보증금 판결로 경매를 신청하려면 집부터 비워줘야 하나요?

입력 2026.10.11. 오전 10:08

짧은 답: 경매를 신청하는 단계에서는 집을 먼저 비워줄 필요가 없습니다. 다만 경매 절차에서 보증금을 실제로 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다.

「주택임대차보호법」 제3조의2는 이 두 단계를 나눠서 정합니다.

제1항(경매 신청 단계): 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택에 경매를 신청하는 경우, 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다.
제3항(보증금 수령 단계): 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없습니다.

“집부터 비워야 경매를 신청할 수 있다”는 말과 “집을 비우지 않아도 보증금을 받을 수 있다”는 말은 둘 다 조문과 맞지 않습니다.

(기준일: 2026년 10월 11일. 현행 「주택임대차보호법」(법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행)과 「민사집행법」(법률 제20733호, 2026. 2. 1. 시행)의 조문 원문을 근거로 했습니다.)

1. 한눈에 보는 정리

구분	경매 신청(집행개시) 단계	보증금 수령 단계
근거 조문	주택임대차보호법 제3조의2제1항	주택임대차보호법 제3조의2제3항
조문이 정하는 것	반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않음	임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없음
조문에 나오는 표현	‘반대의무’	‘인도’
질문에 대한 답	집을 먼저 비워줄 필요가 없음	인도해야 보증금을 받을 수 있음

2. 원래 규칙: 민사집행법 제41조제1항

강제집행은 원래 다음 요건을 갖춰야 시작할 수 있습니다.

「민사집행법」 제41조 ① 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.

문장이 “할 수 있다”로 끝나지만 법원이 알아서 판단하라는 재량 규정이 아닙니다. 핵심은 “증명하여야만”입니다. 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 증명이 있어야 집행을 시작할 수 있다는 요건 규정입니다.

따라서 집행권원이 반대의무 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용이면, 원칙적으로 채권자가 먼저 반대의무 이행이나 이행 제공을 증명해야 합니다.

참고: 같은 조 제2항은 다른 의무의 집행이 불가능할 때 그에 갈음하여 집행하는 집행권원에 관한 규정입니다. 이 경우에는 채권자가 그 집행이 불가능하다는 것을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다.

3. 임차인을 위한 예외: 주택임대차보호법 제3조의2제1항

「주택임대차보호법」 제3조의2 ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

조문을 나눠 읽으면 다음과 같습니다.

누가: 임차인. 제3조제2항·제3항의 법인도 포함되며, “이하 같다”고 했으므로 이 법의 뒤쪽 조문에서도 같은 뜻입니다.
무엇으로: 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원
어디에: 임차주택
무엇을 할 때: 경매를 신청하는 경우
효과: 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않음

이 조항이 빼주는 것은 집행개시 요건뿐입니다. 제1항에는 ‘인도’라는 말이 없고 ‘반대의무’라는 말만 있습니다. 이 조항이 보증금 수령 요건까지 없애주는 것은 아닙니다.

4. 보증금을 받는 단계: 주택임대차보호법 제3조의2제3항

「주택임대차보호법」 제3조의2 ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

이 조항에서 확인할 점은 세 가지입니다.

인도하는 상대는 ‘양수인’입니다. 조문은 ‘양수인’이라고 적고 있습니다.
이 조항이 막는 것은 ‘제2항에 따른 보증금’의 수령입니다. 제2항은 우선변제권에 관한 조항입니다(아래 5절).
조문은 인도 시점을 정하지 않습니다. “언제까지 인도해야 한다”는 기한은 이 조항에 없습니다.

결국 경매 신청은 집을 비우지 않고도 할 수 있지만, 제2항에 따른 보증금은 인도하지 않으면 받을 수 없습니다. 제1항과 제3항은 서로 다른 단계를 정한 별개의 규정입니다.

