임차권등기 후 이사하면 원래 전입 순위가 유지될까? 등기 '완료' 시점이 기준입니다
짧은 답: 유지됩니다. 단, 임차권등기를 마친 뒤에 이사해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서는 임차권등기 이전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권이 “그대로 유지”된다고 정합니다. 또 “임차권등기 이후에는” 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 정합니다. 대항요건을 잃어도 권리가 보호되는 효과는 등기 이후에만 적용됩니다. 신청만 한 상태나 결정만 난 상태는 여기에 해당하지 않습니다.
기준일: 2026년 10월 9일. 주택임대차보호법(법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2.)과 상가건물 임대차보호법(법률 제21083호, 시행 2026. 5. 12.)의 현행 조문을 기준으로 정리했습니다.
1. 질문을 조문 언어로 바꾸면
“전입 순위가 유지되느냐”는 질문은 조문의 표현으로 바꾸면 다음과 같습니다.
임차권등기 이전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권이, 이사로 대항요건을 잃은 뒤에도 그대로 남는가?
이 질문에 대한 답은 주택임대차보호법 제3조의3제5항 하나에 들어 있습니다. 원문은 다음과 같습니다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
이 조항은 세 부분으로 나누어 읽을 수 있습니다.
| 구분 | 내용 | 의미 |
|---|---|---|
| 본문 | 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다 | 등기 전에 아무 권리가 없던 임차인도 등기로 권리를 얻는다 |
| 단서 전단 | 등기 이전에 이미 취득한 대항력·우선변제권은 그대로 유지된다 | 기존 권리가 등기 시점의 권리로 바뀌지 않는다 |
| 단서 후단 | 등기 이후에는 대항요건을 상실해도 이미 취득한 권리를 상실하지 않는다 | 등기를 마친 뒤 이사해도 권리가 남는다 |
질문에 대한 답은 단서 전단과 후단을 합친 것입니다. 원래 갖고 있던 권리는 그대로 유지되고, 등기 이후에는 이사로 대항요건을 잃어도 그 권리가 사라지지 않습니다.
2. 가장 중요한 주의점: “등기를 마친 뒤”에 이사해야 한다
조문은 시점을 두 번 정합니다.
- 권리를 얻는 시점은 임차권등기를 마치면입니다(제5항 본문).
- 대항요건을 잃어도 괜찮아지는 시점은 임차권등기 이후입니다(제5항 단서 후단).
따라서 아래 단계는 서로 다른 것으로 보아야 합니다.
- 임차권등기명령 신청: 이 단계만으로는 제5항의 효과가 생기지 않습니다.
- 임차권등기명령 결정: 조문은 결정이 아니라 “집행에 따른 임차권등기를 마치면”을 기준으로 삼습니다.
- 임차권등기 기입 완료: 이때부터 제5항 단서 후단이 적용됩니다.
조문의 문언상, 신청이나 결정만 된 상태에서 먼저 이사하는 경우는 단서 후단의 보호 범위에 들어가지 않습니다. 이사 날짜를 정할 때 기준은 신청일이나 결정일이 아니라 등기가 실제로 끝난 시점입니다.
3. 등기 뒤에 같은 집에 들어온 임차인은 어떻게 되나
임차권등기를 마치고 나가면 집주인이 그 집을 다른 사람에게 다시 임대하는 경우가 있습니다. 이 경우에 대해 제3조의3제6항은 다음과 같이 정합니다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
이 조항을 읽을 때 지켜야 할 범위는 다음과 같습니다.
- 제한되는 것은 ‘제8조에 따른 우선변제’뿐입니다. 조문은 뒤에 들어온 임차인의 대항력이나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권까지 없다고 정하지 않습니다.
- 주택의 일부분만 임대한 경우에는 해당 부분으로 한정됩니다. 등기가 마쳐진 부분이 아닌 다른 부분을 임차한 사람에게까지 이 조항이 넓게 적용되지는 않습니다.
