가게 전차인이 원 임차인 대신 갱신을 요구할 수 있는 시기
가게를 다시 빌린 사람(법률용어로 ‘전차인’)이 원래 세입자(임차인) 대신 계약 연장을 요구하려면 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내여야 합니다. 이는 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항이 정한 요건입니다.
전차인의 갱신요구 조건
전차인이 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하려면 두 가지 조건을 갖춰야 합니다.
첫째, 임대인 동의 요건
전차인은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 경우에만 대위 행사가 가능합니다. 임대인 동의 없이 전대차계약을 체결한 전차인은 이 권리를 행사할 수 없습니다.
둘째, 기간 요건
전차인의 대위 행사는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에만 가능합니다. 여기서 행사기간은 임차인 기준이지 전차인 기준이 아닙니다. 예를 들어, 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 기간이 남아 있다면 전차인도 그 기간 내에 행사해야 한다는 뜻입니다.
행사 방식과 효과
제13조 제2항은 전차인이 “행사할 수 있다”고 규정했습니다. 이는 전차인의 의무가 아니라 선택권입니다. 전차인이 대위하여 행사하고자 한다면, 임차인의 행사기간을 놓치지 않고 임대인에게 요구를 전달해야 합니다.
주목할 점은, 전차인의 갱신요구는 전차인 고유의 독립적인 권리가 아니라는 것입니다. 어디까지나 임차인의 계약갱신요구권을 대신 행사하는 구조이므로, 임차인의 행사기간이 전차인의 대위 행사 가능 여부를 결정합니다.
참고 법령
- 상가건물 임대차보호법 제13조 제2항
