보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 전세사기 피해자에서 제외되나요?
요약 및 결론: 보증금 전액을 반환받을 수 있는 경우에는 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」상 적용 대상에서 제외될 수 있습니다. 구체적으로 보증·보험을 통한 전액 반환, 최우선변제에 의한 전액 회수, 대항력 또는 우선변제권을 통한 자력 회수가 가능한 경우가 제외 사유입니다.
임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않았다는 사정만으로 모두 전세사기피해자로 결정되는 것은 아닙니다. 법은 네 가지 기본 요건과 별도로, 보증금 전액을 회수할 수 있다고 판단되는 세 가지 경우를 명시적인 제외 사유로 두고 있습니다.
보증금을 전부 돌려받을 수 있으면 무조건 제외되나요?
단순히 보증금을 돌려받을 가능성이 있다는 이유만으로 곧바로 제외된다고 단정할 수는 없습니다. 법에서 정한 세 가지 제외 사유 가운데 하나에 해당해야 합니다.
첫째, 임차인이 보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입했거나 임대인이 반환보증에 가입하여 임차인에게 보증금 전액을 반환할 수 있는 경우입니다.
둘째, 임차인의 보증금 전액이 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따라 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액에 해당하는 경우입니다.
셋째, 임차인이 「주택임대차보호법」상 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우입니다. 전액 회수 가능성은 네 가지 기본 요건에 추가되는 별도의 요건이 아니라, 기본 요건의 적용 대상을 배제하는 사유입니다.
| 판단 대상 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 보증 또는 보험으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우 | 특별법 제3조제2항제1호 | 제3조제1항 적용 대상에서 제외 |
| 보증금 전액이 최우선변제 가능한 일정액에 해당하는 경우 | 특별법 제3조제2항제2호 | 제3조제1항 적용 대상에서 제외 |
| 대항력 또는 우선변제권을 행사해 보증금 전액을 자력 회수할 수 있다고 판단되는 경우 | 특별법 제3조제2항제3호 | 제3조제1항 적용 대상에서 제외 |
전세사기피해자로 인정받으려면 어떤 요건이 필요한가요?
전세사기피해자로 결정받으려는 자연인 임차인은 원칙적으로 특별법 제3조제1항의 네 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 다만 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인에게는 제1호와 제3호 요건이 적용되지 않습니다.
네 가지 기본 요건은 다음과 같습니다.
- 주택을 인도받고 주민등록을 마친 뒤 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것. 임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 포함됩니다.
- 임차보증금이 5억 원 이하일 것. 전세사기피해지원위원회는 시·도별 여건과 피해자의 여건 등을 고려하여 상한을 2억 원의 범위에서 상향 조정할 수 있지만, 상향이 의무적이거나 일률적으로 적용되는 것은 아닙니다.
- 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매·공매 절차 개시, 국세 또는 지방세 체납으로 인한 임차주택 압류 또는 임차인의 집행권원 확보 등에 따라 2인 이상의 임차인이 보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상될 것.
- 수사 개시, 기망, 반환 능력이 없는 자에 대한 주택 양도 또는 반환 능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 사정 등 임대인에게 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것.
이 네 가지 요건을 충족한 것만으로 지위가 확정되지는 않습니다. 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관의 결정을 받아야 특별법상 전세사기피해자가 됩니다.
일부 요건만 충족하면 아무런 결정을 받을 수 없나요?
일부 요건만 충족한 임차인을 특별법상 “전세사기피해자등”으로 결정할 수 있는 별도 경로가 있습니다. 다만 이 경우에도 특별법 제3조제2항의 전액 회수 관련 제외 사유에 해당하면 대상에서 제외됩니다.
특별법 제2조제4호나목은 제3조제1항제1호·제3호·제4호를 모두 충족한 임차인을 대상으로 합니다. 제2조제4호다목은 제3조제1항제2호·제4호를 충족하고, 주택 인도와 전입신고 및 확정일자 요건을 갖춘 임차인을 대상으로 합니다.
두 경로 모두 전세사기피해지원위원회의 심의·의결과 국토교통부장관의 결정이 필요합니다. 따라서 일부 요건 충족이 곧바로 전세사기피해자등의 지위를 발생시키는 것은 아닙니다.
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?
보증금 전액 회수가 가능한 임차인을 적용 대상에서 제외하는 특별법 제3조제2항은 형사처벌이나 과태료를 정한 조항이 아닙니다. 이 조항의 법적 효과는 임차인을 제3조제1항의 적용 대상에서 제외하는 것입니다.
제공된 자료에는 이 제외 결정과 관련한 공식 통계, 양형기준 또는 실제 선고 수위가 공표되어 있지 않습니다. 이 주제에 관하여 확인된 판례도 없으므로 특정한 재판 결과를 일반화할 수 없습니다.
관련 법령
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "주택"이란 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물(공부상 주거용 건물이 아니라도 임대차계약 체결 당시 임대차목적물의 구조와 실질이 주거용 건물이고 임차인의 실제 용도가 주거용인 경우를 포함한다)을 말한다.
제3조(전세사기피해자의 요건) ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.
자주 묻는 질문
보증보험에 가입했지만 아직 돈을 못 받았어도 제외되나요?
특별법 제3조제2항제1호는 보증 또는 보험 가입 사실만이 아니라 임차인에게 보증금 전액 반환이 가능한 경우를 제외 대상으로 정합니다. 가입만으로 언제나 제외된다고 단정할 수 없으며, 법문상 전액 반환 가능 여부가 판단의 핵심입니다.
경매에서 보증금 전액을 받을 수 있으면 전세사기 피해자로 인정되지 않나요?
대항력 또는 우선변제권을 행사하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되면 특별법 제3조제2항제3호에 따라 적용 대상에서 제외됩니다. 일부만 회수할 수 있는 경우가 아니라 전액을 회수할 수 있다고 판단되는 경우를 규정한 조항입니다.
보증금이 5억 원 이하이면 전세사기 피해자로 인정되나요?
보증금 5억 원 이하 요건은 네 가지 기본 요건 중 하나일 뿐입니다. 나머지 요건을 함께 충족하고 제외 사유에 해당하지 않아야 하며, 전세사기피해지원위원회의 심의·의결과 국토교통부장관의 결정도 필요합니다.