- 제8조 우선변제의 구체적인 대상과 금액은 이 조문에 나와 있지 않으며, 이 글의 범위 밖입니다.
조문이 정한 것은 등기 뒤에 들어온 임차인이 제8조에 따른 우선변제를 받지 못한다는 것뿐입니다. 이것이 먼저 나간 임차인의 권리에 어떤 영향을 주는지는 이 조문만으로 판단할 수 없습니다.
4. 임차권등기명령은 언제, 어디에 신청하나
신청 요건 (제3조의3제1항)
- 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다. 임대차 기간 중에 쓰는 제도가 아닙니다.
- 조문의 표현은 “신청할 수 있다”입니다. 임차인의 선택이며 의무가 아닙니다.
- 관할은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다.
신청서 기재 사항 (제3조의3제2항)
신청서에는 다음 사항을 적어야 하고, 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 합니다.
- 신청의 취지 및 이유
- 임대차의 목적인 주택(주택의 일부분인 경우 해당 부분의 도면 첨부)
- 임차권등기의 원인이 된 사실(이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실)
- 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
제3호가 질문과 직접 관련됩니다. 등기 전에 이미 갖춘 대항력이나 우선변제권이 있다면 그 사실을 신청서에 적도록 되어 있습니다. 제4호의 구체적 내용은 대법원규칙에 맡겨져 있어 이 글에서는 다루지 않습니다.
그 밖의 절차 (제3조의3제3항·제4항·제8항·제9항)
- 민사집행법 준용: 신청에 대한 재판, 임대인의 이의신청, 취소신청, 집행에 관해서는 「민사집행법」의 가압류 관련 조문(제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항, 제293조)을 준용합니다. 이때 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 봅니다.
- 기각 시 항고: 신청을 기각하는 결정에 대해 임차인은 항고할 수 있습니다.
- 비용 청구: 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
- 금융기관등의 대위신청: 금융기관등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(2013. 8. 13. 신설). ‘금융기관등’의 범위는 이 조문에 정해져 있지 않습니다.
- 등기 촉탁과 등기관의 기입 등 시행에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정합니다(제7항).
5. 상가건물도 같은가? 구조는 같지만 조문 번호가 다르다
상가건물 임대차보호법 제6조도 같은 구조입니다. 등기를 마치면 권리를 취득하고, 등기 전 권리는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 다만 근거 조문이 다르므로 주택 조문 번호를 상가에 그대로 옮겨 쓰면 안 됩니다.
| 항목 | 주택임대차보호법 | 상가건물 임대차보호법 |
|---|---|---|
| 근거 조문 | 제3조의3 | 제6조 |
| 대항력 근거 | 제3조제1항·제2항 또는 제3항 | 제3조제1항 |
| 우선변제권 근거 | 제3조의2제2항 | 제5조제2항 |
| 등기 뒤 임차인이 받지 못하는 것 | 제8조에 따른 우선변제 | 제14조에 따른 우선변제 |
| 민사집행법 제292조제3항 준용 | 포함 | 미포함 |
| 관할 | 임차주택 소재지 지방법원·지원 또는 시·군 법원 | 임차건물 소재지 지방법원·지원 또는 시·군법원 |
| 현행 시행일 | 2026. 1. 2. | 2026. 5. 12. |
6. 현행 조문과 개정 이력
조문 상단에 표시된 법률 번호와, 제3조의3·제6조의 현재 문언을 만든 개정 법률 번호는 서로 다릅니다.
- 주택임대차보호법 제3조의3
- 현행 법률 표시는 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정, 시행 2026. 1. 2.)입니다.
- 현재 문언을 만든 개정은 **법률 제19356호(공포 2023. 4. 18.)**입니다.
