전세계약 때 집주인 본인인지 확인하지 않은 중개사, 책임질까요?
결론부터 말하면, 중개사가 집주인 본인인지 확인하지 않았다는 사정만으로 곧바로 손해배상책임이 인정된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 그 확인과 관련된 행위가 중개 과정에서의 고의 또는 과실에 해당하고, 그로 인해 거래당사자에게 재산상 손해가 발생했다면 공인중개사법 제30조제1항에 따른 책임이 문제될 수 있습니다.
제25조는 무엇을 확인·설명하도록 하나요?
공인중개사법 제25조제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 다음 사항을 확인하여, 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 정하고 있습니다.
- 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
- 법령에 따른 거래 또는 이용제한사항
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
따라서 제25조의 문언에는 “집주인 본인인지 확인해야 한다”는 표현이 직접 규정되어 있지는 않습니다. 그러나 중개대상물의 권리관계를 확인·설명해야 한다는 의무는 규정되어 있습니다. 실제로 집주인이 아닌 사람이 임대인인 것처럼 계약을 진행한 경우라면, 그 과정에서 권리관계 확인·설명이 제대로 이루어졌는지가 문제될 수 있습니다.
제25조제2항은 확인·설명에 필요한 경우 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다고 정합니다. 여기서 “요구할 수 있다”는 문언이므로, 자료 요구 자체를 언제나 해야 하는 의무로 확대해서는 안 됩니다.
중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때에는 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고, 정해진 기간 동안 원본·사본 또는 전자문서를 보존해야 합니다. 다만 확인·설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 않습니다.
손해배상책임은 어떤 요건에서 발생하나요?
공인중개사법 제30조제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다.
따라서 집주인 본인 여부를 확인하지 않은 행위와 관련해 책임이 문제되려면, 적어도 다음과 같은 사항이 쟁점이 됩니다.
- 중개 과정에서 어떤 확인 또는 설명이 이루어졌는지
- 그 과정에 고의 또는 과실이 있었는지
- 그 행위와 거래당사자의 재산상 손해 사이에 관련성이 있는지
반대로 단순히 “본인 확인을 하지 않았다”는 사실만으로 제30조제1항의 책임이 자동으로 성립한다고 규정되어 있는 것은 아닙니다. 구체적인 사실관계에 따라 고의 또는 과실과 재산상 손해 발생 여부가 판단되어야 합니다.
중개사무소를 제공한 경우의 책임은 별도입니다
제30조제2항은 제1항과 요건이 다릅니다. 개업공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다.
제30조제2항의 문언에는 제1항과 달리 고의 또는 과실이 적혀 있지 않습니다. 따라서 제1항의 고의·과실 요건과 제2항의 중개사무소 제공 요건을 서로 섞어 설명해서는 안 됩니다.
보증보험이나 공제에 가입했다는 것만으로 바로 지급되는 것은 아닙니다
개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 다음 중 하나를 해야 합니다.
- 보증보험에 가입
- 제42조에 따른 공제에 가입
- 공탁
공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업하거나 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없습니다.
또한 중개가 완성되면 개업공인중개사는 거래당사자에게 손해배상책임 보장에 관한 사항을 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다. 설명할 사항은 다음과 같습니다.
- 보장금액
- 보증보험회사, 공제사업을 하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
- 보장기간
다만 보증보험이나 공제에 가입되어 있다는 사실만으로 제30조제1항의 손해배상책임이 성립하는 것은 아닙니다. 제30조는 손해배상책임의 요건과 책임 보장 방법을 정하고 있지만, 모든 전세사기 피해에 대해 중개사가 무조건 배상한다고 정하고 있지는 않습니다.
거짓 설명과 벌칙은 구분해야 합니다
공인중개사법 제33조제1항제4호는 해당 중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행이나 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지합니다.
다만 제48조가 정한 벌칙 조항은 제33조제1항제5호부터 제9호까지의 위반과 제33조제2항 각 호의 위반을 대상으로 합니다. 제33조제1항제4호의 거짓된 언행이 제48조의 각 호에 포함되어 있다고 볼 수는 없습니다.
제48조의 법정형은 해당 조항이 정한 위반행위에 대해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다.
정리
전세계약에서 집주인 본인인지 확인하지 않았다는 이유만으로 중개사의 책임이 항상 인정되는 것은 아닙니다. 그러나 공인중개사법 제25조에 따른 중개대상물의 권리관계 확인·설명과 관련해 고의 또는 과실이 있었고, 그 결과 거래당사자에게 재산상 손해가 발생했다면 제30조제1항의 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.
또한 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 손해가 발생한 경우에는 제30조제2항이 별도로 적용될 수 있습니다. 두 경우는 책임의 요건이 다르므로 구체적인 사실관계와 계약 과정의 자료를 구분해 살펴봐야 합니다.
참고한 법령
- 공인중개사법 제25조제1항부터 제4항
- 공인중개사법 제30조제1항부터 제5항
- 공인중개사법 제33조제1항제4호 및 제5호부터 제9호까지, 제2항
- 공인중개사법 제48조제3호 및 제4호
- 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호
