누수로 방 하나를 못 쓰게 됐을 때 월세 감액과 계약 해지: 민법 제627조 정리
핵심 답변
방 하나를 쓰지 못하게 됐을 때 민법이 임차인에게 주는 권리는 두 가지입니다. 어느 쪽을 쓸 수 있는지는 요건에 따라 달라집니다.
- 차임 감액청구(민법 제627조제1항): 임차물의 일부를 임차인의 과실없이 사용하거나 수익할 수 없게 되면, 임차인은 그 부분의 비율에 따라 차임을 줄여 달라고 청구할 수 있습니다.
- 계약 해지(민법 제627조제2항): 위 요건에 더해 남은 부분(잔존부분)만으로는 임차한 목적을 이룰 수 없을 때 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.
임차인의 과실없이 방 하나를 못 쓰게 됐다는 사정만 있으면 원칙적으로 감액청구의 문제입니다. 해지까지 가려면 “나머지 공간으로는 임차 목적을 이룰 수 없다”는 요건이 하나 더 필요합니다.
※ 흔히 월세라고 부르는 것을 민법은 **‘차임’**이라고 씁니다. 방 한 칸처럼 일부만 쓰지 못하게 된 공간은 조문상 **‘임차물의 일부’**이고, 쓸 수 있는 나머지 공간은 **‘잔존부분’**입니다.
조문 원문 (민법, 기준일 2026-10-07 현재 시행 중인 조문)
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제627조는 항이 2개이고 호는 없으며, 두 항 모두 “할 수 있다”로 끝납니다. 제652조는 항 없이 한 문장으로 된 조문입니다.
감액청구와 해지 한눈에 비교
| 구분 | 차임 감액청구 (제627조제1항) | 계약 해지 (제627조제2항) |
|---|---|---|
| 공통 요건 | 임차물의 일부가 사용·수익할 수 없게 됨 | 제1항의 경우와 같음(“전항의 경우에”) |
| 원인 | 임차인의 과실없이, 멸실 기타 사유로 | 같음 |
| 추가 요건 | 없음 | 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없을 것 |
| 효과 | 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다 | 계약을 해지할 수 있다 |
| 성격 | 임차인이 청구해야 함 | 임차인의 선택(재량) |
1. 차임 감액청구: 요건과 효과
요건: “임차인의 과실없이” 일부를 쓸 수 없게 될 것
제627조제1항은 요건을 다음과 같이 정합니다.
- 임차물의 일부를
- 임차인의 과실없이
- 멸실 기타 사유로 인하여
- 사용, 수익할 수 없는 때
조문에 ‘누수’라는 말은 나오지 않고 “멸실 기타 사유”라고만 되어 있습니다. 그래서 누수 때문에 방을 못 쓰게 된 경우에도 위 요건을 갖췄는지, 특히 그 방을 실제로 사용·수익할 수 없는 상태인지와 임차인에게 과실이 없는지를 따로 따져야 합니다.
임차인의 과실로 쓸 수 없게 됐다면 이 조문의 요건에 맞지 않습니다. “과실없이”는 감액청구와 해지 모두에 적용되는 요건입니다.
효과: 차임은 ‘청구’해야 줄어든다
조문의 표현은 임차인이 차임의 감액을 “청구할 수 있다”입니다. 요건을 갖추었다고 해서 차임이 저절로 줄어든다고 정한 것이 아닙니다. 임차인이 감액을 청구해야 합니다.
감액 폭: “그 부분의 비율에 의한” 감액
조문이 정한 감액 폭은 사용·수익할 수 없게 된 부분의 비율만큼입니다.
- 임차인이 원하는 금액을 마음대로 정할 수 있는 것이 아닙니다.
- 비율을 면적으로 셀지 다른 기준으로 셀지 같은 구체적인 계산 방법은 조문에 없습니다. 민법 제627조에는 괄호 정의도 없고, 감액 비율을 하위 법령에 맡긴 규정도 없습니다.
2. 계약 해지: 요건이 하나 더 있다
해지 요건 = 감액청구 요건 + “잔존부분으로 목적 달성 불가”
제627조제2항은 “전항의 경우에”로 시작합니다. 따라서 해지하려면 먼저 제1항의 요건, 즉 임차인의 과실없이 임차물의 일부를 사용·수익할 수 없게 되었다는 요건을 갖춰야 합니다. 그 위에 다음 요건이 더해집니다.
그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때
그래서 방 하나를 못 쓴다는 사실만으로는 해지 요건이 충족되지 않습니다. 남은 공간으로 그 집을 빌린 목적을 이룰 수 있는지가 판단 기준입니다.
- 남은 부분으로 임차 목적을 이룰 수 있다면: 제1항의 감액청구 문제로 남습니다.
