전세계약 때 집주인 본인 확인을 안 한 중개사, 책임질까

입력 2026.09.23. 오전 10:03

요약 및 결론: 전세계약에서 중개사가 집주인 본인 여부를 확인하지 않았다는 사정만으로 공인중개사의 손해배상책임이 자동으로 인정되는 것은 아니다. 공인중개사법 제25조는 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등을 확인·설명하도록 하고, 제30조제1항은 중개행위에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 손해배상책임을 정한다. 따라서 본인 확인과 관련한 행위가 권리관계 확인·설명 의무 위반 또는 고의·과실에 따른 재산상 손해와 연결되는지가 핵심이다.

전세계약에서는 계약 상대방이 실제 임대의뢰인인지, 중개대상물의 권리관계가 무엇인지 확인하는 과정이 중요하다. 다만 제공된 법령에는 “집주인 본인 확인”이라는 표현이나 특정 확인 방법이 직접 규정되어 있지 않으므로, 확인하지 않았다는 사실만으로 결과를 단정할 수 없다.

본문

공인중개사는 집주인 본인 여부를 반드시 확인해야 하나

공인중개사법 제25조제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인하여, 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시하도록 정한다. 조문은 “집주인 본인 확인”이라는 표현이나 구체적인 확인 절차를 직접 규정하지 않는다.

제25조제1항의 확인·설명 상대방은 문언상 “해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인”이다. 법률 문언상 거래당사자 전원에게 설명해야 한다고 넓혀 적을 수는 없다.

개업공인중개사는 확인·설명을 위해 필요한 경우 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 제25조제2항은 자료 요구를 의무가 아니라 재량으로 정하고 있다.

본인 확인을 하지 않아 전세금을 잃으면 중개사가 배상하나

공인중개사법 제30조제1항에 따르면 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때 손해를 배상할 책임이 있다. 따라서 본인 확인과 관련된 사정이 확인·설명 의무 위반 또는 고의·과실에 따른 재산상 손해와 연결되는지가 판단 대상이 된다.

본인 확인을 하지 않았다는 사실만으로 전세금 손실에 대한 배상이 자동으로 발생한다고 볼 수는 없다. 제공된 자료에는 관련 판례가 확인되지 않았고, “전세사기면 무조건 중개사가 배상한다”거나 손해가 즉시 전보된다는 내용도 없다.

제30조제2항은 개업공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우를 별도로 정한다. 제30조제2항의 문언에는 제30조제1항과 달리 고의 또는 과실이 적혀 있지 않다.

중개사는 어떤 자료를 확인하고 설명해야 하나

개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용 제한사항, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 확인하고 설명해야 한다. 확인·설명의 근거자료로 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등이 조문에 제시되어 있다.

중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고, 대통령령으로 정하는 기간 동안 원본·사본 또는 전자문서를 보존해야 한다. 다만 확인·설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 않다.

확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인해야 하며, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 한다.

행위별로 어떤 의무와 책임이 적용되나

중개사의 보증보험이나 공제가 전세금을 자동으로 보상하나

공인중개사법 제30조제3항은 개업공인중개사가 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁하도록 정한다. 제30조제5항은 중개가 완성된 때 보장금액, 보증보험회사·공제사업을 행하는 자·공탁기관 및 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하도록 정한다.

보증보험이나 공제에 가입되어 있다는 사정만으로 손해가 자동 지급되거나 즉시 전보된다고 볼 수는 없다. 제공된 자료에는 보상 절차나 지급 요건이 제시되어 있지 않다.

공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다. 이 규정은 공탁금의 회수 제한을 정한 것이며, 손해가 자동으로 지급된다는 의미는 아니다.

실제 처벌 수위는 법정형과 같은가

본인 확인과 관련한 행위에 관해 제공된 자료에는 공식 통계나 양형기준 수치가 없다. 따라서 실제 선고 수준에 대해서는 공표 자료 없음이라고 보아야 한다.

공인중개사법 제48조의 법정형은 제33조제1항제5호부터 제9호까지 또는 제33조제2항 각 호를 위반한 경우 등에 적용되는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이다. 제33조제1항제4호의 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 제48조 각 호에 적혀 있지 않다.

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