임차권등기 마치고 이사 나가도 원래 전입 순위가 그대로 유지될까
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서에 따르면 임차권등기 이전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃어도, 예를 들어 이사를 나가도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 잃지 않습니다. 다만 이 보호는 임차권등기를 '마친' 뒤부터 적용됩니다. 신청만 했거나 결정만 받은 단계에서는 적용되지 않습니다. 임차권등기명령은 형벌 조항이 아니므로 처벌 문제는 생기지 않습니다.
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 새집으로 이사해야 하는 임차인이 가장 많이 묻는 것이 "나가면 순위가 사라지느냐"입니다. 주택임대차보호법은 2026년 1월 2일, 상가건물 임대차보호법은 2026년 5월 12일에 새 시행본이 나왔습니다. 그래도 임차권등기명령 조문의 문언은 바뀌지 않았습니다. 주택 조문은 법률 제19356호(2023. 4. 18. 공포), 상가 조문은 법률 제12042호(2013. 8. 13. 공포)가 만든 문언이 지금도 현행입니다.
임차권등기 전에 갖춘 순위는 등기 뒤에도 유지되나요?
유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서 전단은 “임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지”된다고 정합니다. 질문에서 말하는 ‘원래 전입 순위’를 조문 용어로 바꾸면 임차권등기 이전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권입니다.
임차권등기는 이미 가진 권리를 등기 시점의 새 순위로 바꾸지 않습니다. 등기 전에 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인이라면 등기 뒤에도 그 권리가 원래대로 이어집니다.
언제부터 이사를 나가도 권리를 잃지 않나요?
임차권등기를 마친 이후부터입니다. 주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서 후단은 “임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다”고 정합니다.
이 조항의 기준 시점은 ‘임차권등기 이후’입니다. 임차권등기명령을 신청한 시점이나 법원이 결정한 시점이 아닙니다. 등기를 마치기 전에 대항요건을 잃는 경우까지 이 조항이 보호한다고 읽을 근거는 조문에 없습니다.
등기 전에 아무 권리도 없던 임차인은 어떻게 되나요?
임차권등기를 마치면 그때 대항력과 우선변제권을 새로 취득합니다. 주택임대차보호법 제3조의3제5항 본문은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다”고 정합니다.
권리가 생기는 시점은 ‘등기를 마치면’입니다. 신청서를 내거나 임차권등기명령 결정을 받은 것만으로는 이 권리가 생기지 않습니다.
임차권등기명령은 언제, 어디에 신청하나요?
임대차가 끝난 후에도 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있습니다. 관할은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다(주택임대차보호법 제3조의3제1항). 조문은 “신청할 수 있다”고 적고 있으므로 신청은 의무가 아니라 임차인의 선택입니다. 신청 요건이 ‘임대차가 끝난 후’이므로 임대차 기간 중에 신청하는 제도도 아닙니다.
신청서에는 제3조의3제2항이 정한 4개 호의 사항을 적어야 합니다. 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실은 소명해야 합니다.
- 신청의 취지 및 이유
- 임대차의 목적인 주택. 주택의 일부분만 임대한 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부합니다.
- 임차권등기의 원인이 된 사실. 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실을 적습니다.
- 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
제4호의 구체적 내용과 등기 촉탁·기입 등 시행 사항(제7항)은 대법원규칙에 맡겨져 있습니다. 이 글의 자료에는 그 내용이 없습니다.
등기가 끝난 집에 나중에 들어온 임차인은 무엇을 못 받나요?
나중에 들어온 임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다(제3조의3제6항). 조문이 정한 제한은 이것 하나뿐입니다. 이 임차인의 대항력이나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권까지 없다고 정한 것은 아닙니다.
임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 이 제한이 해당 부분으로 한정됩니다. 제8조 우선변제의 대상과 금액은 이 글의 자료 범위 밖이어서 다루지 않습니다.
행위별로 보면 어떤 효과가 생기나요?
