관리위원회가 관리인을 뽑는 건물, 세입자는 투표할 수 없나
요약 및 결론: 규약에서 관리인을 관리위원회 결의로 선임·해임하도록 정했다면, 집합건물법 제24조제4항에 따른 점유자의 의결권 행사는 그 선임에 적용되지 않습니다. 제24조제4항이 점유자에게 허용하는 것은 "제3항 본문에 따른 관리단집회"에 참석해 "그 구분소유자의 의결권"을 행사하는 것뿐이기 때문입니다. 관리위원회 결의는 같은 조 제3항 단서에 근거하므로 제4항의 대상이 아니며, 제24조에는 형벌이나 과태료 규정이 없습니다.
오피스텔이나 상가처럼 구분소유자가 직접 쓰지 않고 임대를 주는 호실이 많은 집합건물에서는 관리인을 뽑을 때마다 실제로 그 건물을 쓰는 세입자가 참여할 수 있는지가 문제가 됩니다. 집합건물법 제24조는 관리인을 관리단집회에서 뽑는 원칙과 규약으로 관리위원회에서 뽑을 수 있는 예외를 함께 둡니다. 두 방식 가운데 어느 쪽으로 뽑느냐에 따라 점유자가 참여할 수 있는지에 대한 답이 달라집니다.
관리인은 누가, 어떤 방식으로 뽑나요?
집합건물법 제24조제3항 본문에 따르면 관리인은 원칙적으로 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임됩니다. 같은 항 단서는 규약으로 “제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다”고 정합니다. 따라서 관리인 선임이 언제나 관리단집회 투표로 이뤄지는 것은 아니며, 실제 방식은 그 건물의 규약을 확인해야 알 수 있습니다.
집합건물법 제24조제1항은 구분소유자가 10인 이상인 건물에서는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 “선임하여야 한다”고 정합니다. 관리인 선임은 의무입니다. 같은 조 제2항에 따르면 관리인은 구분소유자가 아니어도 되고, 임기는 2년 범위에서 규약으로 정합니다.
세입자는 관리단집회에서 어떤 근거로 의결권을 행사하나요?
집합건물법 제24조제4항 본문은 “구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자”가 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석해 “그 구분소유자의 의결권”을 행사할 수 있다고 정합니다. 점유자가 행사하는 것은 자기 몫의 의결권이 아니라 구분소유자의 의결권입니다. 그래서 한 전유부분에서 구분소유자와 점유자가 각각 표를 따로 갖는 구조가 아닙니다.
집합건물법 제24조제4항의 요건은 ‘임차인’이라는 신분이 아니라 ‘구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자’라는 사실입니다. 조문에는 ‘세입자’, ‘임차인’, ‘오피스텔’이라는 말이 나오지 않습니다. 세입자라는 이유만으로 의결권이 생기는 것이 아니고, 구분소유자의 승낙을 받아 점유하고 있다는 요건을 갖춰야 합니다.
관리위원회가 관리인을 뽑기로 정했으면 세입자는 어떻게 되나요?
규약으로 관리인을 관리위원회 결의로 선임·해임하도록 정한 건물에서는 집합건물법 제24조제4항에 근거한 점유자의 의결권 행사가 적용되지 않습니다. 제24조제4항이 가리키는 집회는 “제3항 본문에 따른 관리단집회”뿐이고, 관리위원회 결의는 제3항 단서에 근거한 별도의 방식이기 때문입니다. 따라서 이 경우 세입자는 제24조제4항을 근거로 관리인 선임에 표를 행사할 수 없습니다.
관리위원회의 구성, 위원 자격, 의결 방법은 집합건물법 제26조의3과 각 건물의 규약이 정합니다. 이 글은 제24조만 다루므로, 점유자가 관리위원회 위원이 될 수 있는지는 이 글에서 판단하지 않습니다. 이 글에서 확인되는 내용은 제24조제4항이 관리위원회 결의에 점유자의 의결권 행사를 허용하지 않는다는 점까지입니다.
관리단집회라도 세입자가 의결권을 행사할 수 없는 경우가 있나요?
관리인을 관리단집회에서 뽑는 건물이라도 집합건물법 제24조제4항 단서에 해당하면 점유자는 구분소유자의 의결권을 행사할 수 없습니다. 단서는 두 경우에 “그러하지 아니하다”고 정합니다.
- 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지한 경우
- 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사하겠다고 관리단에 통지한 경우
집합건물법 제24조제4항 본문의 어미는 “할 수 있다”입니다. 승낙을 받은 점유자에게 행사할 수 있는 가능성을 열어 둔 규정이므로, 위 단서에 해당하면 본문은 적용되지 않습니다.
관리인 해임을 법원에 청구하는 것은 세입자도 할 수 있나요?
