보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 전세사기 피해자에서 제외되나요
요약 및 결론: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조제2항은 임차인이 보증금 전액을 반환보증ㆍ보험으로 받거나, 최우선변제금으로 전액 받거나, 대항력ㆍ우선변제권 행사로 자력 회수할 수 있다고 판단되는 경우를 요건 적용대상에서 제외한다고 정한다. 즉 보증금을 전부 돌려받을 수 있는 상태라면 제2조제3호가 말하는 "전세사기피해자" 결정 대상에서 빠질 수 있다. 다만 이는 국토교통부장관이 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 개별적으로 판단하는 문제이지, 보증금 액수나 반환 가능성만으로 자동으로 갈리는 것은 아니다.
전세사기 피해자 신청 과정에서 "나는 보증금을 다 받을 수 있을 것 같은데 신청이 되나요" 또는 반대로 "받을 수 있다고 판단돼서 제외됐는데 이유를 모르겠다"는 문의가 반복적으로 나온다. 이는 특정 사건의 옳고 그름 문제가 아니라, 법이 요건(제3조제1항)과 제외사유(제3조제2항)를 별개의 단계로 설계해 둔 구조를 이해하지 못해 생기는 혼란인 경우가 많다. 요건을 다 갖췄는지와, 제외사유에 해당하는지는 심의 단계에서 순서대로 검토되는 서로 다른 질문이다.
본문
전세사기피해자로 결정되려면 어떤 요건을 갖춰야 하나요
특별법 제3조제1항은 신청 주체를 “자연인에 한정한다”고 못박고, 다음 네 가지 요건을 모두 갖추도록 요구한다. 다만 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 이 중 제1호(대항요건ㆍ확정일자)와 제3호(다수 피해 발생) 요건은 제외된다(제3조제1항 단서).
| 요건 | 근거 조문 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 대항요건ㆍ확정일자 | 제3조제1항제1호 | 주택의 인도와 주민등록(전입신고 포함)을 마치고 임대차계약증서상 확정일자를 갖출 것. 임차권등기 또는 전세권 설정도 포함 |
| 보증금 한도 | 제3조제1항제2호 | 임차보증금이 5억원 이하일 것. 다만 위원회가 시ㆍ도별 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 상향 조정할 수 있음 |
| 다수 피해 발생(예상) | 제3조제1항제3호 | 임대인 파산ㆍ회생, 임차주택 경매ㆍ공매 개시(체납 압류 포함), 집행권원 확보 등으로 2인 이상 임차인이 보증금을 변제받지 못하는 피해가 발생했거나 발생 예상 |
| 기망ㆍ의도성 | 제3조제1항제4호 | 임대인등에 대한 수사 개시, 기망, 무자력자에 대한 양도, 무자력 상태의 다수 주택 취득ㆍ임대 등 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것 |
네 요건을 모두 갖췄다고 해서 곧바로 피해자가 되는 것도 아니다. 제2조제3호는 “전세사기피해자”를 제3조 요건을 모두 갖춘 자로서 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인이라고 정의한다. 요건 충족은 결정을 받기 위한 전제조건이고, 최종 결정은 위원회 심의와 국토교통부장관의 결정이라는 별도 절차를 거친다.
보증금을 전부 돌려받을 수 있다는 사정은 어떻게 작용하나요
제3조제2항은 다음 세 가지 경우를 제1항의 적용대상에서 제외한다고 정한다. 이 조항은 요건을 하나 더 추가하는 것이 아니라, 요건 충족 여부와 별개로 아예 적용대상에서 빼는 제외사유다.
| 제외사유 | 근거 조문 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 반환보증ㆍ보험 가입 | 제3조제2항제1호 | 임차인이 보증금 반환을 위한 보증ㆍ보험에 가입했거나 임대인이 반환보증에 가입해 보증금 전액 반환이 가능한 경우 |
| 최우선변제 전액 해당 | 제3조제2항제2호 | 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 최우선변제 대상 일정액에 해당하는 경우 |
| 대항력ㆍ우선변제권으로 자력 회수 가능 | 제3조제2항제3호 | 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사로 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우 |
세 사유 모두 “보증금 전액”을 돌려받을 수 있다고 판단되는 상황을 전제로 한다. 다만 조문은 “무조건” 또는 “자동으로” 제외한다고 규정하지 않고, “제외한다”고만 정하고 있어 개별 심의에서 실제 반환 가능성을 확인하는 절차를 거치게 된다. 예컨대 보증금 액수가 최우선변제 기준을 충족한다는 사정만으로 곧바로 제외되는 것이 아니라, 심의 과정에서 해당 주택의 권리관계와 회수 가능성을 함께 판단하는 구조다.
요건 일부만 충족해도 지원을 받을 수 있는 경로가 있나요
제3조 요건을 전부 갖추지 못해도 제2조제4호가 정한 “전세사기피해자등”으로 결정받는 경로가 별도로 존재한다. 나목은 제3조제1항제1호ㆍ제3호ㆍ제4호 요건을 모두 충족하는 임차인(제3조제2항 각 호 제외사유에 해당하지 않을 것)을 대상으로 한다. 다목은 제3조제1항제2호ㆍ제4호 요건을 충족하고, 임차주택을 인도받았으며(적법한 임대권한이 없는 자와 계약한 경우 포함), 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인(역시 제3조제2항 제외사유에 해당하지 않을 것)을 대상으로 한다. 두 경로 모두 최종적으로는 전세사기피해지원위원회 심의ㆍ의결과 국토교통부장관 결정을 거친다는 점은 전세사기피해자 결정과 같다.
실제 결정 사례나 통계는 공개되어 있나요
이 사안에 관한 공표된 판례나 심의 통계 자료는 확인되지 않는다. 위원회 심의는 개별 사건마다 권리관계와 반환 가능성을 구체적으로 살피는 절차이므로, 보증금 전액 반환 가능성이 있다는 사정만으로 일괄적으로 제외되는지 여부를 일반화한 공식 통계는 이 자료 범위에서 제시할 수 없다.
관련 법령
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "주택"이란 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물(공부상 주거용 건물이 아니라도 임대차계약 체결 당시 임대차목적물의 구조와 실질이 주거용 건물이고 임차인의 실제 용도가 주거용인 경우를 포함한다)을 말한다.
제3조(전세사기피해자의 요건) ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.
자주 묻는 질문
보증금 전액을 돌려받을 수 있으면 전세사기 피해자 신청 자체가 안 되나요?
신청 자체가 봉쇄되는 것은 아니며, 제3조제2항 각 호에 해당한다고 심의 과정에서 판단되면 제1항 요건의 적용대상에서 제외되는 구조다. 반환보증ㆍ보험 가입, 최우선변제 전액 해당, 대항력ㆍ우선변제권으로 자력 회수 가능이라는 세 경우 중 하나에 해당하는지가 관건이다.
임차보증금이 5억원을 넘으면 무조건 제외되나요?
제3조제1항제2호 본문은 보증금 5억원 이하를 요건으로 두지만, 단서에서 위원회가 시ㆍ도별 여건과 피해자 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 상향 조정할 수 있다고 정한다. 상향은 위원회의 재량 사항이지 자동으로 이루어지는 것이 아니다.
경매나 공매가 끝난 임차인은 요건이 다른가요?
그렇다. 제3조제1항 단서는 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우 제1호(대항요건ㆍ확정일자)와 제3호(다수 피해 발생) 요건을 제외한다고 정하고 있어, 나머지 요건인 보증금 한도(제2호)와 기망ㆍ의도성(제4호)만 충족하면 된다.
