전 세입자가 임차권등기한 집에 들어가면 소액 보증금 보호가 안 되나요?
요약 및 결론: 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 통상 말하는 소액 보증금의 ‘최우선변제’와 관련해서는, 본문에서 사용하는 법률상 표현인 “제8조에 따른 우선변제”가 제한된다는 점을 확인해야 합니다.
보증금이 반환되지 않은 전 세입자가 임차권등기를 마친 주택은 새 임차인의 보증금 보호 범위를 판단할 때 별도의 기준이 적용됩니다. 핵심은 임차권등기의 신청이나 결정 시점이 아니라, 임차권등기명령의 집행에 따른 등기가 끝난 뒤에 새 임대차가 시작됐는지입니다.
임차권등기 뒤에 들어온 세입자는 무엇을 받지 못하나요?
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 제3조의3제6항은 이 제한을 명시하고 있으며, 통념상 ‘최우선변제’라고 부르는 문제를 검토할 때에도 조문의 정확한 표현은 “제8조에 따른 우선변제”입니다.
제3조의3제6항은 새 임차인의 모든 권리를 부정한다고 정한 조항은 아닙니다. 제시된 조문만으로는 새 임차인의 대항력이나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권까지 없다고 단정할 수 없습니다.
| 어떤 행위 또는 상황 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인의 임차권등기명령 신청 | 주택임대차보호법 제3조의3제1항 | 임차주택 소재지 관할 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 신청할 수 있음 |
| 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기 완료 | 주택임대차보호법 제3조의3제5항 본문 | 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득 |
| 등기 전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 임차인의 등기 완료 후 이사 등으로 대항요건 상실 | 주택임대차보호법 제3조의3제5항 단서 | 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않음 |
| 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차 | 주택임대차보호법 제3조의3제6항 | 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없음 |
전 세입자는 이사해도 권리를 유지하나요?
전 세입자가 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득합니다. 이미 등기 전에 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 권리가 그대로 유지됩니다.
전 세입자가 이사한 뒤에도 이미 취득한 권리가 유지되는 기준은 임차권등기명령을 신청한 때나 법원의 결정이 난 때가 아닙니다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 뒤 대항요건을 상실한 경우에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다는 것이 제3조의3제5항 단서의 내용입니다.
임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청서에는 신청 취지와 이유, 임차주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적고 그 사실을 소명해야 합니다.
임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대해서는 임차인이 항고할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
실제 처벌 수위가 정해져 있나요?
주택임대차보호법 제3조의3은 임차권등기명령, 권리의 유지, 후순위 임차인의 제8조상 우선변제 제한을 정한 규정입니다. 제시된 자료에는 이 조항 위반에 대한 형사처벌, 과태료, 실제 선고 통계 또는 양형기준 수치가 공표되어 있지 않습니다.
관련 법령
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
자주 묻는 질문
임차권등기 있는 집이면 새 세입자는 보증금을 전혀 보호받지 못하나요?
주택임대차보호법 제3조의3제6항은 임차권등기가 끝난 뒤 그 주택을 임차한 사람의 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 제시된 조문만으로 새 임차인의 다른 권리까지 모두 없다고 판단할 수는 없습니다.
임차권등기명령을 신청한 전 세입자가 바로 이사해도 되나요?
제3조의3제5항 단서는 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 뒤 대항요건을 상실한 경우를 규정합니다. 신청 또는 결정만으로 권리 유지의 기준이 충족된다고 볼 수는 없습니다.
임차권등기명령은 보증금을 못 받은 상태에서 신청할 수 있나요?
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 관할은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원입니다.
