상가 임대차도 표준계약서를 먼저 써야 할까 — 주택과 다른 점

입력 2026.10.09. 오전 10:08

주택을 임차할 때는 공인중개사 사무소에서 “표준계약서로 쓸게요”라는 말을 흔히 듣는다. 그런데 상가를 계약하러 가면 분위기가 다르다. 표준계약서를 내미는 곳도 있고, 평소 쓰던 자체 양식으로 진행하는 곳도 있다. 이 차이는 우연이 아니라 법 조문 자체가 다르게 설계되어 있기 때문이다.

결론부터: 주택과 상가는 조문의 강도가 다르다

주택임대차보호법 제30조는 다음과 같이 정한다.

“주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용한다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그러하지 아니하다.”

상가건물 임대차보호법 제19조는 다음과 같이 정한다.

“법무부장관은 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.”

두 조문을 나란히 놓으면 구조가 선명하게 갈린다.

주택: “우선적으로 사용한다” + “다른 서식을 합의하면 예외” 단서
상가: 주어가 법무부장관이고, 장관이 표준계약서를 정해 “사용을 권장할 수 있다”

즉 주택 조문은 계약 당사자를 향해 “서면으로 쓸 때는 표준계약서를 우선 사용한다”고 말하는 규정이고, 상가 조문은 장관을 향해 “표준계약서를 만들어 권장해도 된다”고 말하는 재량 규정이다. 상가 쪽 조문에는 임대차 당사자에게 무언가를 요구하는 문장이 아예 없다.

그래서 “상가도 표준계약서를 써야 하나요?”에 대한 답은

법 조문만 놓고 보면 답은 “의무는 아니다”다. 상가건물 임대차보호법 제19조는 법무부장관이 표준계약서를 정해 사용을 권장할 수 있다는 재량 규정일 뿐, 임차인이나 임대인에게 표준계약서 사용을 요구하거나 다른 서식 사용을 금지하는 내용을 담고 있지 않다.

이 점에서 주택과 상가를 “표준계약서 사용 의무”라는 하나의 틀로 묶어 설명하는 것은 정확하지 않다. 주택 쪽도 사실은 “우선적으로 사용한다”는 원칙에 “당사자가 다른 서식을 합의하면 그러지 않아도 된다”는 단서가 붙어 있어, 당사자가 다른 서식을 합의하면 예외가 인정되는 규정이라고 보아야 한다. 다만 주택은 최소한 당사자를 향한 사용 원칙과 단서 구조를 갖추고 있고, 상가는 그보다 한 단계 더 느슨하게 장관의 재량에 맡겨져 있다는 차이가 있다.

참고로 주택 조문은 “서면으로 체결할 때”에 적용되는 규정이다. 서면 계약 자체를 체결하라고 요구하는 조문은 아니라는 점도 함께 기억해 둘 만하다. 그리고 두 조문 모두 표준계약서를 쓰지 않았을 때 계약이 무효가 되거나 어떤 제재를 받는다는 내용은 담고 있지 않다.

상가건물임대차표준계약서에는 무엇이 들어가나

상가건물 임대차보호법 제19조는 표준계약서에 담길 내용의 예시로 다음을 들고 있다.

보증금
차임액
임대차기간
수선비 분담
관리비 부과 항목

조문 표현이 ”…관리비 부과 항목 등”으로 끝나는 점에 주목할 필요가 있다. ‘등’이 붙어 있으므로 이 다섯 가지가 표준계약서에 들어갈 내용의 전부라는 뜻은 아니고, 예시적으로 열거된 것이다. 실제 표준계약서의 구체적인 양식과 세부 조항이 어떻게 구성되어 있는지는 이 글이 근거로 삼은 법 조문 범위 밖의 내용이라 여기서 단정하지 않는다.

표준계약서는 누가 정하나 — 두 부처가 “공동 제정”하는 것은 아니다

주택과 상가 모두 표준계약서를 정하는 주체는 법무부장관이다. 다만 혼자 정하는 것이 아니라 국토교통부장관과 “협의하여”(주택) 또는 “협의를 거쳐”(상가) 정하도록 되어 있다. 두 부처가 표준계약서를 공동으로 제정한다고 표현하면 조문과 맞지 않는다. 법무부장관이 정하는 과정에서 국토교통부장관과 협의 절차를 거치는 구조로 이해하면 된다.

조문이 언제부터 지금 모습이 됐나

두 조문 모두 항이나 호 없이 본문 하나로 이루어진 단일 조문이다.

주택임대차보호법 제30조는 2016년 5월 29일 본조신설되었고, 지금 읽히는 문언은 2020년 7월 31일 개정(법률 제17470호)으로 만들어졌다. 현재 주택임대차보호법이 표시하고 있는 번호인 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)는 제30조를 고친 근거가 아니다. 이 개정은 정부조직법 개정에 따른 타법개정으로, 주택임대차보호법에서 실제로 바뀐 부분은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 바꾼 것뿐이다. 2020년 개정으로 제30조의 어느 문구가 구체적으로 바뀌었는지는 이 자료로는 확인되지 않는다.
상가건물 임대차보호법 제19조는 2015년 5월 13일 본조신설되었고, 2020년 7월 31일과 2025년 11월 11일 두 차례 개정됐다. 지금 문언은 2025년 11월 11일 개정(법률 제21083호)으로 만들어졌고, 이 법은 공포 후 6개월이 지난 2026년 5월 12일부터 시행된다. 2025년 11월 개정으로 제19조의 어느 문구가 구체적으로 바뀌었는지도 이 자료로는 확인되지 않는다. 같은 개정으로 제19조의2(관리비 내역의 제공)도 함께 신설·개정되었는데, 그 적용례(이 법 시행 이후 체결·갱신하는 계약부터 적용)는 제19조의2에 관한 것이고 제19조에는 해당하지 않는다.

정리

	주택임대차보호법 제30조	상가건물 임대차보호법 제19조
주어	임대차 당사자(서면 계약 체결 시)	법무부장관
표현	“우선적으로 사용한다” + 다른 서식 합의 시 예외	“사용을 권장할 수 있다”
강도	원칙 + 단서	장관의 재량

상가 계약을 앞두고 있다면, 표준계약서를 쓰지 않는다고 해서 법을 어기는 것은 아니라는 점을 알고 있으면 된다. 다만 표준계약서에는 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등 실제 분쟁이 자주 생기는 항목들이 미리 정리되어 있으므로, 어떤 서식을 쓰든 이런 항목들이 계약서에 빠짐없이 명시되어 있는지 확인하는 것이 핵심이다.

참고 법령