보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 전세사기 피해자에서 제외되나요
요약 및 결론: 보증 또는 보험 가입으로 전액 반환이 가능하거나, 임차인의 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하거나, 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되면 제3조제2항에 따라 제1항의 적용대상에서 제외됩니다. 다만 단순히 보증금을 돌려받을 가능성이 있다는 사정만으로 판단하는 것이 아니라, 제3조제2항의 세 가지 제외사유 중 하나에 해당하는지가 기준입니다.
전세사기 피해자 인정 여부는 제3조제1항의 네 가지 요건과 제3조제2항의 별도 제외사유를 나누어 판단해야 합니다. 네 가지 요건을 갖추었더라도 전액 회수가 가능한 경우에는 제1항의 적용대상에서 제외될 수 있습니다.
본문
보증금 전액을 돌려받을 수 있으면 어떤 경우에 제외되나요
제3조제2항은 제1항의 요건을 갖추었는지와 별개로, 다음 세 경우를 제1항의 적용대상에서 제외합니다. 따라서 보증금 전액 반환이 가능한 사유가 법에서 정한 세 경우 중 하나라면 전세사기피해자 결정 대상에서 제외됩니다.
| 어떤 상황 | 적용 조문 | 법정 요건ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금 전액 반환이 가능한 경우 | 제3조제2항제1호 | 제1항의 적용대상에서 제외 |
| 보증금 전액이 최우선변제 가능한 보증금 중 일정액에 해당하는 경우 | 제3조제2항제2호 | 제1항의 적용대상에서 제외 |
| 대항력 또는 우선변제권 행사로 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우 | 제3조제2항제3호 | 제1항의 적용대상에서 제외 |
보증금을 실제로 받은 경우와 전액 반환이 가능한 경우는 같은가요
법 조문은 이미 보증금을 전부 돌려받았는지가 아니라, 보증 또는 보험 가입으로 전액 반환이 가능한 경우, 임차인의 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우, 또는 대항력·우선변제권 행사로 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우를 규정합니다. 따라서 “보증금을 전부 돌려받을 수 있다”는 사정은 제3조제2항 각 호에 해당하는지에 따라 판단해야 합니다.
제3조제2항의 세 가지 사유는 제3조제1항의 네 번째 요건에 추가되는 요건이 아닙니다. 제3조제2항은 제1항의 적용대상에서 제외하는 별도의 사유입니다.
전세사기피해자로 인정되려면 어떤 요건이 필요한가요
제3조제1항에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인은 자연인으로서 다음 네 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 다만 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인은 제1호와 제3호 요건이 제외됩니다.
첫째, 주택을 인도받고 주민등록을 마치며 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 합니다. 임차권등기를 마친 경우 또는 전세권이 설정된 경우도 포함됩니다.
둘째, 임차보증금이 5억원 이하여야 합니다. 전세사기피해지원위원회는 시ㆍ도별 여건과 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상한액을 상향 조정할 수 있지만, 상향 조정은 자동으로 이루어지는 것이 아닙니다.
셋째, 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매·공매절차 개시, 국세 또는 지방세 체납에 따른 압류, 임차인의 집행권원 확보 등에 따라 2인 이상의 임차인이 보증금을 변제받지 못했거나 변제받지 못할 것으로 예상되어야 합니다.
넷째, 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 주택 양도, 반환 능력 없이 다수의 주택을 취득·임대하는 행위 등으로 임대인이 보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있어야 합니다.
네 가지 요건을 모두 갖추는 것만으로 전세사기피해자가 확정되는 것은 아닙니다. 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정해야 합니다.
일부 요건만 갖춘 경우에도 전세사기피해자등이 될 수 있나요
전세사기피해자와 별도로 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 전세사기피해자등에 해당하는 경로를 정하고 있습니다. 제3조제2항 각 호의 제외사유에 해당하면 이 경로에서도 제외됩니다.
제2조제4호나목은 제3조제1항제1호ㆍ제3호ㆍ제4호의 요건을 모두 충족한 임차인을 대상으로 합니다. 제2조제4호다목은 제3조제1항제2호ㆍ제4호를 충족하면서 임차주택을 인도받고, 전입신고를 하며, 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인을 대상으로 합니다.
두 경우 모두 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결과 국토교통부장관의 결정이 필요합니다.
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요
이 주제의 제2조와 제3조는 전세사기피해자 및 전세사기피해자등의 인정 요건과 제외사유를 정하는 조문입니다. 해당 조문에는 징역형이나 벌금형의 법정형이 규정되어 있지 않습니다.
글감에는 이 주제에 관한 공식 통계나 양형기준 수치가 제시되어 있지 않고, 확인된 판례도 없습니다. 따라서 전세사기피해자 인정 여부를 실제 형사처벌 수치로 설명할 수는 없습니다.
참고로 제34조 개정규정은 부칙에 따라 2026년 11월 13일부터 시행되며, 과태료 금액과 부과사유는 이 글감의 범위에 포함되어 있지 않습니다.
관련 법령
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "주택"이란 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물(공부상 주거용 건물이 아니라도 임대차계약 체결 당시 임대차목적물의 구조와 실질이 주거용 건물이고 임차인의 실제 용도가 주거용인 경우를 포함한다)을 말한다.
제3조(전세사기피해자의 요건) ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.
자주 묻는 질문
보증보험이 있으면 전세사기 피해자에서 제외되나요
보증 또는 보험으로 임차보증금 전액 반환이 가능한 경우에는 제3조제2항제1호에 따라 제3조제1항의 적용대상에서 제외됩니다. 법문은 보증금 전액 반환이 가능한지를 기준으로 정하고 있습니다.
보증금을 일부만 돌려받았으면 전세사기 피해자로 인정되나요
보증금을 일부만 돌려받았다는 사실만으로 전세사기피해자 인정 여부를 결정할 수는 없습니다. 제3조제1항의 네 가지 요건, 제3조제2항의 세 가지 제외사유, 전세사기피해지원위원회의 심의ㆍ의결과 국토교통부장관의 결정을 함께 보아야 합니다.
보증금 기준 5억원은 자동으로 7억원까지 올라가나요
임차보증금 기준은 원칙적으로 5억원 이하입니다. 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건과 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있지만, 자동 상향이나 의무적 상향은 아닙니다.