- 법률 제21065호는 정부조직법 부칙에 따른 타법개정입니다. 이 개정으로 주택임대차보호법에서 바뀐 것은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 부분뿐이며, 제3조의3 문언은 바뀌지 않았습니다. 해당 부칙의 제2조부터 제6조까지는 생략되어 있어, 적용례나 경과조치가 있는지는 확인되지 않습니다.
- 조문 구성은 9개 항, 8개 호(제2항 4개, 제3항 4개)입니다.
- 상가건물 임대차보호법 제6조
- 현행 법률 표시는 법률 제21083호(2025. 11. 11. 일부개정, 시행 2026. 5. 12.)입니다.
- 현재 문언을 만든 개정은 **법률 제12042호(공포 2013. 8. 13.)**입니다.
- 법률 제21083호 부칙은 시행일(공포 후 6개월)과 제19조의2(관리비 내역의 제공) 적용례를 정합니다. 이 개정으로 함께 고친 조문은 제19조의2뿐이며, 임차권등기명령과는 관계가 없습니다.
- 조문 구성은 9개 항, 4개 호입니다.
7. 자주 묻는 질문
Q. 임차권등기명령 결정문을 받았으면 이사해도 되나요? 조문이 기준으로 삼는 시점은 결정이 아니라 “임차권등기를 마치면”, “임차권등기 이후”입니다. 대항요건을 잃어도 권리가 유지된다는 단서 후단은 등기 이후에만 적용됩니다.
Q. 임차권등기를 하면 순위가 등기한 날로 바뀌나요? 아닙니다. 등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 권리는 “그대로 유지”됩니다(제3조의3제5항 단서 전단).
Q. 등기 전에 대항력이 없었다면 임차권등기가 의미가 있나요? 있습니다. 제5항 본문에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
Q. 계약 기간이 남았는데 미리 신청할 수 있나요? 조문상 신청 요건은 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우”입니다.
Q. 내가 나간 뒤 집주인이 새 임차인을 들이면 그 사람이 나보다 앞서나요? 제6항은 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인에게 “제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다”고 정합니다. 조문이 정한 제한은 이것뿐이며, 그 밖의 권리관계는 이 조문만으로 판단할 수 없습니다.
Q. 이 쟁점에 관한 판례도 있나요? 이 글은 조문만을 근거로 작성했으며, 판례는 인용하지 않았습니다.
핵심 요약
- 임차권등기 이전에 이미 취득한 대항력·우선변제권은 그대로 유지됩니다.
- 대항요건을 잃어도 권리를 잃지 않는 효과는 임차권등기 이후에만 적용됩니다. 신청이나 결정만으로는 부족하고, 등기를 마친 뒤 이사해야 합니다.
- 등기가 끝난 주택에 그 뒤 들어온 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받지 못합니다. 주택의 일부분만 임대한 경우에는 해당 부분으로 한정됩니다.
- 신청은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 할 수 있으며, 의무가 아닌 임차인의 선택입니다.
- 상가는 구조는 같지만 제6조, 제3조제1항, 제5조제2항, 제14조가 근거입니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) 제1항~제9항 — 법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2. (현행 문언: 법률 제19356호, 2023. 4. 18.)
- 주택임대차보호법 제3조제1항·제2항·제3항(대항력), 제3조의2제2항(우선변제권), 제8조(우선변제) — 제3조의3에서 인용된 조문
- 주택임대차보호법 부칙 <제21065호, 2025. 10. 1.> 제1조, 제7조
- 상가건물 임대차보호법 제6조(임차권등기명령) 제1항~제9항 — 법률 제21083호, 시행 2026. 5. 12. (현행 문언: 법률 제12042호, 2013. 8. 13.)
- 상가건물 임대차보호법 제3조제1항(대항력), 제5조제2항(우선변제권), 제14조(우선변제) — 제6조에서 인용된 조문
- 상가건물 임대차보호법 부칙 <제21083호, 2025. 11. 11.> 제1조, 제2조
- 민사집행법 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항(주택만 해당), 제293조 — 준용 조문