5. 우선변제를 받기 위한 요건: 제3조의2제2항

「주택임대차보호법」 제3조의2 ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

요건: 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 둘 다 갖춰야 합니다.
언제: 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때
어디서: 임차주택(대지 포함)의 환가대금
효과: 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리

제3항이 말하는 ‘제2항에 따른 보증금’이 바로 이 우선변제로 받는 보증금입니다.

6. 순위나 금액에 다툼이 있을 때: 이의 절차(제4항·제5항·제6항)

제4항: 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있습니다. 신청할지는 이해관계인이 정합니다.
제5항: 경매법원에 이의를 신청하면 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용합니다.
제6항: 체납처분청에 이의신청이 들어온 경우의 절차입니다. 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소를 제기한 것을 증명하면, 체납처분청은 그 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 보증금 변제를 유보하고 남은 금액을 배분하여야 합니다. 이것은 체납처분청의 의무입니다. 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분합니다.

7. 보증금반환채권을 금융기관에 넘긴 경우(제7항·제8항·제9항)

제7항: 법에 열거된 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면, 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계합니다. 열거된 기관은 다음과 같습니다.
- 은행
- 중소기업은행
- 한국산업은행
- 농협은행
- 수협은행
- 체신관서
- 한국주택금융공사
- 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
- 주택도시보증공사
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 기관(제10호)
제8항: 승계한 금융기관등은 다음 경우에 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
- 임차인이 대항요건을 상실한 경우
- 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
- 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
제9항: 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위해 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없습니다.

8. 자주 묻는 질문

Q1. 보증금 반환 확정판결을 받았는데, 경매 신청 전에 이사부터 해야 하나요? 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항에 따라, 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택에 경매를 신청하면 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아닙니다.

Q2. 그러면 집을 계속 쓰면서 보증금까지 받을 수 있나요? 조문상 그렇게 볼 수 없습니다. 제3조의2제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다.

Q3. 민사집행법 제41조의 “개시할 수 있다”는 재량 규정 아닌가요? 아닙니다. “증명하여야만 개시할 수 있다”는 증명이 있어야만 집행을 시작할 수 있다는 요건 규정입니다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 이 요건을 임차인의 경매 신청에 한해 적용하지 않도록 한 예외입니다.

Q4. 인도는 언제까지 해야 하나요? 제3조의2제3항에는 인도 시점이 정해져 있지 않습니다. 조문이 정하는 것은 “양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다”는 것뿐입니다.

Q5. 확정일자만 받아두면 우선변제를 받을 수 있나요? 제3조의2제2항은 대항요건과 임대차계약증서상 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다.

Q6. 앞으로 민사집행법이 바뀌면 이 내용도 달라지나요? 「민사집행법」 법률 제21456호(2026. 3. 17. 공포)가 제26조·제173조·제224조·제278조·제303조를 고쳤습니다. 이 개정은 2028년 3월 1일 시행 예정이며, 기준일(2026. 10. 11.) 현재 아직 시행되지 않았습니다. 제41조는 이 개정이 시행된 뒤에도 문언이 같습니다.

9. 조문 버전 정보

주택임대차보호법
- 현행: 법률 제21065호(2025. 10. 1. 공포, 2026. 1. 2. 시행). 「정부조직법」에 따른 타법개정입니다.
- 이 개정이 주택임대차보호법에서 바꾼 것은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 부분입니다. 제3조의2는 고치지 않았습니다.
- 제3조의2의 현재 문언을 만든 개정은 법률 제14175호(2016. 5. 29. 공포)입니다.
- 제3조의2는 9개 항, 13개 호(제7항 10개 호, 제8항 3개 호)로 되어 있습니다.
민사집행법
- 현행: 법률 제20733호(2025. 1. 31. 공포, 공포 후 1년이 경과한 날인 2026. 2. 1. 시행).
- 이 개정이 고친 조문은 제246조(압류금지채권)와 제246조의2(생계비계좌)입니다.
- 제41조에는 연혁 표기가 없어 현재 문언을 만든 개정이 무엇인지는 확인되지 않습니다.
이 글은 조문만을 근거로 했으며, 이 주제에 관한 판례는 다루지 않았습니다.