임차권등기를 마치고 이사하면 원래 전입 순위는 유지되나요?
네. 질문에서 말하는 “원래 전입 순위”가 이미 취득한 대항력과 우선변제권의 유지라는 뜻이라면, 임차권등기를 마친 뒤 이사하여 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.
주택임대차보호법은 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인에 대하여 그 권리가 “그대로 유지”된다고 정합니다. 또한 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 규정합니다.
다만 핵심은 순서입니다. 보호 규정은 임차권등기명령을 신청한 때나 결정이 난 때가 아니라, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 때를 기준으로 합니다. 따라서 등기가 끝나기 전에 이사하는 경우까지 같은 효과가 있다고 볼 수는 없습니다.
이사 전 확인할 순서
임대차가 종료되었는데도 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
이후 임차권등기가 실제로 완료되면 다음과 같이 구분됩니다.
- 등기 전에 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지됩니다.
- 등기 후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 상실하지 않습니다.
- 등기를 마친 뒤 이사하는 경우에는 위 규정에 따라 이미 취득한 권리의 유지 여부를 판단하게 됩니다.
즉, 이사 계획이 있다면 “신청했는지”보다 “임차권등기가 마쳐졌는지”가 중요합니다.
등기 후 새로 들어오는 임차인과의 관계
임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 임대차 목적이 주택의 일부분이라면 그 제한은 해당 부분에 한정됩니다.
이 규정은 새 임차인에게 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다는 범위의 내용입니다. 이를 새 임차인의 대항력이나 다른 우선변제권까지 모두 없다는 뜻으로 넓혀 해석해서는 안 됩니다.
상가건물 임대차도 같은 구조인가요?
상가건물 임대차도 기본 구조는 같습니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 권리는 그대로 유지됩니다. 임차권등기 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 상실하지 않습니다.
다만 상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법의 별도 조문이 적용됩니다. 등기 후 새로 임차한 사람에 관해서도 제한되는 것은 제14조에 따른 우선변제입니다.
정리하면, 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황에서는 임차권등기명령의 신청·결정 여부가 아니라 등기 완료 여부를 구분해야 합니다. 등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은, 등기를 마친 뒤 대항요건을 상실하더라도 법에서 정한 범위에서 유지됩니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의3제1항, 제3조의3제5항, 제3조의3제6항
- 상가건물 임대차보호법 제6조제1항, 제6조제5항, 제6조제6항
