전 세입자가 임차권등기한 집에 들어가면 소액 보증금 보호를 못 받나요?
전 세입자의 임차권등기가 끝난 뒤 그 집을 임차했다면, 「주택임대차보호법」 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리는 인정되지 않습니다. 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리에 관한 제한입니다.
다만 이 조항만으로 새 임차인의 보증금 보호가 모두 사라진다고 볼 수는 없습니다. 법이 명시한 제한은 제8조에 따른 우선변제권입니다. 새 임차인의 대항력이나 같은 법 제3조의2제2항에 따른 우선변제권까지 부정하는 내용은 제3조의3제6항에 없습니다.
기준은 임차권등기명령 신청일이 아니라 등기가 끝난 때입니다
법은 임차권등기명령을 신청했거나 결정이 내려진 때가 아니라, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 경우를 정하고 있습니다. 따라서 확인할 기준은 전 세입자의 임차권등기가 실제로 끝났는지, 새 임차가 그 이후에 이루어졌는지입니다.
제3조의3제6항의 원문은 다음과 같습니다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
주택의 일부만 임차한 경우에는 제한도 해당 부분으로 한정됩니다. 이 항은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리를 부정하는 조항이며, 새 임차인의 다른 권리까지 이 문언만으로 판단해서는 안 됩니다.
전 세입자의 권리는 등기 완료 시점을 기준으로 봅니다
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청할 수 있는 시점은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우입니다.
임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 등기 전에 이미 취득한 권리가 있다면 그 권리는 그대로 유지되고, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 이 유지 시점은 신청일이나 결정일이 아니라 임차권등기를 마친 때입니다.
정리
전 세입자의 임차권등기가 끝난 뒤 그 집을 임차한 경우, 제3조의3제6항에 따라 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리는 없습니다. 그러나 그 조항은 새 임차인의 모든 보증금 보호 권리를 부정하지 않습니다. 실제 권리관계는 등기 완료 시점과 새 임차 시점을 구분해 확인해야 합니다.
참고 법령
- 「주택임대차보호법」 제3조의3제1항·제5항·제6항
- 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항
- 「주택임대차보호법」 제8조
