보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 전세사기 피해자에서 제외되나요?

입력 2026.09.25. 오전 10:08

한 줄 답: 예, 제외됩니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조제2항은 보증금 전액 반환·전액 회수가 가능하다고 판단되는 세 가지 경우를 “제1항의 적용대상에서 제외한다”고 정하고 있습니다. 다만 이는 요건을 못 갖췄다는 뜻이 아니라, 요건과 별개로 적용 자체를 배제하는 제외사유입니다.

1. 법 구조를 먼저 갈라서 봐야 한다

이 질문에서 가장 많이 생기는 오해가 “보증금 전액 회수 가능성”을 요건 목록에 끼워 넣어 ‘다섯 번째 요건’처럼 읽는 것입니다. 법은 그렇게 쓰여 있지 않습니다.

구분	조문	법문의 표현	개수
요건	제3조제1항	“다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다”	4개 호
제외사유	제3조제2항	“제1항의 적용대상에서 제외한다”	3개 호

제3조는 항이 2개, 호가 합계 7개(제1항 4개 + 제2항 3개)이며 목은 없습니다. 즉 제1항은 “갖추어야 하는 것”이고, 제2항은 “해당하면 적용대상에서 빠지는 것”입니다. 둘을 한 덩어리로 묶어 “요건 일곱 개”라고 쓰면 법문과 달라집니다.

2. 제외되는 세 가지 경우 (제3조제2항)

조문 원문은 다음과 같습니다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다.
  1. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우
  2. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우
  3. 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

제1호 — 보증·보험으로 전액 반환이 가능한 경우

임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입한 경우, 또는 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입한 경우로서 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우입니다. 조문은 가입 사실만으로 끝내지 않고 “전액 반환이 가능한 경우”라는 결과를 함께 적고 있습니다.

제2호 — 보증금 전액이 최우선변제 범위 안에 들어가는 경우

임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우입니다. 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 보증금 전액이 해당한다면, 특별법의 적용대상에서 제외됩니다.

제3호 — 대항력·우선변제권으로 자력 회수가 가능하다고 판단되는 경우

임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우입니다. 제3호는 조문 자체가 “판단되는 경우”라는 평가적 표현을 쓰고 있다는 점이 제1호·제2호와 다릅니다.

3. 핵심 포인트: ‘전부’다

세 호를 관통하는 표현은 모두 “전액”입니다.

제1호: 보증금의 전액 반환이 가능한 경우
제2호: 보증금 전액이 최우선변제 가능 범위에 해당하는 경우
제3호: 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

조문은 “일부 회수가 가능한 경우”를 제외사유로 적어 두지 않았습니다. 그리고 요건 쪽인 제3조제1항제3호는 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 2인 이상의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것을 요구합니다. ‘변제를 받지 못하는 피해’라는 표현이 요건 쪽에 있고, ‘전액 반환·전액 회수 가능’이 제외 쪽에 있는 구조입니다.

다만 구체적인 사안에서 회수 가능액을 어떻게 산정하고 어디까지를 “전액”으로 볼지는 조문 문언을 넘어서는 판단 영역이므로, 이 글에서 자료에 없는 기준을 덧붙이지 않습니다. 이 주제에 관한 판례는 확인되지 않았습니다.

4. 제외되지 않았다고 해서 바로 피해자가 되는 것도 아니다

제3조제2항에 걸리지 않는 것은 ‘제외되지 않았다’는 의미일 뿐입니다. 법은 두 단계를 더 요구합니다.

(1) 제3조제1항의 요건을 모두 갖출 것

① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은
   다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다.
   다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.

호	요건 요지
제1호	「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 봄) 같은 법 제3조의2제2항에 따라 확정일자를 갖출 것 — 같은 법 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우 또는 「민법」 제303조에 따른 전세권이 설정된 경우도 포함
제2호	임차보증금이 5억원 이하일 것 (단서: 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다)
제3호	임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세·지방세 체납으로 임차주택이 압류된 경우 포함), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 2인 이상의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것
제4호	임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

여기서 놓치기 쉬운 두 가지가 있습니다.

**신청 주체는 “자연인에 한정한다”**고 제1항 본문에 적혀 있습니다.
단서가 있습니다. 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건이 제외됩니다. 본문만 인용하고 단서를 빼면 틀린 설명이 됩니다.
보증금 상한은 5억원 이하가 본문이고, 상향은 위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다는 재량입니다. 의무가 아니고, 자동으로 올라가는 것도 아닙니다.

(2) 위원회 심의ㆍ의결과 국토교통부장관의 결정

제2조제3호는 “전세사기피해자”를 제3조의 요건을 모두 갖춘 자로서 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인이라고 정의합니다. 요건 충족은 정의의 일부이고, 그것만으로 지위가 생기는 구조가 아닙니다.

5. 요건 일부만 충족하는 경로 — “전세사기피해자등”

법은 제2조제4호에서 “전세사기피해자등”이라는 더 넓은 범주를 따로 두고 있습니다.

