전 세입자가 임차권등기한 집에 들어가면 소액 보증금 보호를 못 받나요?
전 세입자의 임차권등기가 끝난 뒤 그 주택을 임차했다면, 새 세입자는 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 흔히 소액 보증금의 ‘최우선변제’라고 부르는 보호와 관련된 규정입니다. 보증금이 소액이라는 이유만으로 이 제한에서 제외되지는 않습니다.
판단할 때 중요한 순서는 전 세입자의 임차권등기가 끝난 때와 새 세입자가 임차한 때입니다. 전 세입자가 임차권등기명령을 신청했거나 법원이 결정을 내렸다는 사실만으로 제3조의3 제6항의 요건을 충족했다고 볼 수는 없습니다. 주택의 일부분에 임차권등기가 끝난 경우에는 이 제한도 해당 부분에 한정됩니다.
다만 제6항이 부정하는 권리는 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리입니다. 이 조항만을 근거로 새 세입자의 대항력이나 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
전 세입자에게는 다른 효과가 있습니다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득합니다. 등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 따라서 이사 후 권리가 유지되는 시점을 신청일이나 결정일로 앞당겨 이해해서는 안 됩니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의3 제5항·제6항
- 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제8조
