전세계약할 때 중개사가 집주인 본인인지 확인 안 하면 책임지나요
요약 및 결론: 공인중개사법 제25조제1항은 개업공인중개사에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인해 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 등기사항증명서ㆍ건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하도록 정한다. 이 확인ㆍ설명을 소홀히 해 임차인에게 재산상 손해가 생겼다면, 공인중개사법 제30조제1항은 "중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 규정한다. 다만 제30조제1항은 고의 또는 과실과 재산상 손해를 요건으로 삼으므로, 전세사기 피해가 발생했다는 사실만으로 중개사의 배상책임이 자동으로 성립한다고 말할 수는 없다.
임대차계약 현장에서 계약서에 도장을 찍는 사람이 등기부상 소유자 본인인지, 대리인이라면 정당한 권한이 있는지가 문제 되는 유형의 분쟁이 이어지고 있다. 임차인 입장에서는 보증금을 돌려받지 못한 뒤에야 "중개사는 무엇을 확인했어야 하는가"를 따지게 된다. 공인중개사법은 2026년 8월 28일 시행 문언(법률 제21409호, 2026. 2. 27. 일부개정) 기준으로 확인ㆍ설명의무(제25조)와 손해배상책임의 보장(제30조)을 서로 다른 조문에 나누어 두고 있어, 두 조문을 구분해 읽어야 답이 나온다.
중개사는 법적으로 무엇을 확인하고 설명해야 하나
공인중개사법 제25조제1항이 정한 확인ㆍ설명 대상은 세 가지다. ① 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, ② 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, ③ 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이다. 계약 상대방이 등기부상 소유자인지, 소유권에 어떤 권리가 붙어 있는지는 이 가운데 “권리관계”의 문제로 읽히는 영역이다.
같은 항은 설명만으로 끝나지 않고 근거자료 제시까지 요구한다. 조문은 “토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다”고 적고 있다. 즉 말로만 “문제없다”고 전달하는 것은 조문이 요구하는 이행 방식과 거리가 있다.
주의할 점은 제25조제1항의 설명 상대방이 문언상 “해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인”이라는 것이다. 조문은 거래당사자 전원에게 설명하라고 적고 있지 않다. 전세계약에서 권리를 취득하는 쪽은 임차인이므로, 이 의무의 직접 상대방은 임차인 쪽에 놓인다고 읽는 것이 문언에 맞다.
집주인에게 자료를 요구하는 것은 의무인가, 재량인가
재량이다. 공인중개사법 제25조제2항은 “개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다”고 정한다. 어미가 “요구할 수 있다”이므로, 제1항ㆍ제3항ㆍ제4항의 “하여야 한다”와 성격이 다르다.
이 차이는 실무에서 자주 뒤섞인다. 제25조는 한 조문 안에서 항마다 어미가 갈린다 — 제1항(확인ㆍ설명 및 근거자료 제시), 제3항(확인ㆍ설명서 작성ㆍ교부ㆍ보존), 제4항(서명 및 날인)은 의무이고, 제2항의 자료 요구만 재량이다. “임대인에게 자료를 요구하지 않았으니 그 자체로 법 위반”이라는 식의 정리는 제2항 문언과 맞지 않는다. 다만 자료를 요구하지 않은 결과 제1항의 확인ㆍ설명이 부실해졌다면, 평가의 무대는 제2항이 아니라 제1항과 제30조제1항으로 옮겨간다.
확인·설명서는 반드시 써 줘야 하나 — 제25조제3항의 본문과 단서
원칙은 서면 작성ㆍ교부ㆍ보존이다. 제25조제3항 본문은 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고, 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하도록 한다.
다만 단서가 붙는다. 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(공인중개사법 제25조제3항이 쓰는 약칭)에 보관된 경우에는 “그러하지 아니하다”. 본문만 떼어 “무조건 종이로 보관해야 한다”고 읽으면 단서를 빠뜨리게 된다.
작성 명의도 조문에 적혀 있다. 제25조제4항은 확인ㆍ설명서에 개업공인중개사(법인인 경우 대표자, 법인에 분사무소가 설치되어 있으면 분사무소의 책임자)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하도록 한다. 한편 제25조제1항제3호의 “그 밖에 대통령령으로 정하는 사항”, 제3항의 서면 작성 방법과 보존기간은 모두 대통령령에 위임되어 있고, 구체적 항목과 연수는 이 글이 근거로 삼은 법률 조문 범위 밖이다.
