보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 전세사기 피해자에서 제외되나요?

입력 2026.09.25. 오전 10:08

네. 다만 단순히 “언젠가 전액을 받을 가능성이 있다”는 이유만으로 제외되는 것은 아닙니다. 법에서 정한 세 가지 사유 중 하나에 해당해야 전세사기피해자 적용 대상에서 제외됩니다.

보증금 전액 회수가 가능한 경우의 세 가지 제외 사유

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조제2항은 다음 중 어느 하나에 해당하면 제1항의 적용 대상에서 제외한다고 규정합니다.

임차인이 보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입했거나 임대인이 보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금 전액을 반환할 수 있는 경우
임차인의 보증금 전액이 「주택임대차보호법」상 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액에 해당하는 경우
임차인이 「주택임대차보호법」에 따른 대항력 또는 우선변제권을 행사해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

따라서 보증금 전액을 실제로 이미 돌려받았는지만이 기준은 아닙니다. 보증·보험, 최우선변제 또는 대항력·우선변제권을 통해 전액 반환이나 자력 회수가 가능한지가 중요합니다.

특히 세 번째 사유는 임차인이 전액을 회수할 수 있다고 판단되는 경우를 말합니다. 일부 금액만 회수할 수 있는 상황을 전액 회수가 가능한 경우와 같게 볼 수는 없습니다.

전세사기피해자 인정 구조는 다음 두 단계로 나누어 이해해야 합니다.

먼저 제3조제1항의 네 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다.

그다음 제3조제2항의 제외 사유에 해당하지 않아야 합니다. 이 세 가지 제외 사유는 제1항의 네 가지 요건에 추가되는 별도의 인정 요건이 아니라, 요건 충족 여부와 별개로 적용 대상을 배제하는 규정입니다.

다만 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인에게는 제3조제1항제1호와 제3호의 요건이 제외됩니다. 신청할 수 있는 임차인은 자연인으로 한정됩니다.

원칙적으로 임차보증금은 5억 원 이하여야 합니다. 다만 전세사기피해지원위원회는 시·도별 여건과 피해자의 여건 등을 고려하여 그 상한을 2억 원의 범위에서 높일 수 있습니다.

이는 모든 신청자에게 자동으로 상한이 높아진다는 뜻이 아닙니다. 위원회가 해당 여건을 고려하여 상향 조정할 수 있도록 한 규정입니다.

그렇지 않습니다. 법에서 말하는 “전세사기피해자”는 제3조의 요건을 모두 갖춘 사람 가운데 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 뜻합니다.

따라서 네 가지 요건을 충족하고 제외 사유에도 해당하지 않는다는 사정만으로 전세사기피해자 지위가 바로 확정되는 것은 아닙니다. 법에서 정한 심의·의결과 결정 절차가 필요합니다.

특별법은 전세사기피해자 외에 “전세사기피해자등”이라는 범주도 두고 있습니다. 일정한 요건 조합을 충족하면 위원회의 심의·의결과 국토교통부장관의 결정을 거쳐 이 범주에 포함될 수 있습니다.

그러나 이 경로에도 제3조제2항의 제외 사유가 적용됩니다. 따라서 보증이나 보험 등을 통해 보증금 전액 반환이 가능하거나, 전액이 최우선변제 대상이거나, 대항력 또는 우선변제권 행사로 전액을 자력 회수할 수 있다고 판단되면 해당 경로에서도 제외됩니다.

보증금을 전부 돌려받을 수 있다는 사정은 전세사기피해자 결정에서 중요한 제외 기준입니다. 하지만 막연한 회수 가능성이 아니라 다음과 같이 법에 명시된 전액 회수 구조에 해당하는지를 구분해야 합니다.

이 가운데 하나에 해당하면 제3조제1항의 요건을 갖추었더라도 적용 대상에서 제외됩니다. 반대로 보증금 일부만 회수할 수 있거나 전액 회수 가능성이 확인되지 않은 경우라면, “전액을 돌려받을 수 있다”는 제외 사유와 동일하게 볼 수 없습니다.

최종 확인일: 2026-09-25

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