상가 계약도 주택처럼 표준계약서를 먼저 써야 하나요? 주택 '우선적으로 사용한다'와 상가 '권장할 수 있다'의 차이

입력 2026.10.09. 오전 10:08

짧은 답: 아닙니다. 주택임대차보호법 제30조는 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때 주택임대차표준계약서를 “우선적으로 사용한다”고 정합니다. 여기에는 당사자가 다른 서식을 쓰기로 합의하면 그렇지 않다는 단서가 붙어 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제19조는 법무부장관이 상가건물임대차표준계약서를 정해 “그 사용을 권장할 수 있다”고만 정합니다. 상가 조문에는 임대인이나 임차인에게 표준계약서를 쓰라고 요구하는 문장이 없습니다.

(기준일: 2026년 10월 9일 현행 법령)

한눈에 비교: 주택과 상가의 표준계약서 조문

조문 원문

주택임대차보호법 제30조

제30조(주택임대차표준계약서 사용) 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2020.7.31>

상가건물 임대차보호법 제19조

제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2020.7.31, 2025.11.11>

주택 조문 읽기: ‘우선적으로 사용한다’와 단서

주택임대차보호법 제30조는 항이나 호가 없는 하나의 조문이고, 본문과 단서 두 문장으로 되어 있습니다.

• 본문: 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 주택임대차표준계약서를 “우선적으로 사용한다.”
• 단서: 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 “그러하지 아니하다.”

따라서 주택은 표준계약서가 먼저 쓰는 서식이지만, 당사자가 합의하면 다른 서식을 쓸 수 있습니다. 단서를 빼고 “주택은 표준계약서만 써야 한다”고 읽으면 조문과 맞지 않습니다.

이 밖에 알아둘 점이 두 가지 있습니다.

1. “서면으로 체결할 때”만 다룹니다. 이 조문은 계약을 서면으로 맺는 경우에 어떤 서식을 쓰는지 정할 뿐, 서면 계약을 맺으라고 요구하지는 않습니다.
2. 표준계약서를 쓰지 않았을 때의 효과는 적혀 있지 않습니다. 계약이 무효가 된다거나 제재를 받는다는 내용이 조문에 없습니다.

상가 조문 읽기: 법무부장관이 ‘권장할 수 있다’

상가건물 임대차보호법 제19조도 항이나 호가 없는 하나의 조문입니다. 문장 구조는 다음과 같습니다.

• 주어: 법무부장관
• 하는 일: 국토교통부장관과 협의를 거쳐 상가건물임대차표준계약서를 정하고, 그 사용을 권장함
• 강도: “권장할 수 있다”, 즉 장관의 재량

이 조문은 장관이 할 수 있는 일을 정한 것이고, 임대인과 임차인을 수범자로 하는 문장이 아닙니다. 그래서 “상가도 표준계약서를 써야 한다”는 설명은 조문에 근거가 없습니다. 상가 임대차에서 어떤 서식을 쓸지는 이 조문만 보면 당사자가 고를 수 있는 문제입니다.

상가 표준계약서 기재 내용은 ‘예시’

조문은 표준계약서에 들어갈 내용으로 **“보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등”**을 듭니다. 끝에 “등”이 붙어 있으므로 이 다섯 가지는 예시이고, 표준계약서에 이것만 들어간다는 뜻이 아닙니다. 표준계약서의 구체적인 양식과 조항은 이 글의 범위를 벗어납니다.

그래도 이 예시 항목은 상가 계약서를 어떤 서식으로 쓰든 계약 내용을 점검할 때 참고가 됩니다.

• 보증금
• 차임액
• 임대차기간
• 수선비 분담
• 관리비 부과 항목

자주 나오는 오해와 조문에 따른 답

Q1. 주택이든 상가든 표준계약서 사용이 법으로 정해져 있다? 두 조문의 강도가 다릅니다. 주택은 “우선적으로 사용한다”에 합의하면 예외가 된다는 단서가 붙어 있고, 상가는 법무부장관이 “권장할 수 있다”입니다. 둘을 묶어 같은 규칙으로 설명하면 틀립니다.

