보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 전세사기 피해자에서 제외되나요

입력 2026.09.25. 오전 10:08

요약 및 결론: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조제2항은 세 가지 경우를 "제1항의 적용대상에서 제외한다"고 정하고 있고, 그중 제1호부터 제3호까지가 보증금 전액 회수가 가능한 경우다. 구체적으로는 ① 임차인이 보증·보험에 가입했거나 임대인이 보증에 가입해 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우, ② 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 최우선변제 대상 일정액에 해당하는 경우, ③ 임차인이 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우다. 따라서 제3조제1항의 네 가지 요건을 모두 갖추었더라도 제2항 각 호 중 하나에 해당하면 특별법상 전세사기피해자 결정 대상에서 빠진다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 2026년 5월 12일 법률 제21634호로 일부개정돼 같은 날 시행됐고, 개정 내용 중 임차보증금의 최소보장(제25조의9) 등 일부 조문은 2026년 11월 13일에야 시행된다. 지원 범위가 넓어지는 흐름 속에서도 "누가 피해자인가"를 가르는 제2조·제3조의 문언은 2024년 9월 10일 공포된 법률 제20429호가 만든 그대로다. 보증금을 돌려받을 길이 남아 있는 임차인이 결정 신청을 준비하면서 가장 먼저 부딪히는 조문이 바로 이 제3조제2항이다.

전세사기피해자 요건은 몇 개이고, 무엇인가

제3조제1항은 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인이 갖춰야 할 요건을 네 개 호로 나누어 정하고, 이를 “모두 갖추어야 한다”고 규정한다. 신청 주체는 조문 스스로 “자연인에 한정한다”고 못 박았다. 네 가지는 ① 주택의 인도와 주민등록(전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 및 확정일자(임차권등기를 마친 경우 또는 「민법」 제303조에 따른 전세권이 설정된 경우 포함), ② 임차보증금 5억원 이하, ③ 임대인의 파산·회생절차 개시, 임차주택의 경매·공매절차 개시(국세·지방세 체납으로 인한 압류 포함), 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것, ④ 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 반환 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것이다.

여기에 제1항 단서가 붙는다. 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건이 제외된다. 본문만 읽고 “네 가지를 예외 없이 다 채워야 한다”고 정리하면 이 단서가 적용되는 경우를 놓치게 된다.

보증금 전액을 받을 수 있으면 왜 “요건 미달”이 아니라 “제외”인가

제3조제2항은 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다”고 쓴다. 문언 구조상 이것은 다섯 번째 요건이 아니라 별개의 제외사유다. 즉 제1항 각 호를 모두 충족했는지 따지는 단계와, 제2항 각 호에 해당하는지 따지는 단계는 나뉘어 있다.

이 구분은 실제 신청에서 결과를 바꾼다. 제1항의 네 요건은 “갖추어야 할 것”이어서 하나라도 빠지면 충족되지 않고, 제2항의 세 경우는 “해당하면 빠지는 것”이어서 요건을 전부 갖춘 임차인에게도 작동한다. 법이 이 둘을 한 덩어리로 묶지 않았다는 점이 조문 자체에 드러나 있다.

어떤 경우에 제외되나 — 제3조제2항 세 가지

세 호 모두 열쇠말은 “전액”이다. 제1호는 보증 또는 보험으로 “보증금의 전액 반환이 가능한 경우”, 제2호는 “보증금 전액”이 최우선변제 대상 일정액에 해당하는 경우, 제3호는 “보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우”라고 적혀 있다. 조문 문언이 일부 회수·부분 보장을 제외사유로 규정하고 있지는 않다. 다만 어느 범위까지가 “전액 반환이 가능한 경우”인지에 관한 세부 판단은 이 조문 자체에 더 적혀 있지 않고, 이 주제에 관한 판례도 확인되지 않았다.

요건 일부만 충족하면 아무 지원도 못 받나 — “전세사기피해자등” 경로

전세사기피해자 요건을 전부 채우지 못해도 제2조제4호는 “전세사기피해자등”이라는 별도 범주를 두고 있다. 제2조제4호 가목은 전세사기피해자 본인이고, 나목은 제3조제1항제1호ㆍ제3호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 자, 다목은 제3조제1항제2호 및 제4호의 요건을 모두 충족하고 임차인으로서 임차주택(적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택을 포함)을 인도(과거에 인도받았거나 인도가 불가능하였던 경우 포함)받았으며 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 하고 그 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 자다.

