보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 전세사기 피해자에서 제외되나요?
네, 맞습니다. 임차인이 보증금 전부를 돌려받을 수 있는 상황이면 전세사기피해자 지원 대상에서 제외됩니다.
전세사기피해자 요건은 네 가지
전세사기피해자로 인정받으려면 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조제1항이 정한 네 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.
- 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것
- 임차보증금이 5억원 이하일 것 (위원회가 시~도별 여건에 따라 2억원 범위에서 상향 조정 가능)
- 임대인의 파산·회생절차 개시, 임차주택의 경매·공매 개시 등으로 2인 이상 임차인에게 보증금 반환 피해가 발생했거나 예상될 것
- 임대인 등에 대한 수사 개시, 기만, 반환 능력 없는 상태에서의 주택 양도·취득 등으로 보증금 반환채무 불이행 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것
보증금을 전부 돌려받을 수 있는 세 가지 경우는 제외
다만, 제3조제2항이 정한 세 가지 경우에는 위의 요건을 모두 갖춰도 지원 대상에서 제외됩니다. 이는 요건을 보충하는 “다섯 번째 조건”이 아니라, 별도의 제외사유입니다.
1. 보증 또는 보험으로 전액 반환이 가능한 경우
임차인이 보증금 반환을 위한 보증이나 보험에 가입했거나, 임대인이 보증금 반환을 위한 보증에 가입해서 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우입니다. 보험이나 보증으로 손실이 없다면 지원의 필요성이 없다는 취지입니다.
2. 최우선변제가 가능한 경우
임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우입니다. 임차인이 법정 우선순위에 따라 자력으로 보증금을 회수할 수 있다면 피해 보호가 필요하지 않다는 논리입니다.
3. 대항력·우선변제권으로 전액 회수 가능한 경우
임차인이 「주택임대차보호법」에 따른 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우입니다. 경매나 공매 절차에서 충분한 배당을 받을 가능성이 높으면 제외됩니다.
실제 판단의 핵심
중요한 점은 임차인이 위의 세 가지 중 어느 하나라도 해당하면 다른 요건을 완벽히 갖춰도 지원 대상이 되지 않는다는 것입니다. 보증금 전부를 돌려받을 수 있다면 그 자체로 전세사기 피해자가 아닌 것입니다.
또한, 네 가지 요건을 모두 갖춘 경우에도 자동으로 피해자가 되는 것은 아닙니다. 국토교통부장관이 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 최종 결정해야 합니다.
참고 법령
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조제3호
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조제1항, 제2항
- 주택임대차보호법 제8조제1항
- 주택임대차보호법 제3조
