전세 계약 때 집주인 본인인지 확인하지 않은 중개사, 책임이 생길 수 있나
결론부터 말하면, 집주인 본인 여부를 확인하지 않았다는 사정만으로 개업공인중개사의 배상책임이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 다만 중개 과정에서 확인·설명해야 할 권리관계 등을 성실하고 정확하게 확인하지 않아 과실로 재산상 손해가 발생했다면, 손해배상책임이 문제 될 수 있습니다.
공인중개사법 제25조제1항은 개업공인중개사가 중개 완성 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인하고, 그 부동산에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 정합니다. 또한 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시해야 합니다.
전세권이나 임차권 등 해당 부동산에 관한 권리를 취득하려는 사람이 계약을 맺는 상황에서는, 계약 상대방이 실제로 임대할 권한이 있는지와 관련된 사정이 권리관계 확인·설명의 쟁점이 될 수 있습니다. 다만 법 조문이 “집주인 본인 확인”이라는 표현을 직접 쓰고 있는 것은 아닙니다. 따라서 구체적인 책임은 중개 대상 부동산의 권리관계, 제시된 자료, 계약 경위, 중개 과정에서 확인·설명한 내용과 재산상 손해의 발생 등을 함께 보아 판단하게 됩니다.
공인중개사법 제30조제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 즉 책임을 검토할 때에는 적어도 다음과 같은 요소가 중요합니다.
- 중개 과정에서 확인·설명의무를 다했는지
- 확인 또는 설명의 부족에 고의나 과실이 있었는지
- 거래당사자에게 재산상 손해가 발생했는지
- 그 부족과 손해 사이에 관련성이 있는지
한편 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험에 가입하거나, 공제에 가입하거나, 공탁을 해야 합니다. 중개가 완성되면 보장금액, 보증보험회사·공제사업을 행하는 자·공탁기관 및 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다. 이는 손해 발생 시 배상책임의 보장에 관한 제도이지만, 보증보험 등에서 손해가 자동으로 지급된다는 뜻은 아닙니다.
또한 개업공인중개사등은 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 해서는 안 됩니다. 계약 전에는 근거자료를 살피고, 중개가 완성된 때에는 확인·설명사항이 적힌 서면을 교부받았는지 확인하는 것이 중요합니다.
참고 법령
- 공인중개사법 제25조제1항부터 제4항
- 공인중개사법 제30조제1항부터 제5항
- 공인중개사법 제33조제1항제4호
