보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 전세사기 피해자에서 제외되나요?
원칙적으로는 그렇습니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조제2항은 일정한 경우를 전세사기피해자 요건의 적용대상에서 제외합니다. 그중 대표적인 경우가 임차보증금 전액의 반환 또는 회수가 가능한 경우입니다.
보증·보험으로 전액 반환이 가능한 경우
임차인이 보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입했거나, 임대인이 보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금 전액 반환이 가능한 경우에는 제외됩니다.
여기서 기준은 보증이나 보험에 가입했다는 사실만이 아니라, 그에 따라 임차인에게 보증금 전액 반환이 가능한지입니다.
최우선변제로 보증금 전액을 받을 수 있는 경우
임차인의 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하여 최우선변제가 가능한 경우에도 제외됩니다.
대항력이나 우선변제권으로 전액을 자력 회수할 수 있다고 판단되는 경우
임차인이 「주택임대차보호법」에 따른 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우 역시 제외됩니다.
따라서 대항력이나 우선변제권이 있다는 사실만으로 곧바로 결론이 정해진다고 보기보다, 법 문언상 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는지가 중요합니다.
제외사유와 피해자 요건은 구별해야 합니다
전세사기피해자로 결정받으려는 자연인 임차인은 원칙적으로 다음 네 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다.
- 주택 인도·주민등록 및 확정일자 등의 요건
- 임차보증금 5억원 이하 요건
- 법에서 정한 사정에 해당하여 2인 이상의 임차인에게 보증금 반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상될 것
- 수사 개시·기망·반환능력 없는 자에 대한 양도·반환능력 없이 다수 주택 취득·임대 등 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유
다만 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인은 제1호와 제3호 요건이 제외됩니다.
보증금 전액 반환 또는 회수가 가능한 경우는 위 네 가지와 별개의 제외사유입니다. 즉, 다른 요건을 갖추었더라도 법 제3조제2항의 제외사유에 해당하면 제1항의 적용대상에서 제외됩니다.
또한 요건 충족만으로 전세사기피해자가 되는 것은 아닙니다. 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관의 결정을 받아야 합니다.
정리
보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경로가 법에서 정한 방식으로 인정되는 경우에는 전세사기피해자 결정의 적용대상에서 제외될 수 있습니다. 구체적으로는 보증·보험을 통한 전액 반환, 최우선변제를 통한 전액 회수, 대항력 또는 우선변제권 행사를 통한 전액 자력 회수가 해당합니다.
다만 법은 일부 요건만 충족한 임차인을 위한 “전세사기피해자등” 결정 경로도 별도로 두고 있으므로, 전세사기피해자 결정 여부와 전세사기피해자등 결정 여부는 구별해 볼 필요가 있습니다.
참고 법령
- 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조제3호, 제2조제4호, 제3조제1항 및 제2항
- 「주택임대차보호법」 제3조, 제3조의2제2항, 제3조의3, 제8조제1항