목	내용
가목	전세사기피해자
나목	제3조제1항 제1호ㆍ제3호ㆍ제4호의 요건을 모두 충족하는 자(제3조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외)로서 위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인
다목	제3조제1항 제2호ㆍ제4호의 요건을 모두 충족하고, 임차인으로서 임차주택(적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택을 포함)을 인도(과거에 인도받았거나 인도가 불가능하였던 경우를 포함)받았으며, 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 하고 그 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 자(제3조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외)로서 위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인

여기서 이 글의 질문과 직결되는 대목: 나목과 다목 모두 괄호 안에 “제3조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다”를 달고 있습니다. 즉 보증금 전액 반환·전액 회수가 가능한 경우라는 제외사유는 ‘전세사기피해자’ 경로에서만 작동하는 것이 아니라, 요건 일부만 충족하는 나목·다목 경로에서도 함께 걸립니다.

6. 정리 — 판단 순서

신청하려는 사람이 자연인인가? (제3조제1항 본문)
제3조제2항 제1호~제3호 중 하나에 해당하는가? → 해당하면 제1항의 적용대상에서 제외
제외되지 않았다면 제3조제1항 제1호~제4호를 모두 갖추었는가? (경매·공매 절차가 완료된 임차인은 제1호·제3호 제외)
요건 일부만 충족한다면 제2조제4호 나목·다목 경로에 해당하는가? (이 경로도 제3조제2항에 해당하면 제외)
전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결 → 국토교통부장관의 결정 (제2조제3호, 제2조제4호)

7. 참고: 개정·시행 관련 사실관계

이 법의 현행 버전은 **[시행 2026. 5. 12.] [법률 제21634호, 2026. 5. 12., 일부개정]**이고 소관은 국토교통부입니다.
다만 위에서 본 **제2조와 제3조의 현재 문언을 만든 개정은 제21634호가 아니라 법률 제20429호(공포 2024. 9. 10.)**입니다. 두 조문에는 <개정 2024.9.10>이 표기되어 있습니다.
제21634호의 부칙은 시행일만 정하지 않습니다. 부칙 제2조부터 제6조까지 공공주택사업자 등의 전세사기피해주택 매입, 공공임대주택 지원, 최소보장피해자에 대한 최소지원금 및 선지급금 지급, 최소지원금 신청 제한, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」의 특례에 관한 적용례를 각각 두고 있습니다.
미시행 조문 주의: 제25조의8부터 제25조의12까지, 제28조의4, 제29조의2제4항부터 제6항까지, 제31조(해당 부분 한정), 제34조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행합니다. 시행일은 2026-11-13이며, 2026-09-25 기준으로는 아직 시행 전입니다. 임차보증금의 최소보장(제25조의9), 지원액의 압류금지(제25조의8), 과태료(제34조) 등을 현행처럼 설명하면 틀립니다. 과태료 금액과 부과사유는 이 글의 자료 범위 밖입니다.

자주 묻는 형태로 다시

Q. 보증금 일부만 돌려받을 수 있는 경우도 제외되나요? 제3조제2항 각 호는 모두 “전액”을 기준으로 적혀 있습니다. 일부 회수가 가능한 경우를 제외사유로 적어 둔 호는 없습니다.

Q. 전세보증금 반환보증에 가입해 두었으면 무조건 제외인가요? 제1호는 가입 사실만 적고 끝나지 않고 “임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우”라고 결과를 함께 적고 있습니다. 조문에 없는 ‘무조건’이라는 표현은 쓸 수 없습니다.

Q. 제외사유에 걸리면 ‘전세사기피해자등’으로도 못 되나요? 제2조제4호 나목·다목은 각각 괄호로 “제3조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다”를 달고 있습니다.

Q. 보증금이 5억원을 넘으면 끝인가요? 제3조제1항제2호 본문은 5억원 이하입니다. 단서는 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다고 정한 재량 규정입니다. 자동 상향 규정이 아닙니다.

Q. 경매가 이미 끝났는데 확정일자 요건이 없어서 안 되나요? 제3조제1항 단서는 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우 제1호 및 제3호의 요건을 제외한다고 정하고 있습니다.

참고 법령

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(법률 제21634호, 2026. 5. 12. 일부개정, 시행 2026. 5. 12.)
- 제2조(정의) 제1호·제2호·제3호·제4호(가목·나목·다목)·제5호·제6호
- 제3조(전세사기피해자의 요건) 제1항 본문·단서, 제1항 제1호·제2호·제3호·제4호, 제2항 제1호·제2호·제3호
- 제6조(전세사기피해지원위원회)
- 제14조(전세사기피해자등의 결정)
- 제25조의8(전세사기피해자등 지원액의 압류금지) — 2026. 11. 13. 시행
- 제25조의9(임차보증금의 최소보장) — 2026. 11. 13. 시행
- 제34조(과태료) — 2026. 11. 13. 시행
- 부칙(법률 제21634호, 2026. 5. 12.) 제1조(시행일), 제2조~제6조(적용례)
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조·제3조 현행 문언의 근거 개정: 법률 제20429호(2024. 9. 10. 공포)
「주택임대차보호법」 제2조, 제3조, 제3조의2 제2항, 제3조의3, 제8조 제1항
「주민등록법」 제16조
「민법」 제303조
「건축법」 제11조, 제14조, 제19조, 제22조
「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(제25조의13 특례 관련)
「지방세징수법」(제22조 공매절차 우선매수권 관련)