관리인을 관리위원회에서 뽑기로 정했으면 세입자는 투표권이 없나요?
요약 및 결론: 집합건물법 제24조제3항은 관리인 선임·해임을 원칙적으로 관리단집회의 결의로 하되, 규약으로 관리위원회의 결의에 따르도록 정할 수 있다고 정한다. 같은 조 제4항은 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자(점유자)가 "제3항 본문에 따른 관리단집회"에서 구분소유자의 의결권을 대신 행사할 수 있다고 정하는데, 규약으로 관리위원회 결의 방식을 택한 경우에는 애초에 이 조항이 가리키는 관리단집회 자체가 열리지 않는다. 따라서 관리위원회 결의로 관리인을 선임하도록 정한 건물에서, 세입자(점유자)가 그 위원회 결의에 직접 의결권을 행사한다는 근거는 집합건물법 제24조에 없다.
오피스텔·상가 등 구분소유 건물에서 관리인을 관리단집회 투표 대신 관리위원회 결의로 뽑는 규약이 늘면서, 임대차로 입주한 세입자가 "나도 투표할 수 있는 것 아니냐"고 묻는 경우가 흔하다. 이런 질문은 대개 제24조제4항의 '점유자 의결권 대리 행사' 규정을 세입자 고유의 투표권으로 오해하는 데서 출발한다. 아래에서는 조문 구조를 항별로 나눠, 어느 범위까지가 점유자에게 열려 있고 어디서부터 막히는지 정리한다.
관리인은 누가, 어떻게 뽑나
구분소유자가 10인 이상인 건물은 관리인을 반드시 선임해야 한다(제24조제1항). 관리인은 구분소유자가 아니어도 되고, 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다(제24조제2항). 선임·해임 방법은 원칙적으로 관리단집회 결의이지만, 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의에 따르도록 정했다면 그에 따른다(제24조제3항 본문·단서).
점유자(세입자)는 어떤 경우에 의결권을 행사하나
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 “제3항 본문에 따른 관리단집회”에 참석해 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다(제24조제4항 본문). 여기서 행사하는 것은 점유자 자신의 투표권이 아니라 구분소유자의 의결권을 대신 행사하는 것이다. 다만 두 가지 경우에는 이 본문이 적용되지 않는다. 하나는 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우이고, 다른 하나는 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사하겠다고 관리단에 통지한 경우이다(제24조제4항 단서).
관리위원회 결의 방식에서는 왜 다른가
제24조제4항이 가리키는 집회는 “제3항 본문에 따른 관리단집회”로 한정돼 있다. 규약으로 관리위원회 결의 방식을 택한 경우는 제3항 단서에 해당하므로, 제4항이 전제하는 관리단집회 자체가 이 선임·해임 절차에 열리지 않는다. 즉 관리위원회가 결의 주체가 되는 구조에서는 점유자가 구분소유자의 의결권을 대신 행사할 관리단집회라는 장(場)이 없다. 이 조문만으로는 관리위원회 결의 과정에 점유자가 어떤 방식으로 참여하거나 의견을 낼 수 있는지 정해져 있지 않다.
구분소유자도 아무 때나 투표를 넘길 수 있나
구분소유자는 점유자에게 의결권 행사를 맡기지 않고 직접 행사할 수도 있다. 집회 이전에 구분소유자가 “직접 의결권을 행사하겠다”고 관리단에 통지하면, 점유자의 대리 행사는 그 범위에서 배제된다(제24조제4항 단서 두 번째 경우). 구분소유자와 점유자가 통지 내용을 달리 정해 관리단에 알린 경우에도 마찬가지로 배제될 수 있다(제24조제4항 단서 첫 번째 경우).
관리인에게 문제가 있으면 누가 해임을 청구하나
관리인에게 부정한 행위나 직무 수행에 적합하지 않은 사정이 있을 때, 그 해임을 법원에 청구할 수 있는 사람은 “각 구분소유자”이다(제24조제5항). 이 청구권은 점유자(세입자)에게까지 확장돼 있지 않다.
큰 건물의 관리인은 선임 사실을 신고해야 하나
전유부분이 50개 이상인 건물(「공동주택관리법」의 의무관리대상 공동주택·임대주택, 「유통산업발전법」상 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포·준대규모점포는 제외)의 관리인으로 선임된 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 선임 사실을 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·자치구의 구청장(소관청)에게 신고해야 한다(제24조제6항). 구체적인 신고 방법과 기한은 이 조문만으로는 확인되지 않는다.
| 행위·상황 | 근거 조문 | 법적 효과 |
|---|---|---|
| 구분소유자 10인 이상인 건물의 관리인 선임 | 제24조제1항 | 선임 의무(하여야 한다) |
| 관리인 선임·해임을 관리단집회 결의로 정하는 경우 | 제24조제3항 본문 | 관리단집회 결의로 선임·해임 |
| 규약으로 관리인 선임·해임을 관리위원회 결의에 맡기는 경우 | 제24조제3항 단서 | 관리위원회 결의로 선임·해임 |
| 구분소유자 승낙 받은 점유자의 의결권 대리 행사(관리단집회) | 제24조제4항 본문·단서 | 구분소유자의 의결권을 대신 행사 가능(통지 시 제외) |
| 전유부분 50개 이상 건물 관리인의 선임 사실 신고 | 제24조제6항 | 소관청에 신고할 의무 |
처벌·제재 수위는 어떻게 되나
제24조 자체는 형벌이나 과태료를 정하는 조문이 아니다. 2023년 일부개정(법률 제19282호, 2023.3.28. 공포)은 제24조와 함께 제66조(과태료)도 함께 고쳤지만, 제66조의 구체적 문언이나 금액은 이 글이 근거로 삼은 자료 범위에서 확인되지 않았다. 따라서 선임 신고 의무 위반 등에 과태료가 부과되는지, 부과된다면 상한이 얼마인지는 “공표 자료 없음”으로 밝혀둔다. 이 조에 관한 법원 판례도 제시된 자료에는 없다.
관련 법령
제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
자주 묻는 질문
세입자도 관리인 선임 투표를 할 수 있나요?
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 관리단집회에서 그 구분소유자의 의결권을 대신 행사할 수 있다(제24조제4항 본문). 다만 이는 세입자 자신의 투표권이 아니라 구분소유자의 의결권을 대리하는 것이고, 구분소유자나 점유자가 달리 통지하면 적용되지 않는다(같은 항 단서).
관리위원회가 관리인을 선임하기로 정하면 임차인은 아무 권리가 없나요?
제24조제4항이 정한 점유자의 의결권 대리 행사는 "제3항 본문에 따른 관리단집회"에 한정된다. 규약으로 관리위원회 결의 방식을 택했다면(제3항 단서) 이 조항이 전제하는 관리단집회 자체가 열리지 않으므로, 적어도 제24조만으로는 점유자가 그 결의에 의결권을 행사할 근거를 찾기 어렵다.
집합건물 관리인은 꼭 구분소유자 중에서 뽑아야 하나요?
아니다. 관리인은 구분소유자일 필요가 없다(제24조제2항). 다만 임기는 2년의 범위 안에서 규약으로 정해야 한다.
