중개사가 권리 관계를 확인하지 않으면 책임질까
전세 사기의 한 가지 형태는 실제 소유권을 가진 사람이 아닌 남이 권리자인 양 전세금을 받는 경우다. 이 같은 상황에서 공인중개사가 이를 제대로 확인하지 않았다면, 법적 책임이 발생할까.
확인·설명의무에서 “권리관계”란
공인중개사법 제25조 제1항은 중개를 의뢰받은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명해야 한다고 정한다:
- 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
- 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
여기서 **“권리관계”**는 그 부동산을 누가 소유하고 있는지, 누가 처분할 권리를 가지고 있는지를 의미한다. 예를 들어 판매자가 진정한 소유자인지, 또는 다른 사람의 이름으로 등기되어 있지는 않은지 같은 내용이 포함된다. 중개사는 등기사항증명서나 토지대장 등본 등 근거자료를 통해 이를 확인해야 한다.
확인·설명의 대상자는 문언상 “해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인”이다. 전세의 경우 세입자(전세금을 낼 사람)가 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에 해당한다. 중개사는 이 세입자에게 권리관계를 설명해야 한다.
확인 태만 시 손해배상책임
공인중개사법 제30조 제1항은 이렇게 규정한다:
개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
중개사가 소유자의 신분을 확인하지 않거나 부실하게 확인한 것은 권리관계 확인 의무를 태만히 한 것이다. 이는 과실에 해당한다. 그 결과 세입자가 가짜 소유자와 계약하여 전세금을 잃거나 회수못하는 재산상 손해를 입으면, 중개사는 그 손해를 배상해야 한다.
다만 손해배상책임이 발생하려면 다음이 모두 충족되어야 한다:
- 중개사의 과실(확인 의무 위반)
- 거래당사자의 재산상 손해 발생
- 과실과 손해 사이의 인과관계
손해배상책임의 보장
공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험에 가입하거나, 제42조에 따른 공제에 가입하거나, 공탁을 해야 한다고 정한다. 이는 거래당사자가 손해배상청구권을 행사할 때 실제로 배상받을 수 있도록 보장하기 위한 제도다.
거래당사자가 손해배상청구권을 인정받으면, 보증보험 또는 공제를 통해 또는 공탁금에서 배상받을 수 있다.
결론: 책임이 발생하는 조건
공인중개사가 중개 과정에서 판매자의 신분 확인 등 권리관계를 제대로 확인하지 않아 거래당사자가 재산상 손해를 입으면, 중개사는 법적 배상책임을 진다. 다만 이는 단순히 거래가 성사된 것만으로 발생하지 않으며, 중개사의 과실과 손해 사이의 인과관계가 인정될 때 성립한다. 또한 거래당사자는 중개사의 손해배상책임 보장 제도를 통해 배상받을 수 있다.
참고 법령
- 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명)
- 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장)
