보증금 판결로 경매를 넣으려면 집부터 비워줘야 하나요?
아닙니다. 보증금반환청구소송의 확정판결 또는 이에 준하는 집행권원으로 임차주택 경매를 신청하는 단계에서는, 집을 먼저 비우거나 반대의무를 이행·제공한 것을 증명하는 것이 집행개시 요건이 아닙니다.
주택임대차보호법은 이 경우 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 따라서 “집을 비워야만 경매 신청이 가능하다”라고 볼 수는 없습니다.
경매 신청 단계와 보증금 수령 단계는 구분됩니다
민사집행법 제41조제1항은 반대의무와 동시에 집행할 수 있는 집행권원이라면, 채권자가 반대의무를 이행하거나 이행을 제공했다는 사실을 증명해야 집행을 개시할 수 있다고 정합니다.
그러나 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택 경매를 신청하는 경우에는 주택임대차보호법 제3조의2제1항이 이 요건을 집행개시 단계에서 적용하지 않습니다.
즉, 경매 신청을 위한 요건과 실제 보증금을 받기 위한 요건은 같은 문제가 아닙니다.
보증금을 받으려면 양수인에게 인도해야 합니다
경매가 진행된 뒤 보증금을 받는 단계에는 별도의 규정이 적용됩니다. 주택임대차보호법 제3조의2제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다.
정리하면 다음과 같습니다.
- 경매 신청 단계: 반대의무의 이행 또는 이행의 제공은 집행개시 요건이 아님
- 보증금 수령 단계: 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없음
법 조문은 인도 시점을 별도로 정하고 있지 않으므로, 조문에 없는 특정 시점을 단정해서는 안 됩니다.
우선변제와도 연결되는 문제입니다
임차인이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 모두 갖춘 경우에는, 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매에서 임차주택과 대지의 환가대금으로 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
다만 이 우선변제와 관련한 보증금 수령에는 앞서 본 인도 규정이 적용됩니다. 경매 신청이 가능하다는 점과 인도 없이 보증금을 받을 수 있다는 점은 구별해야 합니다.
결론
보증금반환청구소송의 확정판결로 임차주택 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워야 하는 것은 아닙니다. 다만 경매 또는 공매의 환가대금에서 주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따른 보증금을 받으려면, 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의2제1항, 제2항, 제3항
- 민사집행법 제41조제1항