집합건물법 제24조제5항에 따라 관리인 해임을 법원에 청구할 수 있는 사람은 “각 구분소유자”입니다. 관리인에게 부정한 행위가 있거나 그 밖에 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있을 때 청구할 수 있습니다. 제5항은 청구권자를 구분소유자로 정하고 있고, 점유자를 청구권자로 정한 문언은 없습니다.
행위별로 정리하면 어떻게 되나요?
집합건물법 제24조에는 징역, 벌금, 과태료를 정한 문언이 없습니다. 그래서 아래 표의 셋째 열에는 형벌이 아니라 조문이 정한 법적 효과를 적었습니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 구분소유자 10인 이상 건물의 관리인 선임 | 제24조제1항 | 관리인을 “선임하여야 한다”(의무) |
| 관리인의 자격·임기 결정 | 제24조제2항 | 구분소유자가 아니어도 됨, 임기는 2년 범위에서 규약으로 정함 |
| 관리단집회 결의로 관리인 선임·해임 | 제24조제3항 본문 | 원칙적인 선임·해임 방식 |
| 규약으로 관리위원회 결의에 의한 선임·해임을 정함 | 제24조제3항 단서 | 규약에 따름, 제4항의 점유자 의결권 행사는 적용되지 않음 |
| 승낙받은 점유자가 관리단집회에 참석 | 제24조제4항 본문 | “그 구분소유자의 의결권”을 행사할 수 있음 |
| 구분소유자와 점유자가 달리 정해 통지하거나 구분소유자가 직접 행사를 통지 | 제24조제4항 단서 | 점유자의 의결권 행사가 적용되지 않음(“그러하지 아니하다”) |
| 부정행위 등이 있는 관리인의 해임 청구 | 제24조제5항 | 각 구분소유자가 법원에 청구할 수 있음 |
| 전유부분 50개 이상 건물의 관리인 선임 | 제24조제6항 | 선임된 자가 대통령령에 따라 소관청에 신고해야 함 |
집합건물법 제24조제6항의 신고 의무는 「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택과 임대주택, 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포와 준대규모점포에는 적용되지 않습니다. “소관청”은 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장을 말합니다. 신고 방법과 기한은 대통령령으로 정하며, 이 글의 자료 범위에는 포함되지 않습니다.
위반하면 실제로 어떤 제재를 받나요?
집합건물법 제24조 자체에는 형벌이나 과태료 규정이 없습니다. 이 조를 인용하는 제66조(과태료)는 있지만, 이 글의 자료로는 제66조의 문언과 금액이 확인되지 않아 단정하지 않습니다. 이 조와 관련한 실제 제재 통계나 양형기준은 공표 자료가 없고, 이 글에는 이 조에 관한 판례도 제시되지 않았습니다.
지금 적용되는 문언은 언제부터 시행됐나요?
현행 집합건물법은 법률 제19282호(2023. 3. 28. 공포, 일부개정)로 2023. 9. 29.부터 시행 중입니다. 다만 제24조의 현재 문언을 만든 개정은 법률 제16919호(2020. 2. 4. 공포)이고, 법률 제19282호는 제24조를 고치지 않았습니다. 제24조제4항은 2012. 12. 18. 신설됐고, 제3항은 2012. 12. 18.과 2020. 2. 4.에 개정됐습니다.
법률 제19282호 부칙은 두 가지만 정합니다. 시행일(공포 후 6개월이 경과한 날)과 제26조제2항·제3항의 적용례(이 법 시행일이 속하는 달의 다음 달 회계부터 적용)입니다. 제24조에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.
관련 법령
제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
자주 묻는 질문
오피스텔 세입자도 관리인 선거에서 투표할 수 있나요?
관리인을 관리단집회에서 뽑는 경우, 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람은 집합건물법 제24조제4항에 따라 집회에 참석해 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 세입자라는 신분만으로 의결권이 생기는 것은 아니고, 행사하는 것도 자기 의결권이 아니라 구분소유자의 의결권입니다. 규약으로 관리위원회에서 관리인을 뽑도록 정한 건물이라면 제24조제4항은 적용되지 않습니다.
집주인이 직접 투표하겠다고 하면 세입자는 투표 못 하나요?
구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사하겠다고 관리단에 통지했다면, 집합건물법 제24조제4항 단서에 따라 점유자는 그 의결권을 행사할 수 없습니다. 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지한 경우도 마찬가지입니다.
세입자가 관리인 해임을 법원에 청구할 수 있나요?
집합건물법 제24조제5항은 관리인 해임을 법원에 청구할 수 있는 사람을 "각 구분소유자"로 정합니다. 관리인에게 부정한 행위나 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있을 때 청구할 수 있습니다. 이 조항은 점유자를 청구권자로 정하지 않습니다.
