가게를 다시 빌린 전차인이 원래 세입자 대신 갱신을 요구하려면 언제까지 해야 할까
요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법 제13조제2항에 따르면 전차인은 **임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내**에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 기간은 전차인 자신이 아니라 원래 세입자인 임차인의 행사기간을 기준으로 따집니다. 이 권리는 **임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인**만 쓸 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법은 법률 제21083호(2025. 11. 11. 공포)로 개정되어 2026년 5월 12일부터 시행되고 있습니다. 다만 이 개정으로 바뀐 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)뿐이고, 전대차를 다루는 제13조의 현행 문언은 2020년 9월 29일 공포된 법률 제17490호가 만든 그대로입니다. 임차인에게서 가게를 다시 빌린 전차인이 영업을 이어가려 할 때 무엇을 따져야 하는지 제13조 문언을 기준으로 정리했습니다.
전차인은 임대인에게 직접 갱신을 요구할 수 있나요?
제13조에서 전차인이 임대인에게 갱신을 요구하는 근거는 제13조제2항이며, 이는 전차인 고유의 갱신요구권이 아닙니다. 전차인은 “임차인을 대위(代位)하여” 임차인이 가진 계약갱신요구권을 임대인에게 행사하는 구조입니다. 제13조제1항은 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에 일부 조문을 적용하는 규정이므로, 제1항만 근거로 전차인이 임대인에게 직접 갱신을 요구할 수는 없습니다.
전차인의 대위 행사 기한은 언제까지인가요?
상가건물 임대차보호법 제13조제2항이 정한 기한은 “임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내”입니다. 기준은 전차인의 전대차 기간이 아니라 원래 세입자인 임차인의 행사기간입니다. 행사기간이 구체적으로 며칠 또는 몇 개월인지는 제13조 문언에 나오지 않으므로, 제13조가 인용하는 제10조 등 해당 조문의 원문을 따로 확인해야 합니다.
대위 행사에 필요한 요건은 몇 가지인가요?
상가건물 임대차보호법 제13조제2항에 따른 대위 행사 요건은 두 가지입니다.
- 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인일 것
- 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 행사할 것
두 요건을 모두 갖추어야 제2항의 대위 행사가 가능합니다. 임대인 동의 없이 체결된 전대차의 전차인이나, 임차인의 행사기간이 지난 뒤에 행사하려는 전차인은 제2항의 요건을 충족하지 못합니다.
대위 행사는 전차인의 의무인가요, 선택인가요?
상가건물 임대차보호법 제13조제2항의 어미는 “행사할 수 있다”이므로 대위 행사는 전차인의 선택(재량)입니다. 전차인에게 대위 행사를 강제하는 문언은 없습니다. 전차인이 대위 행사를 했을 때 어떤 효과가 생기는지도 제13조에는 적혀 있지 않습니다.
전대인과 전차인 사이에는 어떤 조문이 적용되나요?
상가건물 임대차보호법 제13조제1항은 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9, 제11조, 제12조만 적용합니다. 이 중 제10조의9는 전부가 아니라 “제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정”해서 적용됩니다. 이 목록에 없는 조문은 제13조제1항을 근거로 전대차관계에 적용되지 않습니다.
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
| 어떤 행위·상황 | 적용 조문 | 제13조 문언상 요건ㆍ효과 (벌칙ㆍ과태료 없음) |
|---|---|---|
| 전대인과 전차인 사이의 전대차관계 | 제13조제1항 | 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정), 제11조, 제12조 적용 |
| 임대인 동의를 받고 전대차계약을 맺은 전차인이 임차인의 행사기간 이내에 임대인에게 갱신 요구 | 제13조제2항 | 임차인을 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있음(재량). 행사 후 효과는 제13조에 규정 없음 |
| 임대인 동의 없이 전대차계약을 맺은 전차인의 갱신 요구 | 제13조제2항 | 제2항의 첫째 요건(임대인 동의) 불충족 |
| 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 뒤 전차인의 갱신 요구 | 제13조제2항 | 제2항의 둘째 요건(임차인의 행사기간 이내) 불충족 |
| 제1항 적용 목록에 없는 조문을 전대차관계에 적용 | 제13조제1항 | 제13조제1항은 근거가 되지 않음 |
실제로 법원은 어떻게 판단했나요?
상가건물 임대차보호법 제13조에는 형벌이나 과태료 규정이 없어 법정형과 실제 선고를 비교할 대상이 없습니다. 제13조에 관한 판례도 확인되지 않았으며, 관련 공식 통계는 공표 자료 없음입니다. 이 글에서는 법원이 제13조제2항의 요건을 어떻게 해석하는지 단정하지 않습니다.
2026년 5월 시행 개정으로 제13조가 바뀌었나요?
법률 제21083호(2025. 11. 11. 공포, 2026. 5. 12. 시행)는 제13조를 고치지 않았습니다. 이 개정이 함께 고친 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)뿐이고, 부칙은 시행일(제1조)과 제19조의2 적용례(제2조)만 정하며 경과조치는 두지 않습니다. 제13조의 연혁 표기는 <개정 2015.5.13, 2020.9.29>, [전문개정 2009.1.30]이고, 현행 문언은 법률 제17490호(2020. 9. 29. 공포)가 만든 것입니다.
관련 법령
제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다.
자주 묻는 질문
가게를 재임대받은 사람도 계약 연장을 요구할 수 있나요?
임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인이라면 상가건물 임대차보호법 제13조제2항에 따라 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 전차인 고유의 권리가 아니라 원래 세입자인 임차인의 권리를 대신 행사하는 구조입니다. 임대인 동의 없이 맺은 전대차라면 제2항의 요건을 갖추지 못합니다.
전차인 갱신 요구 기간은 언제부터 언제까지인가요?
상가건물 임대차보호법 제13조제2항은 기간을 "임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내"라고만 정합니다. 기준은 전차인이 아니라 임차인의 행사기간이며, 그 구체적 길이는 제13조에 나오지 않으므로 제10조 등 해당 조문의 원문을 확인해야 합니다.
임대인이 전대에 동의했으면 계약이 갱신되나요?
임대인 동의는 상가건물 임대차보호법 제13조제2항의 요건 두 가지 중 하나일 뿐이며, 임차인의 행사기간 이내에 전차인이 대위하여 계약갱신요구권을 행사해야 한다는 요건이 따로 있습니다. 또한 제13조에는 대위 행사의 효과가 적혀 있지 않으므로, 동의만으로 갱신된다고 볼 근거가 제13조에는 없습니다.
