보증금 판결 경매, 집을 언제 비워야 실제 돈을 받을까?
요약 및 결론: 보증금반환청구의 확정판결이 있으면 집을 아직 차지한 상태에서도 경매를 신청할 수 있다. 이때는 반대의무(반대급부)를 이행할 필요가 없다. 다만 경매로 집이 팔린 뒤 보증금을 실제로 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다. 신청 단계와 수령 단계의 조건이 다르다.
보증금 미반환으로 법원에서 이긴 임차인들이 자주 헷갈리는 부분이다. 경매를 신청할 때부터 집을 비워야 하는지, 아니면 나중에 비워도 보증금을 받을 수 있는지. 법은 이 두 시점을 명확히 구분한다.
본문
경매를 신청할 때 집을 먼저 비워야 하나?
아니다. 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원이 있으면, 임차인은 집을 사용 중인 상태에서도 경매를 신청할 수 있다. 일반적으로 「민사집행법」 제41조는 반대의무(채권자가 받아야 할 반대급부)의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시 요건으로 정한다. 하지만 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 보증금반환청구 경매의 경우 이 요건을 적용하지 않는다.
즉, 임차인이 아직도 집에 살고 있어도 법적으로는 경매 신청을 막을 근거가 없다. 이는 약한 지위의 임차인을 보호하기 위한 규정이다.
보증금을 받으려면 언제 집을 인도해야 하나?
보증금을 실제로 받으려면 다르다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. 즉 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도해야 보증금을 받을 수 있다.
법은 인도할 구체적 시점을 정하지 않는다. 예를 들어 “배당기일 전까지” 또는 “낙찰일 이내에”라는 기한이 법문에 명시되지 않았다. 임차인이 충분히 인도했고 양수인이 인수했다면 그것으로 충분하다.
우선변제를 받기 위한 조건은?
두 가지를 모두 충족해야 한다. 첫째, 대항요건을 갖춰야 한다. 둘째, 임대차계약증서상의 확정일자를 받아야 한다. 이 둘을 모두 갖춘 임차인은 경매 또는 공매로 집이 팔린 뒤 환가대금(판매대금)에서 다른 모든 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있다.
반대로 대항요건이나 확정일자 중 하나라도 없으면 우선변제 순위를 받지 못한다. 이 경우 경매대금에 남은 돈이 있으면 나중 순위로 받을 수도 있지만, 다른 채무(은행 대출, 세금)가 있으면 그 뒤에 밀릴 수 있다.
| 임차인의 조치 | 관련 조문 | 효과 |
|---|---|---|
| 보증금반환청구 확정판결 또는 이에 준하는 집행권원으로 경매 신청 | 주택임대차보호법 제3조의2제1항 | 집을 차지한 상태에서도 신청 가능(반대의무 이행 불필요) |
| 대항요건과 확정일자 보유 | 주택임대차보호법 제3조의2제2항 | 경매대금에서 우선변제권 획득 |
| 임차주택을 양수인에게 인도 | 주택임대차보호법 제3조의2제3항 | 우선변제권 행사 가능(보증금 수령) |
| 우선변제에 이의 신청 | 주택임대차보호법 제3조의2제4항 | 경매법원에 이의 절차 진행 |
우선변제 순위에 이의가 제기되면?
임차인이나 다른 이해관계인이 우선변제의 순위와 보증금 금액에 이의가 있으면 경매법원에 이의를 신청할 수 있다. 경매법원은 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용하여 이의 사건을 처리한다.
중요한 점은 이의신청일부터 7일 이내에 임차인이나 우선변제권자가 상대방을 상대로 소를 제기했다는 것을 증명하면, 경매법원은 이의가 제기된 범위의 보증금 변제를 유보한다는 것이다. 즉 그 부분은 소송의 결과가 나올 때까지 배분을 미루고, 나머지 금액은 먼저 배분하는 방식이다.
금융기관이 보증금 채권을 인수한 경우는?
은행, 보험회사, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사 같은 금융기관이 임차인의 보증금반환채권을 매입할 수 있다. 이 경우 금융기관이 임차인을 대신하여 우선변제권을 행사한다. 양수한 금액의 범위 내에서 우선변제권을 승계하는 것이다.
다만 금융기관이 이 권리를 행사하려면 임차인의 대항요건이 유지되어야 하고, 임차권등기나 임대차등기가 말소되지 않아야 한다. 또한 금융기관은 우선변제권을 이용하여 임차인 대신 임대차를 해지할 수는 없다.
관련 법령
제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
제41조(집행개시의 요건) ①반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다.
자주 묻는 질문
경매 신청을 했는데 바로 보증금을 받을 수 있나요?
A. 아니다. 경매 신청 후 입찰, 낙찰, 소유권 이전, 배당이라는 절차를 거쳐야 한다. 그 과정 중에 임차인이 양수인에게 집을 인도해야만 보증금을 받을 수 있다. 사건마다 경과 기간이 다르므로 정확한 시간을 말하기 어렵다.
경매대금이 부족해서 보증금 일부만 받으면 나머지는?
A. 경매대금이 우선변제권을 충족하지 못할 만큼 부족하면, 받지 못한 나머지 보증금은 다른 채권자들에게 밀려서 받지 못할 수도 있다. 또는 집을 판 뒤 남은 금액이 있으면 나중 순위로 그 일부를 받을 수도 있다. 결국 경매대금이 얼마가 되는지에 달려 있다.
우선변제 순위에 다른 사람이 이의를 제기하면 보증금을 못 받나요?
A. 이의가 신청되어도 경매법원의 이의 절차를 거친다. 필요하다면 임차인이 상대방을 상대로 소송을 제기할 수 있다. 이의신청일부터 7일 이내에 소를 제기하면 경매법원이 그 부분의 보증금 변제를 유보했다가 소송이 끝난 후 결과에 따라 배분한다.