Q2. 주택은 당사자가 원해도 다른 서식을 못 쓴다? 아닙니다. 제30조 단서에 따라 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의하면 본문이 적용되지 않습니다.

Q3. 상가 계약을 표준계약서로 쓰지 않으면 계약이 무효가 되나요? 상가건물 임대차보호법 제19조에는 표준계약서를 쓰지 않았을 때의 효과가 적혀 있지 않습니다. 주택임대차보호법 제30조도 마찬가지입니다.

Q4. 표준계약서는 법무부와 국토교통부가 함께 만드나요? 두 조문 모두 서식을 정하는 사람은 법무부장관입니다. 국토교통부장관과는 주택은 “협의하여”, 상가는 “협의를 거쳐” 정합니다. 두 부처가 공동으로 제정한다는 표현은 조문과 다릅니다.

Q5. 이 두 조문에 관한 판례가 있나요? 이 글이 근거로 삼은 자료에는 두 조문에 관한 판례가 없습니다.

개정 연혁 정리

주택임대차보호법 제30조

• 2016년 5월 29일 본조신설
• 지금 문언은 **법률 제17470호(공포 2020. 7. 31.)**가 만들었습니다. 이 개정으로 어느 문구가 바뀌었는지는 이 글의 근거 자료로 확인되지 않습니다.
• 현행 법률에 표시된 번호는 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)입니다. 이 법률은 정부조직법이고, 주택임대차보호법에서는 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾸었습니다. 그 부칙 제1조제1호가목에 나오는 “제30조의 개정규정”은 정부조직법 제30조를 가리키며, 주택임대차보호법 제30조와는 관계가 없습니다.

상가건물 임대차보호법 제19조

• 2015년 5월 13일 본조신설, 2020년 7월 31일과 2025년 11월 11일 개정
• 지금 문언은 **법률 제21083호(공포 2025. 11. 11., 일부개정)**가 만들었습니다. 이 개정으로 제19조의 어느 문구가 바뀌었는지는 이 글의 근거 자료로 확인되지 않습니다.
• 시행일은 부칙 제1조의 “공포 후 6개월이 경과한 날”인 2026년 5월 12일입니다. 기준일인 2026년 10월 9일 현재 현행 조문입니다.
• 같은 개정으로 **제19조의2(관리비 내역의 제공)**도 바뀌었습니다. 부칙 제2조의 적용례(“이 법 시행 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용”)는 제19조의2 개정규정에 관한 것이고, 제19조에 관한 적용례가 아닙니다. 이 부칙에는 경과조치가 없습니다.

결론

상가건물 임대차보호법 제19조에는 상가 계약을 할 때 주택처럼 표준계약서를 먼저 쓰라고 요구하는 문장이 없습니다.

• 주택: 서면 계약이면 주택임대차표준계약서를 “우선적으로 사용한다.” 당사자가 다른 서식을 쓰기로 합의하면 예외입니다.
• 상가: 법무부장관이 상가건물임대차표준계약서를 정해 “그 사용을 권장할 수 있다.” 당사자에게 사용을 요구하는 문장은 없습니다.
• 공통: 두 조문 모두 표준계약서를 쓰지 않았을 때의 효과는 정하지 않았습니다.

참고 법령

• 주택임대차보호법 제30조(주택임대차표준계약서 사용) — [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]
• 상가건물 임대차보호법 제19조(표준계약서의 작성 등) — [시행 2026. 5. 12.] [법률 제21083호, 2025. 11. 11., 일부개정]
• 상가건물 임대차보호법 제19조의2(관리비 내역의 제공)
• 상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제21083호) 제1조(시행일), 제2조(관리비 내역의 제공에 관한 적용례)
• 정부조직법 부칙(법률 제21065호) 제1조(시행일), 제7조(다른 법률의 개정)

출처: 법제처 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법(https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법), 상가건물 임대차보호법(https://www.law.go.kr/법령/상가건물 임대차보호법)

관련 법령: 주택임대차보호법 제30조 · 상가건물 임대차보호법 제19조

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