손해가 났을 때 제30조는 어떤 구조로 책임을 지우나
공인중개사법 제30조는 책임 성립(제1항ㆍ제2항)과 책임 보장 수단(제3항~제5항)을 나눠 둔 조문이다. 제1항은 개업공인중개사가 “중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여” 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때 배상책임을 인정한다. 즉 ① 중개행위, ② 고의 또는 과실, ③ 거래당사자의 재산상 손해가 문언상의 축이다.
제2항은 요건이 다르다. “자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써” 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때를 규율한다. 제2항 문언에는 고의ㆍ과실이 적혀 있지 않다. 사무소만 빌려준 형태의 분쟁에서 제1항과 제2항을 섞어 인용하면 요건 자체가 어긋난다.
책임을 실제로 받쳐 주는 장치는 제3항 이하다. 제3항은 개업공인중개사가 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 정한다. 보증보험ㆍ공제ㆍ공탁은 선택 관계이고, 시점은 “업무를 개시하기 전”이다. 제4항은 공탁한 공탁금을 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없도록 한다. 보증 설정의 구체적 방법은 대통령령에 위임되어 있다.
계약할 때 임차인이 받아야 할 서류에는 무엇이 있나
확인ㆍ설명서 외에 손해배상책임 보장에 관한 증서가 있다. 공인중개사법 제30조제5항은 중개가 완성된 때에 거래당사자에게 ① 보장금액, ② 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지, ③ 보장기간 세 가지를 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하도록 한다.
여기서 주의할 표현이 있다. 제25조와 제30조 어디에도 “전세사기면 중개사가 무조건 배상한다”, “보증보험에서 자동으로 지급된다”, “손해가 즉시 전보된다”는 취지의 문언은 없다. 제30조제3항이 정한 것은 배상책임을 보장하기 위한 보증 설정 의무이고, 제1항의 배상책임은 고의 또는 과실과 재산상 손해라는 요건 위에서 판단된다.
거짓말로 판단을 그르치게 한 경우는 형사처벌 대상인가 — 제48조를 정확히 읽기
공인중개사법 제33조제1항제4호는 “해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위”를 금지행위로 규정한다. 그러나 제48조 각 호가 가리키는 제33조 위반은 제33조제1항제5호부터 제9호까지와 제33조제2항 각 호뿐이다. 제33조제1항제4호는 제48조 각 호에 적혀 있지 않으므로, 이 글이 근거로 삼은 조문만으로 제4호 위반에 제48조의 형이 적용된다고 쓸 수는 없다.
제48조의 법정형은 “3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금”이며 선택형이다. 적용 대상은 ① 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자, ② 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자, ③ 제33조제1항제5호부터 제9호까지 위반자, ④ 제33조제2항 각 호 위반자다. 무등록 중개업자를 통한 계약 문제는 제48조제1호의 영역이다.
행위별 분해
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 중개 완성 전 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등을 확인해 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하지 않음 | 공인중개사법 제25조제1항 | “하여야 한다”로 규정된 의무 (이 자료 범위에서 제25조 위반에 대한 벌칙 조문은 확인되지 않음) |
| 임대의뢰인 등에게 중개대상물의 상태 자료를 요구하지 않음 | 공인중개사법 제25조제2항 | “요구할 수 있다” — 재량, 의무 아님 |
| 거래계약서 작성 시 확인ㆍ설명서를 서면으로 작성ㆍ교부ㆍ보존하지 않음(공인전자문서센터 보관 시는 단서로 제외) | 공인중개사법 제25조제3항 | 본문은 의무, 단서 해당 시 “그러하지 아니하다” |
| 확인ㆍ설명서에 개업공인중개사(및 해당 중개행위를 한 소속공인중개사)가 서명 및 날인하지 않음 | 공인중개사법 제25조제4항 | “하여야 한다”로 규정된 의무 |
| 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 함 | 공인중개사법 제30조제1항 | 그 손해를 배상할 책임 |
| 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공해 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 함 | 공인중개사법 제30조제2항 | 그 손해를 배상할 책임(문언상 고의ㆍ과실 요건 없음) |
| 업무 개시 전에 보증보험ㆍ공제 가입 또는 공탁을 하지 않음 | 공인중개사법 제30조제3항 | “하여야 한다”로 규정된 의무 |
| 중개 완성 시 보장금액ㆍ보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지ㆍ보장기간을 설명하고 관계 증서 사본 교부 또는 전자문서 제공을 하지 않음 | 공인중개사법 제30조제5항 각 호 | “하여야 한다”로 규정된 의무 |
| 거래상의 중요사항에 관해 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 함 | 공인중개사법 제33조제1항제4호 | 금지행위(“하여서는 아니된다”) — 제48조 각 호에는 포함되지 않음 |
| 중개사무소 개설등록 없이 중개업을 함 | 공인중개사법 제48조제1호 | 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금(선택형) |
| 제33조제1항제5호부터 제9호까지, 제33조제2항 각 호 위반 | 공인중개사법 제48조제3호ㆍ제4호 | 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금(선택형) |
실제 처벌·배상 수위는 어느 정도인가
이 글이 근거로 삼은 자료에는 공인중개사법 제25조ㆍ제30조 관련 분쟁의 선고 통계나 양형기준 수치가 포함돼 있지 않다. 따라서 실제 선고형 분포나 인용 배상액 수준에 대해서는 공표 자료 없음으로 적는다. 관련 판례 역시 이 자료 범위에서는 확인되지 않았다.