- 남은 부분으로 임차 목적을 이룰 수 없다면: 제2항에 따라 해지할 수 있습니다.
해지도 임차인의 선택
제2항의 효과도 “해지할 수 있다”입니다. 요건을 갖췄을 때 해지할지는 임차인이 선택합니다. 해지 시점 같은 구체적 기준은 제627조에 따로 정해져 있지 않습니다.
3. “감액 안 해 준다”는 특약은 효력이 있을까 (민법 제652조)
계약서에 제627조와 다른 내용의 특약이 있을 수 있습니다. 민법 제652조는 제627조를 비롯해 열거된 조문에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다.
다만 이 조문의 범위는 아래와 같이 좁습니다.
- 효력이 없어지는 것은 제627조에 위반하면서 임차인이나 전차인에게 불리한 약정입니다.
- 관련 특약이 모두 효력을 잃는 것은 아닙니다. 임차인에게 불리하지 않은 약정은 이 조문의 대상이 아닙니다.
- 임대차계약 전체가 무효가 되는 것도 아닙니다. 효력이 없는 것은 해당 약정뿐입니다.
4. 상황별 정리
| 상황 | 제627조 적용 |
|---|---|
| 임차인 과실 없이 방 하나를 쓸 수 없게 됐고, 나머지 공간으로 임차 목적을 이룰 수 있음 | 제1항: 그 부분의 비율에 의한 차임 감액을 청구할 수 있음 |
| 임차인 과실 없이 일부를 쓸 수 없게 됐고, 잔존부분으로 임차 목적을 이룰 수 없음 | 제2항: 계약을 해지할 수 있음 |
| 임차인의 과실로 일부를 쓸 수 없게 됨 | 제627조 요건(“과실없이”)에 맞지 않음 |
| 계약서에 “일부를 못 써도 차임 감액 불가” 같은 특약이 있음 | 제627조에 위반하고 임차인에게 불리한 약정이면 제652조에 따라 그 약정은 효력 없음 |
자주 묻는 질문
Q. 누수로 방을 못 쓰게 되면 그달 월세는 그냥 덜 내도 되나요? 제627조제1항은 임차인이 차임의 감액을 “청구할 수 있다”고 정합니다. 차임이 저절로 줄어든다고 정한 조문이 아니므로 감액을 청구해야 합니다.
Q. 얼마나 깎을 수 있나요? 조문이 정한 기준은 “그 부분의 비율에 의한” 감액입니다. 그 비율을 구체적으로 어떻게 계산하는지는 제627조에 나와 있지 않습니다.
Q. 방 하나가 못 쓰게 되면 계약을 깰 수 있나요? 방 하나를 못 쓴다는 것만으로는 부족합니다. 제627조제2항은 “그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때”에 해지할 수 있다고 정합니다.
Q. 누수가 제627조의 사유에 해당하나요? 조문은 누수를 직접 적지 않고 “멸실 기타 사유”라고만 씁니다. 해당 부분을 사용·수익할 수 없게 되었는지, 임차인에게 과실이 없는지를 기준으로 봐야 합니다. 이 쟁점에 관한 판례는 이 글에서 확인하지 않았습니다.
Q. 제627조를 지키지 않으면 처벌이나 과태료가 있나요? 제627조와 제652조에는 벌칙이나 과태료 규정이 없습니다. 두 조문은 임차인의 감액청구권·해지권과 불리한 약정의 효력을 정한 민사 규정입니다.
Q. 최근 민법 개정으로 이 조문이 바뀌었나요? 현행 민법(법률 제21454호, 2026. 3. 17. 시행)에서 제627조와 제652조는 기준일(2026-10-07) 현재 시행 중입니다. 다만 법률 제21454호가 고친 조문은 제1001조, 제1008조, 제1010조, 제1115조 등 상속 관련 조문입니다. 그 부칙도 시행일과 상속 관련 적용례·특례만 정하고 있습니다. 제627조·제652조의 현재 문언이 어느 개정에서 만들어졌는지는 이 글에서 확인하지 않았습니다.
요약
- 임차인의 과실없이 임차물의 일부를 사용·수익할 수 없게 되면, 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임 감액을 청구할 수 있습니다. (민법 제627조제1항)
- 여기에 잔존부분으로 임차 목적을 이룰 수 없는 사정까지 있으면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. (민법 제627조제2항)
- 이 권리를 해치는 약정 가운데 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 효력을 잃는 것은 그 약정뿐입니다. (민법 제652조)
참고 법령
- 민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) 제1항, 제2항
- 민법 제652조(강행규정)
- 민법 부칙 <법률 제21454호, 2026. 3. 17.> 제1조부터 제4조까지 (시행일 및 상속 관련 적용례·특례, 제627조·제652조와는 관련 없음)
출처: 법제처 국가법령정보센터, 민법 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]