중요한 것은 나목과 다목 모두 괄호 안에 “제3조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다”는 문구를 달고 있다는 점이다. 보증금 전액 회수가 가능하다는 이유로 제3조제2항에 걸리면 전세사기피해자 경로뿐 아니라 제2조제4호 나목·다목의 “전세사기피해자등” 경로에서도 제외된다. 나목·다목 역시 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인이어야 한다.

보증금 상한 5억원은 고정인가

제3조제1항제2호 본문은 “임차인의 임차보증금이 5억원 이하일 것”이라고 정한다. 단서는 “임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다”고 되어 있다.

이 단서는 재량 규정이다. 상향해야 한다는 의무가 아니고, 일정 조건이 되면 상한액이 저절로 올라간다는 뜻도 아니다. 조정 주체는 전세사기피해지원위원회이고, 고려 요소는 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등이며, 상향 폭의 한계는 2억원의 범위다.

요건을 다 채우면 곧바로 피해자가 되나 — 결정 절차

요건 충족만으로 법률상 지위가 생기지는 않는다. 제2조제3호는 “전세사기피해자”를 제3조의 요건을 모두 갖춘 자로서 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인이라고 정의한다. 요건(제3조) → 심의ㆍ의결(전세사기피해지원위원회) → 결정(국토교통부장관)의 세 단계가 정의 조항 안에 들어 있다.

그래서 “보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 제외되나”라는 질문의 실제 판단 주체도 신청인이 아니라 심의ㆍ의결과 결정을 담당하는 기관이다. 특히 제3조제2항제3호는 “자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우”라고 적혀 있어, 판단이라는 말 자체가 조문에 들어가 있다.

실제 인정·제외 비율은 얼마나 되나

전세사기피해자 결정 신청 건수, 인정 건수, 제3조제2항 각 호를 이유로 한 제외 건수에 관한 통계는 이 글의 근거 자료 범위 안에 없다. 공표 자료 없음. 이 주제에 관한 판례도 확인되지 않았으므로, 법원이 제2항 각 호를 어떻게 해석했는지도 단정할 수 없다.

확정적으로 말할 수 있는 것은 조문 구조뿐이다. 제3조는 항이 2개이고 호가 합계 7개(제1항 4개, 제2항 3개)이며 목은 없다. 제2조는 항 없이 호 6개와 목 12개로 구성돼 있다.

2026년 5월 개정으로 요건이 바뀌었나

제2조와 제3조의 현재 문언을 만든 개정은 상단 공포번호인 법률 제21634호가 아니라 법률 제20429호(공포 2024. 9. 10.)다. 두 조문 모두 <개정 2024.9.10> 표기를 달고 있다.

법률 제21634호(2026. 5. 12. 공포·시행)는 제11조(전세피해 및 예방지원센터), 제20조(경매절차에서의 우선매수권), 제22조, 제25조(공공주택사업자 등의 전세사기피해주택 매입), 제25조의2(공공임대주택 지원), 제25조의3(공공주택사업자의 신탁사기피해주택 매입), 제25조의6(「건축법」에 관한 특례), 제25조의13(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 관한 특례), 제28조의2(전세사기피해주택의 안전관리 및 감독) 등을 고쳤다.

다만 같은 개정 중 제25조의8(전세사기피해자등 지원액의 압류금지), 제25조의9(임차보증금의 최소보장), 제25조의10, 제25조의11, 제25조의12, 제28조의4(전세사기피해자등이 설립한 협동조합 등에 대한 지원), 제29조의2제4항~제6항, 제31조(제29조의2제4항~제6항 개정규정 관련 부분으로 한정), 제34조(과태료)의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날인 2026년 11월 13일부터 시행된다. 2026년 9월 현재 이 조문들은 현행이 아니다. 과태료 조문인 제34조의 금액과 부과사유 역시 이 글의 근거 자료 범위 밖이다.

부칙(법률 제21634호)은 시행일만 정한 것이 아니다. 제2조는 공공주택사업자 등의 전세사기피해주택 매입, 제3조는 공공임대주택 지원, 제4조는 최소보장피해자에 대한 최소지원금 및 선지급금 지급, 제5조는 최소지원금 신청 제한, 제6조는 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」의 특례에 관한 적용례를 각각 두고 있다.

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