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 임대차 종료 후 보증금 미반환 상태에서 임차권등기명령 신청 | 주택임대차보호법 제3조의3제1항 | 관할 법원에 신청할 수 있음(재량) |
| 임차권등기명령 신청 기각 | 주택임대차보호법 제3조의3제4항 | 임차인이 항고할 수 있음 |
| 등기 전 권리가 없던 임차인이 임차권등기를 마침 | 주택임대차보호법 제3조의3제5항 본문 | 대항력(제3조제1항·제2항·제3항)과 우선변제권(제3조의2제2항) 취득 |
| 등기 전에 이미 대항력·우선변제권을 취득한 임차인이 임차권등기를 마침 | 주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서 전단 | 이미 취득한 대항력·우선변제권이 그대로 유지 |
| 임차권등기 이후 이사 등으로 대항요건 상실 | 주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서 후단 | 이미 취득한 대항력·우선변제권을 상실하지 않음 |
| 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차 | 주택임대차보호법 제3조의3제6항 | 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리 없음(일부분 임대 시 해당 부분 한정) |
| 신청·등기 비용 지출 | 주택임대차보호법 제3조의3제8항 | 임대인에게 청구할 수 있음 |
| 금융기관등이 임차인을 대위해 신청 | 주택임대차보호법 제3조의3제9항 | 신청할 수 있음(2013. 8. 13. 신설) |
신청 재판·이의·취소·집행 절차는 어떤 법을 따르나요?
「민사집행법」의 가압류 규정 일부를 준용합니다. 이때 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조의3제3항). 준용 대상은 신청에 대한 재판, 임대인의 이의신청과 그 재판, 취소신청과 그 재판, 집행의 4개 호입니다.
주택의 준용 목록은 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항, 제293조입니다. 상가건물 임대차보호법 제6조제3항의 준용 목록에는 제292조제3항이 없다는 점이 다릅니다.
상가 임차인도 똑같이 순위가 유지되나요?
구조는 같지만 근거 조문이 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제6조제5항 단서에 따라 임차권등기 이전에 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다.
상가에서 대항력의 근거는 제3조제1항, 우선변제권의 근거는 제5조제2항입니다. 등기가 끝난 건물을 그 이후에 임차한 임차인이 받지 못하는 것은 상가건물 임대차보호법 제14조에 따른 우선변제입니다(제6조제6항). 상가 조문은 9개 항, 4개 호로 되어 있고 현행 시행일은 2026년 5월 12일입니다.
2026년 개정으로 달라진 내용이 있나요?
임차권등기명령 조문의 문언은 달라지지 않았습니다. 주택임대차보호법의 현행 시행본(2026. 1. 2. 시행)은 정부조직법 부칙으로 고친 타법개정, 법률 제21065호입니다. 이 개정으로 주택임대차보호법에서 바뀐 것은 제8조의2제4항제3호의 “기획재정부”를 “재정경제부”로 고친 부분뿐입니다. 이 부칙의 제2조부터 제6조까지는 생략되어 있어, 적용례나 경과조치가 있는지는 이 자료로 확인되지 않습니다.
상가건물 임대차보호법의 현행 시행본(2026. 5. 12. 시행)은 법률 제21083호입니다. 이 개정이 함께 고친 조문은 제19조의2(관리비 내역의 제공)뿐이며 임차권등기명령과 관계가 없습니다.
실제 처리 현황은 어떤가요?
임차권등기명령에는 형벌이 없으므로 법정형과 선고형의 차이를 따질 대상이 아닙니다. 신청·인용 건수, 처리 기간 같은 공식 통계는 이 글의 자료 범위에서 공표 자료 없음입니다. 이 주제와 관련해 제시된 판례도 없습니다.
관련 법령
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
자주 묻는 질문
임차권등기명령 신청만 하고 바로 이사 가도 되나요?
주택임대차보호법 제3조의3제5항이 대항요건을 잃어도 권리를 유지시키는 시점은 '임차권등기 이후'입니다. 신청이나 결정만 있는 단계는 이 조항의 보호 범위에 들어간다고 조문에 적혀 있지 않습니다. 등기를 마쳤는지가 기준입니다.
임차권등기 하면 확정일자 순위가 등기일로 바뀌나요?
바뀌지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서에 따라 임차권등기 이전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 등기 시점에 권리가 새로 생기는 것은 등기 전에 그런 권리가 없던 경우입니다(같은 항 본문).
임차권등기된 집에 새로 들어가면 보증금 못 받나요?
주택임대차보호법 제3조의3제6항이 정한 것은 그 이후 임차한 임차인이 '제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다'는 것 하나입니다. 대항력이나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권까지 없다고 정하지는 않았습니다. 주택의 일부분만 임대한 경우에는 해당 부분으로 한정됩니다.
