가게를 다시 빌린 전차인은 원래 임차인 대신 언제까지 갱신을 요구할 수 있나요?

입력 2026.10.08. 오전 10:08

요약 및 결론: 임대인의 동의를 받아 전대차계약을 체결한 전차인은 상가건물 임대차보호법 제13조제2항에 따라 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 행사 시점은 전차인 자신의 계약기간이 아니라 원래 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내입니다. 제13조에는 그 행사기간의 구체적인 일수나 종료일이 적혀 있지 않으므로, 제13조만으로 특정 날짜를 계산할 수는 없습니다.

상가를 다시 빌려 영업하는 전차인은 계약 연장을 원할 때 임대인에게 직접 요구할 수 있는지, 언제까지 요구해야 하는지를 확인할 필요가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제13조는 전차인과 전대인의 관계에 적용되는 규정과, 전차인이 임차인을 대위하여 임대인에게 갱신을 요구할 수 있는 요건을 구분해 정합니다.

전차인이 임대인에게 직접 갱신을 요구할 수 있나요?

임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 전차인에게 별도의 고유한 갱신요구권이 생기는 구조가 아니라, 임차인의 권리를 대위하여 행사하는 구조입니다.

상가건물 임대차보호법 제13조제1항은 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에 적용되는 조문을 정합니다. 임대인을 상대로 하는 계약갱신요구권 행사는 제13조제2항이 별도로 정합니다.

언제까지 갱신을 요구해야 하나요?

전차인의 대위 갱신요구는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 해야 합니다. 전차인의 전대차계약 종료 시점이나 전차인 자신의 판단만으로 기간을 정하는 방식은 제13조제2항의 문언과 다릅니다.

상가건물 임대차보호법 제13조제2항은 임대인의 동의와 임차인의 행사기간 이내라는 두 요건을 함께 요구합니다. 두 요건 중 하나라도 제13조제2항의 문언에 맞지 않으면, 해당 조항에 따른 대위 행사를 할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

임대인 동의가 있으면 갱신이 되는 건가요?

임대인의 동의는 전차인이 제13조제2항에 따른 대위 행사를 하기 위한 요건입니다. 임대인의 동의가 있었다는 사정만으로 갱신이 자동으로 이루어진다고 제13조는 정하지 않습니다.

제13조제2항은 전차인이 계약갱신요구권을 “행사할 수 있다”고 정할 뿐, 행사 뒤 어떤 효과가 발생하는지까지는 규정하지 않습니다. 따라서 제13조만으로 갱신의 결과를 단정할 수는 없습니다.

실제 처벌 수위나 과태료가 있나요?

상가건물 임대차보호법 제13조에는 징역, 벌금, 과태료를 정한 규정이 없습니다. 제13조는 전대차관계에 적용되는 조문과 전차인의 대위 갱신요구 요건을 정한 규정입니다.

제13조에 관한 실제 선고 수위, 공식 통계 또는 양형기준 수치는 글감에 공표 자료가 없습니다. 제13조에 관한 판례도 확인되지 않았습니다.

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