보증금 판결로 경매를 신청할 때, 집을 먼저 비워야 하나요?
경매 신청 단계에서는 집을 먼저 비워야 하는 것이 아닙니다. 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택에 경매를 신청하는 경우, 「주택임대차보호법」은 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 삼지 않습니다.
「주택임대차보호법」 제3조의2제1항은 다음과 같이 정합니다.
임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
경매 신청과 보증금 수령은 요건이 다릅니다
「민사집행법」 제41조제1항은 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 하지만 위 주택임대차보호법 조항은 해당 요건을 보증금반환청구 판결 등에 따라 임차주택 경매를 신청하는 경우의 집행개시 단계에서 적용하지 않도록 합니다.
반면, 경매로 보증금을 받는 단계에는 별도의 인도 요건이 있습니다. 같은 법 제3조의2제3항은 다음과 같이 정합니다.
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
따라서 경매 신청 때 집을 비워야 하는지와 보증금을 받으려면 임차주택을 인도해야 하는지는 구분해서 보아야 합니다. 제1항은 경매 신청에 따른 집행개시 요건을 정하고, 제3항은 제2항에 따른 보증금 수령 요건을 정합니다. 제3항의 인도 상대는 양수인입니다.
우선변제를 받으려면 갖춰야 할 요건
경매 또는 공매에서 우선변제를 받으려면 임차인은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 모두 갖춰야 합니다. 우선변제 대상은 임차주택과 그 대지의 환가대금입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항이 이 요건과 우선변제권을 정하고 있습니다.
정리
보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택 경매를 신청할 때는, 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아닙니다. 다만 제2항에 따른 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다.
참고한 법령
- 「주택임대차보호법」 제3조의2제1항·제2항·제3항
- 「민사집행법」 제41조제1항
