보증금 판결로 경매를 넣을 때 집을 비워야 하나 — 신청 단계와 배당 수령 단계가 다르다
임차인이 임대인을 상대로 보증금반환청구소송에서 확정판결을 받았지만 돈을 못 받으면, 임차주택에 경매를 신청해 강제로 팔아서 보증금을 회수할 수 있습니다. 이때 궁금한 점이 경매를 신청하기 전에 집을 비워야 하는가 하는 것입니다. 결론부터 말하면, 경매를 신청하는 단계에서는 집을 비울 필요가 없습니다. 다만 경매 후 보증금을 받을 때는 인도 의무가 생깁니다.
경매 신청 단계: 반대의무 이행이 요건이 아니다
「주택임대차보호법」 제3조의2제1항은 이 상황을 명확히 정합니다. 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하는 경우, 「민사집행법」 제41조의 규정에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 규정했습니다.
여기서 ‘반대의무’는 임대차에서 임차인이 갖는 의무를 뜻합니다. 쉽게 말해 임대인이 보증금을 돌려주는 의무에 대응하는 임차인의 의무 — 즉 집을 비워서 반환하는 것 — 인데, 법은 경매 신청 단계에서는 이를 요구하지 않는 것입니다. 따라서 집에 계속 살면서도 경매를 신청할 수 있습니다.
배당을 받을 때: 양수인에게 인도할 의무
경매 절차가 진행되어 누군가 집을 사면, 상황이 바뀝니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2제3항은 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없다고 정했습니다.
이는 경매로 판 돈(환가대금)을 배당받을 때 적용되는 요건입니다. 이 시점에서 집은 새로운 소유자(양수인)의 것이 되었고, 임차인은 배당 절차에서 보증금을 받기 위해 집을 비워 양수인에게 넘겨야 합니다.
우선변제권: 보증금을 우선해서 받는 권리
또한 임차인은 대항요건(전입신고)과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 경우, 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매에서 임차주택의 환가대금에 대해 다른 후순위권리자나 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항). 이는 여러 채권자가 있을 때 임차인의 권리를 먼저 보호하는 제도입니다.
단계별 정리
| 단계 | 요구사항 |
|---|---|
| 경매 신청 | 집을 비울 필요 없음 |
| 배당받기 | 양수인에게 집을 인도해야 함 |
참고 법령
- 「주택임대차보호법」 제3조의2 (제1항, 제2항, 제3항)
- 「민사집행법」 제41조 (제1항)
