제25조의8, 제25조의9, 제28조의4, 제29조의2제4항부터 제6항까지, 제34조의 개정규정은 2026. 11. 13.부터 시행되며, 이 글 작성 시점(2026. 9. 25.)에는 아직 시행 전이다(부칙 제21634호 제1조 단서).
참고 법령
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조(정의)
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조(전세사기피해자의 요건)
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 부칙(법률 제21634호, 2026. 5. 12.) 제1조부터 제6조까지
- 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제8조제1항
- 민법 제303조
