상가 전차인은 언제까지 임차인 대신 계약갱신을 요구할 수 있나: 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항
핵심 답변
상가를 다시 빌린 사람(전차인)이 원래 세입자(임차인)를 대신해 건물주(임대인)에게 계약갱신을 요구하려면 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 안에 해야 합니다. 기준은 전차인 자신의 계약 기간이 아니라 임차인의 행사기간입니다.
이 권리는 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인만 쓸 수 있습니다. 또 전차인이 따로 가진 권리가 아니라, 임차인을 대위(代位)하여, 즉 임차인을 대신해 그 권리를 쓰는 방식입니다(상가건물 임대차보호법 제13조제2항).
행사기간이 구체적으로 얼마인지는 제13조에 적혀 있지 않습니다. 그 내용은 임차인의 계약갱신요구권을 정한 조문(제10조 등)에서 따로 확인해야 합니다.
조문 원문
상가건물 임대차보호법 [시행 2026. 5. 12.] [법률 제21083호, 2025. 11. 11., 일부개정] 기준이며, 소관 부처는 법무부입니다.
제13조(전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015.5.13, 2020.9.29>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.관계 정리: 누가 누구에게 요구하나
| 구분 | 의미 |
|---|---|
| 임대인 | 건물주 |
| 임차인(전대인) | 건물주에게서 빌린 뒤 다시 빌려준 원래 세입자 |
| 전차인 | 임차인에게서 다시 빌린 사람 |
| 제13조제1항 | 전대인과 전차인 사이(전대차관계)에 적용되는 조문을 정함 |
| 제13조제2항 | 전차인이 임대인에게 임차인을 대위해 갱신요구권을 행사하는 경우를 정함 |
제13조제2항의 대위 요건 2가지
전차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하려면 다음 두 요건을 모두 갖춰야 합니다.
- 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인일 것 임대인 동의 없이 맺은 전대차라면 제2항이 정한 요건을 갖추지 못합니다.
- 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내일 것 기간은 전차인이 아니라 임차인의 행사기간을 기준으로 따집니다. 이 기간이 지나면 제2항에 따른 대위 행사 요건을 갖추지 못합니다.
“대위”라는 점이 중요한 이유
제2항은 전차인에게 따로 갱신요구권을 주는 규정이 아닙니다. 전차인은 임차인이 가진 계약갱신요구권을 임차인 대신 행사합니다. 그래서 행사 시점도 임차인의 행사기간에 묶입니다.
“할 수 있다”는 선택 사항
제2항의 끝말은 “행사할 수 있다”입니다. 전차인이 반드시 행사해야 하는 의무가 아닙니다. 행사한 뒤 어떤 효과가 생기는지는 제13조에 적혀 있지 않습니다.
제13조제1항: 전대차관계에 적용되는 조문
제1항이 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에 적용한다고 정한 조문은 다음뿐입니다.
- 제10조
- 제10조의2
- 제10조의8
- 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정)
- 제11조
- 제12조
주의할 점은 이렇습니다.
- 제10조의9는 전부가 아니라 제10조와 제10조의8에 관한 부분만 적용됩니다.
- 제1항은 전대인과 전차인 사이에 관한 규정입니다. 제1항만으로 전차인이 임대인에게 직접 갱신을 요구할 수 있는 것은 아니며, 임대인을 상대로 한 행사는 제2항이 따로 정합니다.
- 위 목록에 없는 조문은 제1항을 근거로 전대차관계에 적용된다고 볼 수 없습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전차인이 제 계약 기간을 기준으로 갱신을 요구하면 되나요? A. 아닙니다. 제13조제2항은 “임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내”라고 정하고 있습니다. 기준은 임차인의 행사기간입니다.
Q. 임대인이 전대에 동의했다면 계약이 갱신된 것으로 보나요? A. 제13조에는 그런 내용이 없습니다. 임대인 동의는 대위 행사를 하기 위한 요건 중 하나일 뿐입니다. 갱신을 원하면 행사기간 안에 임차인을 대위해 계약갱신요구권을 행사해야 하고, 행사한 뒤의 효과는 제13조에 적혀 있지 않습니다.
Q. 행사기간이 정확히 얼마인가요? A. 제13조 문언에는 기간의 길이가 나오지 않습니다. 임차인의 계약갱신요구권을 정한 제10조 등의 원문을 따로 확인해야 합니다.
Q. 관련 판례가 있나요? A. 이 글의 근거 자료에서는 제13조에 관한 판례를 확인하지 못했습니다.
Q. 2025년 11월 개정(법률 제21083호)으로 제13조가 바뀌었나요? A. 아닙니다. 현행 제13조 문언은 법률 제17490호(공포 2020. 9. 29.) 개정으로 만들어졌습니다. 법률 제21083호(2025. 11. 11. 공포, 2026. 5. 12. 시행)가 고친 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)뿐입니다. 이 법률의 부칙은 시행일(제1조)과 제19조의2 적용례(제2조)만 정하고 있습니다.
조문 연혁
- 제13조 구성: 2개 항(호·목 없음)
- 연혁 표기: <개정 2015.5.13, 2020.9.29> [전문개정 2009.1.30]
- 현행 문언을 만든 개정: 법률 제17490호(공포 2020. 9. 29.)
- 법률 전체 현행 시행일: 2026. 5. 12.(법률 제21083호), 2026. 10. 8. 기준 시행 중
요약
- 전차인이 원래 세입자를 대신해 갱신을 요구할 수 있는 시한은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내입니다.
- 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인만 행사할 수 있습니다.
- 전차인 고유의 권리가 아니라 임차인을 대위해 행사하는 구조입니다.
- 행사 여부는 전차인이 선택하며, 행사한 뒤의 효과와 행사기간의 길이는 제13조에 적혀 있지 않습니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제13조제1항(전대차관계에 대한 적용)
- 상가건물 임대차보호법 제13조제2항(전차인의 계약갱신요구권 대위 행사)
- 상가건물 임대차보호법 부칙 <제21083호, 2025. 11. 11.> 제1조(시행일), 제2조(관리비 내역의 제공에 관한 적용례)
