가게를 다시 빌린 전차인은 언제까지 계약 연장을 요구할 수 있나
임대인의 동의를 받아 가게를 다시 빌린 전차인은, 원래 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에만 원래 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
핵심은 전차인 자신의 기간이 아니라 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 기준으로 한다는 점입니다. 기간이 지난 뒤에는 제13조제2항을 근거로 한 대위 갱신요구를 할 수 없습니다.
전차인이 임대인에게 요구할 수 있는 경우
상가건물 임대차보호법 제13조제2항은 다음 두 조건을 함께 요구합니다.
- 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인일 것
- 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내일 것
두 조건이 갖추어진 전차인은 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이는 전차인에게 별도의 고유한 갱신요구권이 생기는 구조가 아니라, 원래 임차인의 지위에서 대위하여 행사하는 방식입니다.
전대인과 전차인 사이의 관계와는 구별해야 합니다
제13조제1항은 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9의 일부, 제11조 및 제12조를 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에 적용합니다.
그러나 이 규정만으로 전차인이 임대인에게 직접 계약 연장을 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인을 상대로 한 계약갱신요구는 제13조제2항에 따라, 임대인 동의와 임차인의 행사기간이라는 요건을 확인해야 합니다.
정리
가게를 다시 빌린 전차인이 원래 세입자 대신 연장을 요구하려면, 임대인의 동의를 받아 전대차계약을 맺었고 원래 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지나기 전이어야 합니다. 전차인은 그 기간 안에 임차인을 대위하여 임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제13조제1항
- 상가건물 임대차보호법 제13조제2항
