관리인을 관리위원회에서 뽑기로 정했다면 세입자는 투표할 수 없나요? (집합건물법 제24조 제3항·제4항)

입력 2026.10.11. 오전 10:08

핵심 답변

규약으로 관리인을 관리위원회 결의로 선임하도록 정했다면, 집합건물법 제24조 제4항에 따른 점유자의 의결권 행사는 그 선임 절차에 적용되지 않습니다.

제24조 제4항이 점유자의 의결권 행사를 허용하는 자리는 “제3항 본문에 따른 관리단집회” 하나뿐입니다.
규약으로 관리위원회 결의로 선임·해임하도록 정한 경우는 제3항 단서가 다룹니다. 제4항은 이 경우를 가리키지 않습니다.
관리단집회에서 선임하는 경우에도 점유자가 행사하는 것은 **자기 의결권이 아니라 “그 구분소유자의 의결권”**입니다. 이 의결권은 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하고 있어야 행사할 수 있습니다. 단서에 해당하면 행사할 수 없습니다.
조문에는 ‘세입자’나 ‘임차인’이라는 말이 없습니다. 세입자라는 지위만으로 의결권이 생긴다고 볼 근거는 이 조문에 없습니다.

조문 원문: 제24조 제3항·제4항

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(현행, 2023. 9. 29. 시행) 제24조:

③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.

④ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다.

관리인 선임 방식에 따른 점유자의 의결권

관리인 선임 방식	근거 조문	제24조 제4항(점유자의 의결권 행사) 적용 여부
관리단집회 결의(원칙)	제3항 본문	적용됨. 구분소유자의 승낙을 받은 점유자가 “그 구분소유자의 의결권”을 행사할 수 있음(단서에 해당하면 행사 불가)
규약으로 정한 관리위원회 결의	제3항 단서	제4항의 대상이 아님. 제4항은 “제3항 본문에 따른 관리단집회”만 가리킴

단계별로 따져 보기

1단계: 우리 건물은 관리인을 어떤 방식으로 뽑는가

제3항 본문에 따르면 관리인은 원칙적으로 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임됩니다. 다만 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임·해임하도록 정했다면 그 규약에 따릅니다(제3항 단서). 그러니 관리인 선임이 언제나 관리단집회 투표로 이뤄지는 것은 아닙니다. 가장 먼저 건물 규약을 확인해야 합니다.

2단계: 관리위원회 방식이라면 제4항은 적용되지 않는다

제4항 본문은 점유자가 참석할 수 있는 회의를 **“제3항 본문에 따른 관리단집회”**로 한정합니다. 규약으로 관리위원회 결의 방식을 택했다면 선임은 제3항 단서에 따른 절차입니다. 이 경우 제4항을 근거로 점유자가 선임 결의에서 의결권을 행사한다고 볼 수 없습니다.

관리위원회를 어떻게 구성하고 어떤 방식으로 의결하는지는 제26조의3과 각 건물의 규약이 정합니다. 이 글이 근거로 삼은 제24조의 범위를 벗어나는 내용입니다.

3단계: 관리단집회 방식이라면 세 가지를 확인한다

관리단집회에서 관리인을 뽑는 경우에도 점유자가 의결권을 행사하려면 다음 세 가지를 모두 갖춰야 합니다.

승낙 요건: 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람이어야 합니다.
권리의 성격: 점유자가 행사하는 것은 자기 의결권이 아니라 그 구분소유자의 의결권입니다.
단서 예외에 해당하지 않을 것: 다음 중 하나에 해당하면 점유자는 의결권을 행사할 수 없습니다.
- 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우
- 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우

조문의 어미도 “할 수 있다”입니다. 점유자에게 허용된 것은 행사 가능성이며, 위 요건과 단서의 제한을 받습니다.

함께 알아 둘 제24조의 다른 내용

관리인 선임 의무(제1항): 구분소유자가 10인 이상이면 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 합니다.
관리인의 자격과 임기(제2항): 관리인은 구분소유자가 아니어도 됩니다. 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다.
법원에 대한 해임 청구(제5항): 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 직무 수행에 적합하지 않은 사정이 있으면 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있습니다. 조문은 청구권자를 구분소유자로 정하고 있고, 점유자는 포함되어 있지 않습니다.
선임 사실 신고(제6항): 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인으로 선임된 사람은 대통령령으로 정하는 바에 따라 선임 사실을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 “소관청”)에게 신고해야 합니다. 다만 다음 건물은 제외됩니다.
- 「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택
- 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포
신고는 대통령령으로 정하는 바에 따라 합니다. 구체적인 신고 방법과 기한은 이 글의 확인 범위 밖입니다.

자주 묻는 질문

Q. 규약에 관리위원회 선임이 정해져 있으면 관리인 해임도 관리위원회가 하나요? 제3항 단서는 규약으로 관리위원회의 결의로 “선임되거나 해임되도록” 정한 경우 그에 따른다고 규정합니다. 따라서 규약 내용에 따라 해임도 관리위원회 결의로 이뤄질 수 있습니다. 이와 별개로, 제5항의 요건을 갖추면 각 구분소유자는 법원에 해임을 청구할 수 있습니다.

Q. 집주인이 승낙했다면 관리단집회에서 언제든 투표할 수 있나요? 아닙니다. 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지했거나, 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사하겠다고 관리단에 통지했다면 점유자는 의결권을 행사할 수 없습니다(제4항 단서).

Q. 이 조항에 관한 판례가 있나요? 이 글이 근거로 삼은 자료에는 제24조에 관한 판례가 없습니다. 이 글은 조문의 문언만을 바탕으로 정리했습니다.

조문의 연혁과 시행 시점

현행 집합건물법은 법률 제19282호(2023. 3. 28. 공포, 일부개정)로 2023. 9. 29.부터 시행 중입니다(발행 기준일 2026. 10. 11. 현재 현행).
다만 **제24조의 현재 문언을 만든 개정은 법률 제16919호(2020. 2. 4. 공포)**입니다. 법률 제19282호가 제24조를 고친 것은 아닙니다.
제24조는 6개 항으로 되어 있고 호·목은 없습니다. 제4항은 2012. 12. 18. 신설되었고, 제3항은 2012. 12. 18.과 2020. 2. 4.에 개정되었습니다.
법률 제19282호 부칙은 두 가지만 정합니다. 하나는 시행일(공포 후 6개월이 경과한 날)입니다. 다른 하나는 제26조 제2항·제3항을 이 법 시행일이 속하는 달의 다음 달 회계부터 적용한다는 적용례입니다. 제24조에 관한 적용례나 경과조치는 없습니다.

정리

관리인은 원칙적으로 관리단집회에서 선임합니다. 다만 규약으로 관리위원회 결의 방식을 정할 수 있습니다(제3항).
점유자의 의결권 행사(제4항)는 제3항 본문의 관리단집회에만 해당합니다. 관리위원회 선임 방식에는 제4항이 적용되지 않습니다.
관리단집회에서도 점유자는 구분소유자의 승낙을 받아야 하고, 행사하는 것은 그 구분소유자의 의결권입니다. 단서의 두 가지 통지가 있으면 행사할 수 없습니다.
관리인 해임을 법원에 청구할 수 있는 사람은 각 구분소유자입니다(제5항).