확실히 말할 수 있는 것은 법정형의 상한뿐이다. 공인중개사법 제48조는 “3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금”을 정하고, 징역과 벌금은 선택형이다. 민사 측면에서 제30조제1항ㆍ제2항은 배상액의 상한이나 하한을 조문에 두고 있지 않으므로, 액수는 발생한 재산상 손해를 기준으로 개별적으로 판단될 문제다.
2026년 개정으로 확인·설명의무가 바뀌었나
이 글의 기준일(2026년 9월 23일) 현재 시행 중인 공인중개사법은 2026년 8월 28일 시행(법률 제21409호, 2026. 2. 27. 일부개정)이다. 그러나 이 개정이 함께 고친 조문은 제41조(협회의 설립), 제6조(결격사유), 제41조의2(총회), 제41조의4(협회의 공익활동 의무)다.
부칙도 두 가지만 담고 있다. 부칙 제1조는 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”, 제2조는 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 설립된 한국공인중개사협회를 이 법에 따른 한국공인중개사협회로 본다는 경과조치다. 확인ㆍ설명의무나 손해배상책임에 관한 적용례는 없다.
현행 문언을 만든 개정은 따로 있다. 제25조는 법률 제21024호(공포 2025. 8. 14.), 제30조ㆍ제33조ㆍ제48조는 법률 제17453호(공포 2020. 6. 9.)로, 법령 상단의 공포번호(법률 제21409호)와 다르다. 조문을 인용할 때 상단 공포번호만 보고 “2026년 개정으로 신설된 의무”라고 적으면 연혁이 틀어진다. 참고로 제25조는 항 4개ㆍ호 3개, 제30조는 항 5개ㆍ호 3개로 구성돼 있다.
관련 법령
제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
제30조(손해배상책임의 보장) ①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
제48조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자
자주 묻는 질문
중개사가 등기부등본을 안 보여줬는데 문제되나요
공인중개사법 제25조제1항은 개업공인중개사가 확인ㆍ설명을 하면서 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 정한다. 조문의 어미가 "제시하여야 한다"이므로 근거자료 제시는 재량이 아니라 의무 형식으로 규정돼 있다. 다만 자료 미제시가 곧바로 배상으로 이어지는지는 별개로, 공인중개사법 제30조제1항의 고의 또는 과실과 재산상 손해 요건에 따라 판단된다.
전세사기 당하면 중개사가 무조건 보증금을 물어주나요
아니다. 공인중개사법 제30조제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 배상책임이 있다고 정하고 있어, 고의ㆍ과실과 손해가 요건으로 명시돼 있다. 제30조제3항의 보증보험ㆍ공제 가입 또는 공탁은 이 배상책임을 보장하기 위한 장치로 규정된 것이고, 피해가 생기면 자동으로 지급된다는 문언은 제25조ㆍ제30조 어디에도 없다.
중개사무소만 빌려준 중개사도 책임을 지나요
공인중개사법 제30조제2항은 개업공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정한다. 이 항의 문언에는 고의 또는 과실이 적혀 있지 않아, 고의ㆍ과실을 요건으로 적은 제1항과 요건 구조가 다르다. 두 항은 적용 국면이 다르므로 섞어 인용하지 않는 것이 정확하다.
보증보험 증서는 언제 받나요
공인중개사법 제30조제5항은 중개가 완성된 때에 거래당사자에게 보장금액, 보증보험회사ㆍ공제사업을 행하는 자ㆍ공탁기관 및 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하도록 정한다. 설명 항목은 이 세 가지로 조문에 열거돼 있다. 보증 설정 자체는 제30조제3항에 따라 업무를 개시하기 전에 이뤄져야 하는 사항이다.
