상가 다시 빌린 사람(전차인)이 연장을 요구하려면 언제까지인가요
가게를 운영하다 보면 임차인이 직접 가게를 쓰지 않고 다른 사람에게 다시 빌려주는 경우가 있습니다. 이때 실제로 가게를 쓰는 사람을 “전차인(轉借人)“이라 부릅니다. 전차인이 임대 기간을 늘리고 싶을 때, 언제까지 그 요구를 해야 하는지는 상가건물 임대차보호법 제13조에 정해져 있습니다. 이 글은 해당 조문의 문언만 근거로 정리합니다.
핵심 결론부터
전차인의 갱신 요구 기한은 전차인 자신의 기간이 아니라, 원래 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 기준으로 정해집니다. 즉, 전차인이 몇 달을 더 빌려 썼는지가 아니라, 원래 세입자(임차인)가 임대인에게 갱신을 요구할 수 있는 그 기한 안에 들어가야 합니다.
이는 상가건물 임대차보호법 제13조제2항의 문언에 직접 나와 있습니다.
임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
왜 “대위”라는 구조인가
제13조제2항을 읽을 때 가장 중요한 단어는 “대위(代位)“입니다. 이 조문은 전차인에게 독자적인 갱신요구권을 새로 만들어 주는 것이 아닙니다. 대신 전차인이 임차인을 대위하여, 즉 임차인의 자리에서 임차인의 권리를 대신 행사하는 구조입니다.
그래서 기한을 따질 때도 전차인 고유의 시계가 아니라 임차인의 시계를 봐야 합니다. 조문이 “임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내”라고 명시한 이유입니다. 전차인이 전대차계약을 맺은 시점이나 전차인 본인의 사용 기간은 이 기한을 정하는 기준이 되지 않습니다.
대위 요건 두 가지
조문을 그대로 보면 전차인이 이 권리를 행사하려면 두 요건을 모두 갖춰야 합니다.
- 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인이어야 합니다. 임대인 동의 없이 맺은 전대차라면 이 조항의 적용 대상이 아닙니다.
- 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내여야 합니다. 이 기간이 지나면 전차인이 대위 행사를 할 수 없습니다.
조문에 나오는 어미는 “행사할 수 있다”로, 재량 규정입니다. 전차인에게 반드시 행사해야 하는 의무를 지우는 것이 아니라, 요건을 갖춘 전차인이 선택적으로 쓸 수 있는 권리라는 뜻입니다. 다만 이 권리를 행사했을 때 구체적으로 어떤 법적 효과가 뒤따르는지는 제13조 문언 자체에는 적혀 있지 않습니다.
전대차관계와 전차인-임대인 관계는 다르게 취급된다
제13조는 두 개 항으로 구성되어 있고, 각 항이 다루는 관계가 서로 다릅니다.
- 제1항은 “전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계”에 적용되는 조문들을 정합니다. 여기에 열거된 조문은 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(다만 제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정), 제11조, 제12조입니다. 이 목록에 들어 있지 않은 조문은 전대차관계에 그대로 적용된다고 볼 수 없습니다. 특히 제10조의9는 전체가 적용되는 것이 아니라 제10조·제10조의8에 관한 부분으로만 한정해서 적용됩니다.
- 제2항은 전차인이 임대인을 상대로 직접 갱신요구권을 행사하는 상황을 별도로 규정합니다. 제1항만으로는 전차인이 임대인에게 직접 갱신을 요구할 수 없고, 그 행사는 제2항이 정한 대위 요건을 갖춰야 가능합니다.
즉 “전대인-전차인 사이의 관계”와 “전차인이 임대인에게 직접 권리를 행사하는 관계”는 조문 구조상 분리되어 있고, 후자가 바로 이 글에서 다루는 갱신 요구 기한 문제입니다.
조문 연혁
현행 제13조 문언은 법률 제17490호(공포 2020. 9. 29.)에 의해 만들어진 것입니다. 2025. 11. 11. 공포된 법률 제21083호(일부개정)는 제13조를 고친 것이 아니라 제19조의2(관리비 내역의 제공)를 고친 개정이며, 공포 후 6개월이 지난 2026-05-12부터 시행되어 현재(2026-10-08 기준)까지 시행 중입니다. 이 개정의 부칙은 시행일과 제19조의2 적용례만 정하고 있고, 제13조에 관한 경과조치는 두지 않았습니다.
자주 헷갈리는 부분
- “임대인이 전대차에 동의했으니 자동으로 갱신된다”는 식의 이해는 조문과 다릅니다. 조문은 전차인이 대위하여 갱신요구권을 “행사할 수 있다”고만 정하고 있을 뿐, 동의만으로 갱신이 자동 성립한다는 내용은 없습니다.
- 전차인 본인이 전대차계약을 체결한 날짜나 전차인이 가게를 쓴 기간은 갱신 요구 기한을 정하는 기준이 아닙니다. 기준은 오직 원래 임차인의 계약갱신요구권 행사기간입니다.
- 제13조에 관한 판례는 확인되지 않았습니다. 구체적 사안에서 기한 계산이나 행사 효과가 어떻게 적용되는지는 별도로 확인이 필요한 영역이며, 이 글에서 단정하지 않습니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제13조(전대차관계에 대한 적용 등) 제1항, 제2항
- 상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9, 제11조, 제12조 (제13조제1항에 인용된 조문)
- 상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제21083호, 2025. 11. 11.) 제1조, 제2조
