임차권등기를 마치고 이사 나가도 원래 전입 순위가 그대로 유지되나요?
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제3조의3제5항에 따르면, 임차권등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 임차권등기를 마치면 그대로 유지됩니다. 임차권등기 이후에는 전입신고와 점유 등 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 상실하지 않는다고 정하고 있습니다.
보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 임차인에게 중요한 기준점은 임차권등기명령을 신청한 날이나 법원의 결정일이 아니라, 임차권등기가 실제로 끝난 때입니다. 등기 전 권리와 등기 후 권리, 그리고 등기 뒤 새로 임차한 사람의 제8조상 우선변제는 서로 구분해 보아야 합니다.
임차권등기를 마치면 기존 전입 순위가 유지되나요?
임차권등기 전에 대항력 또는 우선변제권을 이미 취득했다면, 임차권등기를 마친 뒤 그 권리는 그대로 유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서는 임차권등기 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 규정합니다.
따라서 질문에서 말하는 원래 전입에 기초한 권리는 임차권등기 이전에 이미 취득했는지가 핵심입니다. 임차권등기명령을 신청했거나 결정이 났다는 사정만으로 대항력이나 우선변제권이 생긴다고 볼 수는 없고, 법문은 “임차권등기를 마치면” 권리를 취득한다고 정합니다.
임차권등기 전 이사해도 되나요?
임차권등기를 마치기 전과 마친 후는 구분해야 합니다. 법은 임차권등기 이후 대항요건을 상실하더라도 기존 권리가 상실되지 않는다고 정하고 있으므로, 등기를 마치기 전에 대항요건을 상실해도 된다는 취지로 읽을 수는 없습니다.
주택 임차인은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청서에는 신청 취지와 이유, 임차주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적고 그 사실을 소명해야 합니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청 | 주택임대차보호법 제3조의3제1항 | 임차주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있음 |
| 임차권등기를 마침 | 주택임대차보호법 제3조의3제5항 본문 | 대항력과 우선변제권을 취득 |
| 등기 전에 이미 취득한 대항력·우선변제권이 있는 상태에서 임차권등기를 마침 | 주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서 | 기존 대항력·우선변제권이 그대로 유지됨 |
| 임차권등기 이후 대항요건을 상실 | 주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서 | 이미 취득한 대항력·우선변제권을 상실하지 않음 |
| 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후 임차 | 주택임대차보호법 제3조의3제6항 | 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없음 |
등기 뒤 들어온 임차인은 무엇이 달라지나요?
임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 임대 목적이 주택의 일부분이었다면 이 제한은 해당 부분에 한정됩니다.
제3조의3제6항은 등기 뒤 임차인에게 제8조상 우선변제를 인정하지 않는다고 정할 뿐입니다. 이 조문만으로 등기 뒤 임차인의 대항력이나 제3조의2제2항상 우선변제권까지 없다고 확대하여 단정할 수는 없습니다.
상가건물도 같은 방식으로 보호되나요?
상가건물 임대차보호법도 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 전에 취득한 권리는 그대로 유지하는 구조를 두고 있습니다. 다만 상가의 대항력 근거는 제3조제1항, 우선변제권 근거는 제5조제2항이며, 등기 뒤 임차인에게 제한되는 것은 제14조에 따른 우선변제입니다.
상가건물 임대차보호법 제6조제5항도 임차권등기 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않는다고 규정합니다. 주택과 상가의 조문 번호와 우선변제 규정은 서로 다르므로 구별해야 합니다.
실제 처벌이나 제재 수위는 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 제3조의3과 상가건물 임대차보호법 제6조는 임차권등기명령의 신청·등기·권리 유지와 관련된 규정입니다. 제공된 자료에는 이 조문 위반에 관한 형벌, 과태료, 공식 통계 또는 양형기준 수치가 공표되어 있지 않습니다.
임차권등기명령 신청이 기각된 경우 임차인은 항고할 수 있습니다. 임차인은 신청과 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
관련 법령
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
자주 묻는 질문
임차권등기 신청만 하면 이사해도 전입 순위가 유지되나요?
임차권등기명령의 신청만으로 권리가 유지된다고 볼 수는 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의3제5항은 임차권등기를 “마치면” 대항력과 우선변제권을 취득하고, 기존 권리가 유지된다고 정합니다.
임차권등기 후 전출하면 대항력과 우선변제권이 없어지나요?
임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했고 임차권등기를 마쳤다면, 등기 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리는 상실하지 않습니다. 이 규정은 임차권등기 이후의 대항요건 상실에 관한 규정입니다.
임차권등기된 집에 새로 들어가면 우선변제를 받을 수 없나요?
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 주택 일부에 관한 임차권등기라면 제한 범위는 해당 부분에 한정됩니다.
